商業性個人住房貸款利率：告別七折時代

　　10月29日，多位消息人士向本報記者透露，商業銀行將收到來自監管機構的正式文件，從11月1日起，商業性個人住房貸款利率的下限將由現行貸款基準利率0.7倍上調為0.85倍。

　　這意味著首套房貸款利率七折優惠將成為過去。時隔兩年之後，商業性個人住房貸款利率的七折時代終於落下帷幕，這還意味著2008年10月金融危機以來推出的一攬子房地産刺激政策也正式宣告退出。

　　這份嚴厲的文件表示，對貸款購買第二套住房的家庭，仍需嚴格執行首付比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。

　　本報記者獲悉，監管層還有可能規定二套房以上貸款利率上限可提到人民銀行貸款利率浮動的上限。目前商業銀行貸款利率浮動上限為基準利率的1.7倍。

　　某大型國有銀行零售部門負責人向本報記者分析，從2010年8月份以來，首套房帶利率七折優惠政策就已“名存實亡”。面對注入地産等資産價格泡沫不斷集聚的風險，監管層以文件的形式更具風向意義，“這意味著政策基調或向2007年9月份的緊縮調控政策回歸。”

　　2007年9月，央行和銀監會《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》【銀發〔2007〕359號（下稱359號文）】拉開了一輪樓市價格調整的序幕，以深圳為例，以新政為界，房價走勢如同“過山車”一般，上半年瘋漲40%-50%之後，猛然掉頭直下，跌勢一直延續到2008年底。

　　這一次，監管層再次將政策打擊目標對準了“剛需”，經過4月份“國十條”、9月29日新“國五條”、公積金貸款利率上調、加息等一系列密集調控之後，取消房貸七折優惠，能否成為壓倒“瘋狂”的房價的最後一根稻草？

　　10月29日，受上述傳聞影響，A股房地産和銀行板塊普跌，兩大板塊當日分別下跌0.57%和2.20%，而金融和地産板塊的弱勢回調也較大拖累了大盤走勢，當日滬指報2978.83點，跌13.75點，跌幅0.46%。

　　回歸8.5折

　　七折利率優惠其實早已“名存實亡”。

　　早在今年4月低，中國銀行將在同業率先宣佈對房貸利率優惠政策進行調整——將首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍；進入今年8月份，在北京、上海等大城市，7折利率優惠悄然消失已經不是秘密。

　　某股份制銀行零售銀行部人士向記者表示，雖然此前央行並未明確表示調整首套房房貸利率，但從今年8月初對第二套房認定標準確定為認房又認貸開始，金融政策又開始了一次全面收緊。

　　據北京中原地産9月份的統計，當時北京地區已有八成銀行基本取消了首套房的7折優惠利率，大部分執行的為85折，而第二套房更是嚴格執行首付5成，利率1.1倍的政策。

　　直到此番監管層下文全面取消七折優惠房貸利率，則正式宣佈2008年10月份以來，房地産刺激政策的終結。

　　2008年9月份，雷曼破産引爆的金融海嘯，為當時身處宏觀調控緊箍咒的房地産行業帶來重大轉機，當年10月22日，央行和銀監會聯合發文，明確規定自“2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。”

　　隨著2010年“國十條”及隨後9月份公佈的新“國五條”出爐，首套房首付最低比例已經調整到三成，而二套房貸款首付比例已提高至五成，且貸款利率規定不得低於幾乎只能利率的1.1倍；同時，新“國五條”則對第三套及以上住房貸款採取比“國十條”更加強硬的政策， 全國範圍內“一刀切”全部叫停。

　　10月19日央行將人民幣存貸款利率上調0.25個百分點，個人住房公積金存貸利率也隨之上調，其中，個人住房公積金貸款利率五年期以下（含五年）上調0.17個百分點至3.50%，五年期以上上調0.18個百分點至4.05%。

　　“2010年以來步步加碼的房地産調控，意味著歷時2年的房地産刺激政策正在全面退出，政策與2007年9月份很相似。”上述股份制銀行人士分析。

　　2007年9月27日，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》【銀發〔2007〕359號】，明確對房地産開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款以及商業用房購房貸款作出全方位收緊規定，其中，要求對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。