樓市新政百日後陷兩難：房價仍堅挺 財政已告急

    房地産政策調控百日後,堅挺的市場價格與保障房資金告急正考驗決策層的路徑選擇。

    調控百日,各方博弈者發現,橫亙在面前的仍是一場混局。

    自7月份調控“鬆綁”的風聲傳出後,決策層接連釋放出的信息已相當明晰:銀監會再次出手勒緊三套房貸,京滬深杭成為代表城市;國土資源部將一份“囤地黑名單”置於鎂光燈下;住建部部長姜偉新則在“2010市長論壇”上公開表示,樓市調控不會放鬆,“堅定不移地遏制部分城市房價上漲過快”。

    在市場層面,北京、上海等一線城市,儘管房價瘋漲態勢已被完全遏制,但萎縮的只是成交量,價格依然堅挺。

    “全國也好,幾個重點城市也好,調控深度還沒有到位。相對於'國十條’的要求,差距還比較大,接下來的調控任務還比較艱巨。”住建部政策研究中心副主任王玨林對記者表示。

    調控目標尚未達成,地方財政卻已告急,並殃及保障房建設。國家統計局數據顯示:2010年1~6月,全國保障房投資額為433.19億元,同比縮水1.7%。

    此前,2010年被廣泛看作保障房“大躍進”之年,住建部更是提出建設580萬套保障房的目標。

    保障房建設速度已現頹勢？“統計局數據主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數幾個省撐場面的,要不然,全國的數據會很難看。”接近國家統計局的某人士説。

    一位住建部人士則對記者透露,“根據國務院要求,相關部委要天天呈報房地産市場運行分析報告和數據。放鬆的呼聲,與收緊的努力,在同時進行。”他進而分析,圍繞調控鬆綁與否,各方博弈頗多,“最終可能是調控持續,但路徑發生轉變。”

    百日變局

    銀監會一紙禁令,源於各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監會的人士透露,“在北京和杭州,三套房貸早就放開了。”

    各方質疑聲漸起,銀監會不得不再敲房貸警鐘。8月初,多方傳出消息,銀監會對京滬深杭四地商業銀行提出建議,暫停發放三套房貸。A股地産板塊大幅下跌。

    8月6日,此種判斷得到驗證。在當日銀監會舉行的發佈會上,相關負責人表示,對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,“具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定”。

    上述規定並無新意。4月17日頒布的“國十條”中規定,各地銀行可根據自己的風險評估,對房價過高、漲幅過快的城市自主停貸。

    儘管如此,北京市仍謹慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向證實,經銀監會“建議”後,北京商業銀行三套房貸已全部緊急叫停。

    “北京選擇了從嚴,但各個城市不同,銀行擁有自主權。目前各地做法並未違背調控政策。”王玨林説。

    在各方人士眼中,信貸政策的搖擺,已成為市場走向的“晴雨錶”。感受到壓力的,並非只有銀監會,開發商在調控百日後,同樣如履薄冰,對調控政策諱莫如深。

    北京首都開發控股（集團）有限公司一位高層對記者透露,“領導交代了,近期少説話、少露面。”

    北京萬科人士也表示,近期“不談政策,不談走勢”。接近北京萬科總經理毛大慶的人士透露,毛在多個場合均表示“響應政府號召”。

    7月底,萬科在北京房山區的長陽半島項目開盤,均價13500元/平方米。“事實上,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬科人士透露。

    按照萬科當時拿地時6500元的樓面單價,這個開盤價格不高,“幾乎只是保本。”

    “稅費20%、自有資金的財務成本2%、營銷成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套費500元,加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線。”上述人士表示。

    價格成為檢驗調控效果的試金石。在北京聯達四方董事總經理楊少鋒眼中,房價還遠未見底。“就北京而言,三分之一已經降到位了,比如通州的很多項目;三分之一降了但沒到位;還有三分之一根本沒降。”楊少鋒説。“政策一旦鬆綁,會有另一輪報復性反彈。”

    與僵持的樓市相比,土地市場已有陣陣涼意。

    7月16日,北京通州馬駒橋地塊招標,樓面單價最高報價為4540元。而3月17日,該區域一地塊的成交單價是8650元;當日另一招標地塊位於昌平區小湯山,最高樓面單價報價為7000元,比之前該區域成交地塊低了53.6%。

    國土資源部近期動作頻頻,土地市場冷暖自知,供地量的增加也在為土地市場降溫。

    此外,國土部最大一個動作是,將一份涉及全國1457宗閒置土地的統計表交予銀監會,涉及者包括泛海建設、華潤置地和新世界等多家品牌房企。國土部人士透露,將派出31個調研組赴31個省區市進行調查。

    “名單上的多宗閒置地塊,都是因地方政府原因造成的,最終需要協商解決。名單的更大意義在於部委間的信息共享。”上述人士表示,多部委聯動的做法以前就有,但未有這般深入。“這也標誌著調控進入了敏感期。”