房價是股價逆向指標 房價反彈將引發調控預期

　　新開工依舊強勁增長表明開發商預期仍較樂觀。8月份新開工改變了7月份出現下降的趨勢，再次環比回升，説明了開發商對市場預期仍較樂觀，擔心目前縮減開工計劃會導致未來再次出現市場好但無盤可賣的情況。尤其是8月份銷售再次出現反彈，更會強化開發商對未來的信心，預計短期新開工還會保持較高水平。

　　根據8月份數據小幅上調全年新開工5個百分點，預計全年增長33%。因為雖然目前新開工同比增長66%，但由於2009年四季度開工出現了大幅增長，所以導致同比基數較高，而今年四季度新開工相比目前將出現環比回落趨勢，預計全年累積增速會在目前66%的基礎上回落至33%。

　　房價有反彈趨勢。8月份全國70個大中城市房價環比7月份雖然持平，但可能與8月份高端産品入市比例較少有關，因為我們在草根調研中了解高價項目在目前獲得銷售許可證是比較困難的。而二手房在8月份出現反彈，根據統計局數據70大中城市二手房價格環比上升了0.1%，而7月份則是下降0.1%。前期低價入市的新盤由於取得了不錯去化速度，後期開盤項目也在逐期提價。對於房地産銷售而言，價和量無法割裂，只有在開發商迫於資金壓力而降價時會有下跌放量的情況，但經過了前期開發商的降價試水和資金回流，房價下跌的預期被進一步縮窄。因此，隨傳統購房旺季的到來和部分恐慌性購房的入場，未來金九銀十可能迎來的不僅是放量，還可能出現新一輪價格的反彈。

　　投資策略。房價是股價的逆向指標，近期房價的反彈會引發未來調控的預期，例如房産稅的出臺節奏加快。我們認為對地産股投資而言，不論是否有新政策出臺，只要房價出現反彈，市場即會有緊縮政策出臺的預期，會影響地産股的估值水平，所以在房價未穩定之前行業層面的機會難以到來。我們認為目前能夠率先調整定價搶先吸收市場需求的公司將獲得較好的銷售成績，繼續推薦可售資源豐富，銷售策略靈活，且估值便宜的萬科A、保利地産。