北京CBD的新面孔：央企葛洲壩加碼圈地

　　7月以24.7億元獲得海南地塊以後，8月，葛洲壩集團又獲得北京市朝陽區西大望路地塊，並且參與了北京CBD核心區12塊土地的角逐。8月底，葛洲壩新疆房地産開發有限公司註冊成立。

　　今年3月，國資委宣佈央企退出地産，僅圈定16家以房地産為主業的央企，葛洲壩集團就當選其中。

　　此時，葛洲壩集團的地産業務並不大，主要在湖北宜昌和武漢，除此之外，僅在上海有一個寫字樓項目。根據葛洲壩 （600068）2009年的業績，作為主業之一的房地産，其帶來的營業收入佔據營業總收入比重連1%都不到。拿著央企從事房地産特許證的葛洲壩，將如何走？

　　轉型

　　8月26日，葛洲壩發佈半年報，其營業收入、營業利潤都獲得了30%以上的增長。這家以工程施工為絕對主業的企業，自誕生起就與三峽工程存在緊密聯絡，在三峽工程的建設中，完成了65%以上的工作量。不過，其業務轉型已經開始。

　　半年報顯示，葛洲壩上半年新簽建築工程承包施工合同355.62億元，其中，新簽約國內項目229.39億元，同比增長2.71%；新簽約國外項目126.23億元，同比增長327.86%。國際市場成為葛洲壩市場開發的重要支柱。非水電市場佔簽約總額的一半以上，同比增長28.59%。

　　葛洲壩集團起源於三峽工程，在水利水電工程建設上擁有豐富經驗。

　　但由於移民、環保等方面的爭議，國家對水電發展採取了更為謹慎的態度，大型水電項目核準權也從地方回歸到國務院投資主管部門。中國水電工程顧問集團公司的數據顯示，截至2009年底，我國可再生能源“十一五”規劃中列舉的重點開工水電項目僅有1/3獲批。

　　“水電站建設減少的趨勢已經存在，現在國家鼓勵清潔能源的投資，如核電站、風能發電站等。以前關於水電站建設的研究，主要的研究內容是歷史上洪水發生的規模、如何保護農田和居民等，而現在考慮的重點則是環境和庫區移民問題，科研則更側重於對環境和生態的影響，如對魚類生活、植物生長帶來的影響等等，一些項目經過評估以後，會被否決，這在以前是較少發生的。”一位對水壩進行了多年研究的科研人員表示。

　　獲得發展地産主業的許可證，這對於葛洲壩非水電業務的拓展，顯然是有利因素。

　　CBD新面孔

　　8月份，葛洲壩兩次亮相北京CBD土地市場，儼然是其地産業務發力的信號。

　　早在2009年11月30日，葛洲壩在北京註冊成立葛洲壩 （北京）實業有限公司，註冊資本1億元，主要從事房地産開發經營等業務。截至7月30日，該公司並沒有土地儲備。

　　今年7月30日，葛洲壩發佈公告，宣佈中融國際信託有限公司向葛洲壩（北京）實業有限公司增資15億元，其中3億元作為新增註冊資本；剩餘12億元作為資本公積金。此次增資以後，中融信託佔據葛洲壩（北京）實業有限公司75%的股份。

　　目前，葛洲壩已經拍得西大望路商業、綜合地塊。葛洲壩（北京）實業有限公司一位工作人員向本報證實，該地塊的確會由北京公司進行開發。

　　中融信託一位工作人員表示，中融信託今年7月確實發行了3個有關葛洲壩的單一信託計劃，期限是2010年7月7日至2012年7月7日，具體收益不詳。

　　而單一信託計劃，正是今年7月初銀監會叫停銀信合作所主要針對的對象。

　　單一信託計劃與集合信託計劃很重要的一個區別在於，前者是銀行將募集到的資金集中到一起，以銀行自己的名義去購買信託計劃，所投資的信貸資産和信託貸款項目，基本都掌握在銀行手中，銀行擔當風險，如果出現意外，銀行會拿真金白銀去填補；後者則有很多委託人，包括個人和機構投資者等。

　　葛洲壩此次融資，與銀監會的禁令擦肩而過，成功獲得15億元資金支持。這也為其北京之行奠定了基礎。

　　至於接下來葛洲壩的地産發展模式，以及在北京的戰略，本報詢問了葛洲壩董秘辦公室，該辦公室表示：“目前沒有新的內容可以公佈，以公告內容為準。”

　　而葛洲壩在其2010年半年報中表示，將謹慎運作房地産業務，堅持“銷售一批、在建一批、儲備一批”的經營方針，加速回籠資金，並適當儲備一定規模土地；抓住央企非房地産主業企業退出機遇，積極開展並購重組。

　　同時，葛洲壩還表示將積極引進戰略投資者，合作開發商業地産。這一點在今年葛洲壩的地産業務行動中已經顯現出來。除引進中融國際信託有限公司作為戰略投資者外，其拿地計劃也顯示了一致性：7月底，其以24.7億元代價獲得的海南561畝土地，為産權式酒店和酒店用地；8月初，參與投標的北京CBD核心區的Z9地塊，為商業（商服）地塊；8月底，拍得大望路地塊，同樣也是商業、綜合地塊。

　　商業、酒店類地塊的開發，將會極大考驗開發商的資金鏈。而葛洲壩的地産業務，顯然還有待更多的成長。

　　實際上，直到2004年以後，葛洲壩集團將其隸屬的眾多小房地産公司進行了重組，才開始進軍商品房領域，2000年之前，作為宜昌本地的大國企，葛洲壩的地産業務主要是配合完成原國家計委下達的經濟適用房建設計劃。

　　目前，葛洲壩的地産在建項目也只有武漢的世紀花園和葛洲壩國際廣場兩個項目，以及宜昌的錦繡天下和錦繡星城兩個項目。

　　即使在商品房開發領域，葛洲壩的功力顯然還有待加強。

　　根據2010年半年報顯示，葛洲壩今年上半年房地産營業收入4.3億元，同比大增1684%，其主要原因在於其武漢項目葛洲壩世紀花園進入結算。

　　該項目地塊為2007年6月公開競拍獲得，總價13.6億元，建築面積457025平方米，以此計算樓面地價達2975元/平方米。該地塊也由此成為當年武漢光谷板塊的地王項目。不過，這個項目並沒有為葛洲壩帶來豐厚的利潤。目前，該項目銷售金價6300元/平方米，而年初銷售均價約5400元/平方米，近3000元/平方米的土地成本，對於項目利潤顯然是一個挑戰。

　　這一情況在中報中得到了顯示，在房地産營業收入大增的情況下，營業成本增長更快，同比大漲2038%。這導致房地産業務利潤率同比下降了7.38%。