“二次調控”倒逼 內地投資者轉戰境外樓市

    唐文祺
 
　　在內地樓市調控持續趨緊的情況下，越來越多的內地資金開始將眼光投向境外樓市。嗅覺靈敏的境外開發商們，也開始對中國市場趨之若鶩。“從現場推介的情況來看，自9月底‘二次調控’之後，無論是意向客戶還是實際成交，都較前期有明顯增長。”一位帶著境外物業來滬推廣的仲介機構負責人稱。

    境外房地産投資步伐加速

    這一預判來自於某海外物業的推介會現場反應。今年7月，該物業也曾在滬舉辦推廣，最終完成認購的只有2套物業。10月份，當他們再次來滬推廣時，交易數量已升至4套，且認購速度明顯加快。

    “目前去境外實行認購的客戶，絕大部分是投資性需求。受到‘二次調控’尤其是限購令的影響，這些客戶開始轉向境外購買物業。”百特豪世房地産（上海）諮詢公司副總經理陳霞雯表示。

    更重要的原因是，來自於境外物業與內地房價的“接軌”。受到去年在中國推銷物業樂觀業績的“鼓舞”，英國地産開發商Native Land Limited最近又帶著其名下倫敦物業NEO Bankside二期，再度來滬推廣。

    “上海的市中心房價已經與國際水準相差不大了，這也是我們認為這個市場頗具吸引力的因素之一。”Native Land項目開發總監Nicholas Gray表示。此次推廣的C棟平均價格，折算下來約150000元人民幣/平方米。

    “對於當前的中國內地買家來説，現在確實是在中國上海以外的物業市場進行投資的機會。”據Nicholas Gray透露，該項目第一期的A棟、B棟共計成交了85套物業。客戶群體中約30%為英國本土客戶，25%~30%來自於俄羅斯、印度、中東等各個國家，剩餘約35%來自於亞洲區域，這其中的三分之一來自於中國內地以及香港地區。

    與以往相比，此次推介會上，客戶的反應非常迅速。當天上午，已有2名內地買家當場認購，這一銷售速度讓境外開發商們更添信心。“內地買家的購買習慣與英國本土客戶不同，他們更容易接受預售這種方式，因此在項目的早期推介過程中，中國內地買家是重要的客戶群體。”Nicholas Gray表示。

    房産代理機構高力國際最近更是成立了國際物業部，直接將業務發展的“矛頭”指向國際市場。“與內地房地産市場相比，無論是物業價值還是貨幣匯率，現在許多中國內地買家都認為目前是抄底境外物業的機會。”高力國際的國際物業部董事王璐表示。

    高力國際提供的報告顯示，以投資移民的熱門城市加拿大溫哥華為例，在過去的幾年裏，加拿大的購房群體發生了明顯的變化，中國內地的買家已經成為加拿大房地産買賣的生力軍。目前在溫哥華，有40%~50％的中國內地購房者選擇了預售項目，還有更高比例的購房者傾向於溫哥華最負盛名街區的高價位物業。來自於亞洲的新移民群體中，多數是中國內地人士。“有棟位於溫哥華的樓盤，80%的認購客戶是中國內地客戶。”王璐説道。

    投資熱潮致移民門檻提升

    不過，隨著中國內地資金轉覓境外機會的風潮漸盛，境外的投資移民門檻也開始同步提升。10月13日，中國香港特區政府宣佈，將投資移民門檻從650萬港元上調到1000萬港元，並將房地産從投資移民計劃的投資資産類別中剔除。這一規定的頒布，被市場解讀為限制內地客戶購房的舉措。

    新加坡不久前也對投資移民法則進行修改，其中A方案原先要求投資至少100萬新加坡元于自主經營的實體企業，改為250萬新加坡元；B方案原先要求投資至少150萬新加坡元于指定基金，改為250萬新加坡元；而C方案，即投資基金和房地産組合方案則完全被取消。意味著新加坡也開始限制投資移民購買當地房産的行為。

    另一個傳統投資移民國家加拿大，按照新法規定，聯邦投資移民投資金額，由40萬加元增至80萬加元，申請人資産要求從80萬加元增至160萬加元，較以往的資金要求足足增加了一倍。

    “以往的客戶還考慮到其他功能，如孩子留學、出租回報、投資移民等因素，不過現在有些客戶就是純粹出於投資需要。”陳霞雯表示。在NEO Bankside一期中，有一內地客戶購買了一套大戶型物業，卻只是讓其空置，偶爾來英國度假時才會居住使用。

    Nicholas Gray認為，人民幣匯率的持續上升亦是購買境外物業的重要因素之一。“在未來兩三年內，英鎊有很強的升值預期。不少中國內地買家基於這一目的，把項目作為投資。”

    王璐則預計，未來一段時間內將有大批內地投資者轉戰境外地産市場，而境外成熟房地産市場伴隨著步出經濟低谷的預期加強，在未來7~8年內預計價格能有翻一番的升值空間。