王健林：萬達不能把國內第一當作目標

　　22年前靠55元錢註冊起家的大連萬達集團（下文簡稱“萬達”）董事長王健林，22年後以財富280億元成為“胡潤房地産富豪榜”新首富。

　　巨變背後隱含著新首富怎樣的價值觀？“很多人聰明，但多謀少斷，做事不堅決，成不了大事。”王健林説。

　　在最低迷的2008年底和2009年初，萬達逆市擴張，四處拿地，拿地後以最快的速度開工、銷售。隨後，萬達的業績迎來爆髮式的增長。過去兩年時間裏，萬達的銷售額幾乎每年翻一倍，2010年或有望突破700億。

　　在財富道路上狂奔的王健林在萬達內部講話中突然宣佈，適當放緩步伐。同時決定今後萬達廣場每年開店數穩定在15個至18個之間，酒店10個左右，不再擴大規模。從求快向求精發展。

　　萬達式加法

　　過去三年裏，萬達一直在做加法，在最低迷的時候拿地，進入新的領域。為了上市引入私募投資者，成立商業地産股份公司。

　　2009年初，大部分房地産企業選擇了收縮，萬達逆市擴張。王健林認為，中國沒有出現全面危機，只是進出口暫時遇到困難，堅信中國經濟會很快恢復，繼續較快增長。2008年第四季度和2009年前兩個季度萬達大規模投資買地。

　　由於萬達敢於逆市拿地，且拿地後馬上動工，才出現了去年業績翻番的局面。2010年上半年，萬達集團銷售額同比增長超過200%。其中，萬達集團旗下的核心支柱企業和計劃上市平臺的萬達商業地産股份有限公司，實現房地産合同銷售面積278.8萬平方米，合同銷售金額334.4億元，成為上半年僅次於萬科、銷售額突破300億元的房企。其銷售額的一半以上來自商鋪、寫字樓等非住宅類物業。

　　為了應對調控，萬達今年已經做出調整，改變銷售順序。主推非住宅産品。過去萬達是先推住宅，後推公寓、寫字樓，最後推底商。

　　除了銷售業績增加外，萬達的持有型物業面積也在大幅度增加。包括施工在建的持有型物業和新摘牌的持有型物業面積，萬達的總持有物業面積已達1213萬平方米。萬達持有的物業，除了每年貢獻租金外，物業本身不斷升值。以上海五角場萬達廣場為例，當年建設成本不到20億元，2007年時銀行對其進行評估，不包含地下面積，項目估值達60億元。

　　2009年9月，萬達進入廣州後，已基本完成萬達廣場在全國範圍的佈局。現在除貴州、青海、西藏、新疆外，其他省市都有萬達廣場。萬達副總裁張誠在近日舉辦的萬達集團招商大會上介紹，“2011年萬達集團計劃開業的多個廣場項目，目前正在穩步推進，今後在全國範圍內將有42座萬達廣場呈現，新開業面積突破300萬平方米”。

　　公開資料顯示，萬達取得的許多土地，成本甚低。2009年的萬達獲得的土地成本甚至低於2008年。為了控制風險，王健林也表示萬達不會進入一些地價過高的區域，不會參與地王的血拼。許多城市甚至主動邀請萬達去當地做開發。令王健林頗感自豪的是，在談判中，萬達擁有議價權。

　　而“萬達式加法”也不僅僅局限于商業地産。從去年開始，王健林聯手聯想集團柳傳志、泛海集團董事長盧志強、億利集團董事長王文彪等人共同進入旅遊地産的開發。10月22日，王健林在內部講話上確定旅遊度假區為萬達的新的支柱産業。

　　民間資本一直是大家關注的重點問題。尤其在今年5月國務院頒布了《關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（即“新36條”）後，民間資本何去何從更成行業內的焦點。

　　王健林建議，“民營企業要給自己準確的定位，不要輕易進入金融服務、保險、石油、化工等壟斷行業，不要同佔壟斷地位的國有企業競爭。”服務業符合中國民企的發展方向，“不過不要考慮做什麼生産型服務業，做消費服務業就行了”。

　　限速發展

　　過去一年，房地産是“胡潤百富榜”上唯一一個平均財富下降的大行業，多位地産富豪的財富大幅縮水，但王健林的財富不降反增。

　　事實上，在做加法的同時，王健林也在對自己的財富做減法。一部分做慈善，同時將一部分股份授予100多名總經理以上的高管。“我這個人不求財，企業上市我把自己的股份拿出一部分來，送給200多名高管，並且將個人90%以上的財富捐給社會做慈善基金。”王健林在2010年會上面對數千名員工説。

　　提及上市，王健林説是否上市並不決定企業發展，歐洲有很多優秀的私營企業沒有上市，但照樣成為國內行業的龍頭。而之所以推動上市，出於三方面的考慮。第一，提高企業的透明度，讓外界知道萬達為什麼能夠如此快的發展，財務報表是怎樣的。第二，建立外部監管渠道。“我既是創始人又是董事長，現在我還清醒，但有一天我年紀大了怎麼辦，萬一決策失誤怎麼辦？”王健林説。第三個原因是，讓高管的股票有流動性。萬達高管的原始股份，要到上市才能體現出價值。

　　在高歌猛進擴張了數年以後，王健林今年首度表示，調整下半年發展計劃。而調減速度也是因為管理問題。商業管理和百貨兩家營運企業的發展速度目前還低於萬達廣場的開發速度。萬達可以用不到一年時間完成拿地、建設，開始銷售，但商業管理的團隊需要時間培養。王健林強調，今後很長一段時間，萬達都要將人力資源的工作重點轉向營運企業。

　　王健林曾感慨，按現在每年遞增的速度，2012年有可能提前實現萬達的三年戰略，銷售額超過1200億元，進入世界五百強。雄心萬丈的王健林説，“現在萬達的各項業務，無論商業地産、酒店建設、電影院線還是萬千百貨，都不能把國內行業第一當作目標。”