“棄價保量”下的高增長：大開發商拼搶市場份額

    記者 張艷紅

    一年兩次調控，比以往任何一年都要嚴峻的政策環境下，國內大開發商仍然實現了銷售額的大幅增長，如果按照某些地産大腕的邏輯，“市場的每一次調整都是行業洗牌的好時機”，那麼眼下，市場又將進入一個新的整合階段。

    日前，以“招寶萬金”為代表的幾大A股上市開發商的三季報業已披露完畢，儘管各家公司的經營步調不一致，但預收款項、現金餘額等財務指標，依然足以顯示各家的資金實力以及未來在市場洗牌過程中的優勢。

    無論萬科A（000002.SZ）近期頻繁的收購行為，還是保利地産（600048.SH）在土地市場上的持續擴張，諸多跡象顯示，政策調控將促使房地産市場集中度進一步提高。

    大開發商“糧草充足”

    第三季度突然爆發的樓市行情，著實讓大開發商們攢足了銀子，最具有代表性的企業，當屬萬科。

    數據顯示，8月份萬科實現銷售面積91.5萬平方米、銷售金額119.9億元，也刷新了國內房地産企業單月銷售的新紀錄。9月，萬科的銷售繼續高歌猛進，實現銷售金額142.1億元，較去年同期上升160.1%。

    加上前面7個月的銷售，萬科今年前三季度累計實現銷售面積601.1萬平方米、銷售金額714.2億元，分別比2009年同期增長17.8%和54.8%。

    廣發證券分析師沈愛卿表示，按照萬科規模，將來平均每月達到90億元的銷售額問題不大。而市場觀點普遍相信，800億元的全年任務對於萬科來説，已經只是一層“窗戶紙”。

    頗有意思的是，緊隨其後，保利地産于10月初宣佈，其9月份銷售達到120億，成為繼萬科之後，第二家單月銷售突破100億的開發巨頭，也使得保利1~9月實現簽約面積482.83萬平方米，同比增長23.09%，實現簽約金額413.96億元，同比增長28.02%。

    目前，保利地産的簽約金額已經非常接近2009年433.82億元的銷售水平，全年實現銷售業績增長已無懸念。

    對於兩家企業都在第三季度實現100億的單月銷售突破，有分析人士指“與推貨節奏有關”。據悉，今年房地産市場的大部分新增供應量都集中在下半年，但不少企業的推貨高峰是從9月份開始，萬科實際上從6月份就進入了推貨高峰期，而保利則是從8月開始進入集中出貨階段，因此，兩家企業得以在第三季度快速銷售脫穎而出。

    更為重要的是，單月超100億的回款速度，已經讓兩家企業為接下來的佈局做好了資金上的準備。

    萬科三季報顯示，扣除預收賬款的因素之外，萬科三季末的實際有息負債佔總資産的比例只有23.9%，且大部分為長期負債，短期負債的比例僅為35.2%；凈負債率僅為27.2%。持有的貨幣資金較中期時大幅增長至315.4億元，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和158.3億元。

    保利地産的三季報同樣顯示，公司期末持有現金136.86億元，比中期期末增長11.36億元。扣掉預收款項的真實資産負債率為44.68%。

    萬科和保利在財務數據上的表現，代表了不少大開發商的共同特點。事實上，三季度的銷售回款使得大多數公司預收賬款增加明顯，而真實負債率也相應降低，例如金地集團（600383.SH）的三季報同樣顯示，其期末預收款項163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，扣除預收賬款後的真實資産負債率為47.27%，比上半年下降4.99個百分點。

    行業洗牌將現

    值得關注的是，幾家大開發商的凈利潤率都呈現下降的趨勢。其中，保利1~9月報告期內毛利率為32.43%，比2009年同期下降3.26個百分點；金地集團1~9月銷售毛利率34.28%，同比下降4.89個百分點。

    有分析指出，毛利率的集體下降，與土地成本的不斷攀升有關。但也有跡象顯示，幾家公司都不約而同地選擇“棄價保量”的策略，最終目的便是提高市場佔有率。

    早在今年4月份首次宏觀調控出臺時，香港上市的恒大地産（03333.HK）就公開表示，集團將以較低的利率空間換取快速週轉，以搶佔市場份額。

    剛剛出臺的萬科2010年股權激勵計劃也顯示，激勵的行權條件頗為苛刻，凈資産收益率（ROE）年複合增長率超過20%，這意味著，萬科給自己管理團隊設定的目標是每年保持高速增長。

    保利地産也不例外，該集團董事長宋廣菊于去年年底表示，從2010年開始，保利將用3年時間實現總資産翻番，達到2000億。這同樣意味著，增長速度仍排在第一位。

    無獨有偶，資本市場對企業的評級參照了相似的標準。廣發證券的沈愛卿表示：“週轉速度仍舊是判斷上市開發商的頭個指標。”

    萬科等集團的快速週轉，也為將來的市場集中度提高埋下伏筆。沈愛卿表示：“當市場陷入調整的情況下，客戶自然會選擇有品牌優勢的大公司，市場集中的趨勢基本可以確立。”

    輝立證券分析師陳耕對於行業集中趨勢的判斷更為樂觀：“未來5年左右，市場上出現10%市場佔有率的企業並非沒有可能性。”

    由於萬科、中海、保利等幾家企業依然保持較快的週轉率，而且進入二線城市的步伐相當快，陳耕依此判斷，幾家大公司的市場佔有率將在未來顯著提升。

    數據顯示，萬科2009年的市場佔有率約為3%，而保利地産則僅為1.3%，中海未披露其市場佔有率，但從去年的銷售數據判斷，其佔有率也不足2%。

    “未來若干年內，這種局面肯定會有所改變，集中度也勢必相應提升。”萬科董秘譚華傑表示，“根據預測，如果某家國內開發商達到巔峰狀態，其佔有率大約在10%，但實現這一目標的時間週期應該超過5年。”

    即使如此，大多數業內人士對過高的集中度不抱希望。有資料顯示，美國第一的房地産公司市場佔有率約8%，前幾名企業總體市場佔有率為20%左右。因此，譚華傑判斷：“即使中國未來出現集中度提高的趨勢，房地産也不可能呈現快消行業的高度壟斷性。”

    而另外一位業內人士表示，房地産的地域性太強，又是資金密集型行業，很難形成高度壟斷的局面，即使未來集中度有所提高，但一家公司也難以達到動輒10%以上的市場佔有率。

    在上述業內人士看來，國內房地産市場的巨大盤子，註定了僅憑幾家開發商很難撬動。數據顯示，2010年上半年，全國房地産開發企業房屋施工面積30.84億平方米，房屋新開工面積8.05億平方米，房屋竣工面積2.44億平方米，住宅竣工面積1.96億平方米，全國房地産開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，土地購置費4221億元，全國商品房銷售面積3.94億平方米……

    “隨便拿一個數字出來，例如房屋施工面積的10%是多少？”該人士稱，“集中的趨勢可以判斷，但壟斷在房地産行業是一個偽命題。”