三套房停貸逼空投資客 擦邊球操作幾無空間

　　在監管部門授意京滬杭深等一線城市暫停三套房貸業務一週後，全國商業銀行對三套房貸不約而同地採取了“能不貸就不貸”的保守策略，三套房貸市場陷入全面停頓。在此次房地産調控政策重壓下，改善型住房購房者“怨氣重重”，是放棄購房計劃，還是另辟蹊徑？理財人士支出妙招：如果你已有房産，何不用抵押消費貸款做個變通。即便此路不通，也可通過“變個人住房貸款為抵押消費貸款”的自我循環達到購置三套房的置業理想。

　　三套房貸全面停頓

　　8月初，監管部門就當前房地産市場價漲量跌的形勢，向京滬杭深等一線城市商業銀行授意，暫停投放第三套及以上個人住房貸款。與此同時，中國銀監會針對“房地産價格下滑60%”情況下商業銀行風險承受能力開展壓力測試。兩項消息一齣，第三套房貸在全國範圍內全面停頓，房地産信貸市場再次淪為雷區。

　　據房地産第三方研究機構在全國大中型城市獲取的信息來看，京滬杭深等一線城市的三套房貸業務已基本暫停。銀率網房貸分析師表示，除個別銀行仍能操作少量三套房業務，一線城市已全面停貸三套房，而二三線城市雖不在此次政策暫停之列，但在近期房貸敏感時期，事實上也已經處於半停頓狀態。

　　記者以購房者身份在中原地産、我愛我家等地産仲介公司獲悉，三套房貸短時間內越來越無可操作空間。我愛我家上海東方店物業顧問表示，最近3個月二手房市場成交量明顯下滑了很多，“要做貸款的客戶我們先會問清楚已有房産情況，如果是二套房以上的只能請客戶另想辦法”。

　　政策紅線逼空投機

　　“新國十條”的逐步落實，使得原本火熱的房地産市場特別是個人住房貸款市場冷卻了下來。

　　僅以上海市場為例，政策出臺當月，個人住房貸款仍有83.1億元新增量，但在此後的5、6、7月卻逐月下滑，以至於7月僅有2.7億元增量，比5月少增54.2億元，比6月少增28.1億元，同比更是縮水97.7%。

　　8月以來，個人住房貸款市場仍舊低迷，特別是在少數一線城市叫停三套房貸之後，投資客聞風早一步退出市場。“一般而言，以家庭為單位購房置業在三套以上的都已經摻雜投資需求。本次新國十條的政策意圖，並不是為了強行打壓房價或是抑制適度投資需求，而是要在短期內穩定房價，從而在中長期穩定房地産市場。從政策本身來看，投資需求特別是投機需求遭政策強壓逼空，一旦投機力量退出市場或是市場交易量低到一定程度且房價穩定時，房貸限制政策還會有所放鬆”，一資深商業銀行房貸部門負責人分析認為。

　　抵押消費貸款接棒

　　本次房貸政策調控最“冤”的人群，要數改善型住房消費者。“認房又認貸”調控措施一刀切的做法，使得即便是以舊換新，也無法免於“二套房”、“三套房”認定。對此理財人士表示，雖然目前“三套房貸”停貸的情況下已幾乎沒有可操作的空間，但是如果購房者另有一處或兩處房産，還是可以以抵押消費貸款的方式做些許變通。

　　舉例來説，如果一購房者已有A、B兩處房産，在購買C房産時如申請個人住房貸款基本會被商業銀行拒貸，那麼客戶可以選擇將A或B房産進行抵押，以抵押款支付C房産餘款。“但是在實際操作中，商業銀行也會提醒客戶，儘量不要將抵押貸款用於房産投資，目前各行對房貸的相關業務還是控制的很嚴”，深發展房貸業務員特別作出説明。

　　另有房産仲介以實例説明，購房者可另行籌措資金全額付清第三套房購房款，之後再將該房向商業銀行做抵押貸款，用於歸還之前購房籌措資金。“商業銀行對普通的個人住房貸款，會審核客戶擁有房産數量，從而很難對第三套房進行放貸；而抵押消費貸款則只會參考客戶已有房産確定利率水平，不存在‘停貸’的風險。”

　　不過該人士也表示，雖然此辦法可以用於第三套購置，但通常已有房産的情況下，商業銀行給出的抵押貸款利率會在基準利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率並無多大優惠。而且，除非客戶信用及資質相當好，銀行能給出的貸款成數已經很難到七成。

　　“擦邊球”操作幾無空間

　　除上述兩種方法外，記者從貸款公司、評估公司了解到，目前市場上操作第三套房貸的更多采用了“違規”方式。比如以已有房産做抵押消費貸款用於支付三套房首付款，而在不同省市間建委信息不共享的情況下，很多異地購房的情況也可被認為是第二套房甚至首套房，從而享受房貸優惠政策。

　　又比如通過向評估公司支付1%的手續費做高已有房産評估價，再向商業銀行申請抵押消費貸款，便有可能獲得比購房全款更多的貸款資金。

　　但業內人士也表示，隨著商業銀行對房貸業務審核力度的加強，此類違規做法的市場空間已越來越小，“且在本階段這個政策敏感期，商業銀行對二套以上房貸已是能不貸就不貸”。（⊙記者 鄒靚 ○）