碧桂園安徽和縣如山湖項目非法佔地調查

    16000畝項目用地只有2653.34畝有土地證，還有4000畝是農村集體建設用地，3800畝水庫涉嫌以租代徵。這些和“違法”相關聯的數據都與一個名為如山湖城的項目有關，而開發商是碧桂園。

    如山湖城位於緊鄰南京的安徽省和縣，是一個集別墅、酒店、休閒體育設施在內的地産項目，總投資據稱達60億元，佔地16000畝，計劃2012年全部建成。但在7月31日，該項目因非法佔地被安徽省國土資源廳通報。

    通報稱該項目“存在政府非法批地、非法供地、非法徵收集體土地，項目單位非法佔地建設等行為”並指出項目“嚴重違反了國土資源法律法規規定”。

    碧桂園事發後給媒體的回應表示，違法用地的不是如山湖城項目，而是旁邊的一個高爾夫球場項目。

    但本報記者獲得的一份2007年6月份碧桂園獲得如山湖城項目用地的合同顯示，高爾夫球場等小球訓練基地由碧桂園開發，且碧桂園為拿到小球訓練基地的招牌而支付500萬元。這表明高爾夫球場的土地權利人是碧桂園。

    不僅如此，碧桂園如山湖項目在2007年曾被指以不合理的低價從一位安徽籍在京工作的名人處拿地1萬畝，以及租用3800多畝水庫。這構成了如今官方宣稱的16000畝土地的主要部分。

    本報記者進一步調查顯示，上述1萬畝土地中，有4000畝是集體建設用地，另外6000畝是商業用地。而這6000畝土地，按照和縣國土資源局説法，至今只有2653.34畝土地有土地證，其餘大多尚未走招拍挂程序。

    並且，這些迄今未獲得土地證的商業用地之前已經提前開工。

    為此，早在今年4月初，和縣國土局即對該項目下達了停工通知書。

    但本報記者8月9日在如山湖項目現場看到，該項目的一期別墅工程已建成，二、三期工程施工仍在繼續，售樓處仍有三三兩兩的客人在看房諮詢。

    對此，安徽省巢湖市國土資源局辦公室8月12日回復本報記者稱，該局已派出政策法規科和監察支隊前往如山湖進行調查，會在8月下旬有一個調查結果。

    誰的高爾夫球場？

    對於安徽省國土資源廳的通報，碧桂園回應説：“安徽省國土資源廳文件中所指的‘違法用地行為’係指如山湖城項目旁的‘高爾夫球場’項目。此球場屬國家體育總局小球訓練基地的一部分，此土地權屬歸和縣政府，並非‘如山湖城項目用地’。”

    本報記者多次致電安徽省國土廳諮詢期通報中違法用地的具體範疇，至截稿時，未獲正面回復。

    但如山湖城項目所在地的石楊鎮政府的官網上，卻這樣表述：“如山湖國家小球訓練基地，現由廣東碧桂園集團投資開發。”

    “項目單位安徽和縣碧桂園，總投資60億元，佔地11平方公里，建設國家小球訓練基地、旅遊、度假、休閒區等。”和縣督查局在今年5月出具的一份《關於如山湖國家小球訓練中心項目建設情況的報告》中説。

    碧桂園的宣傳材料也介紹説，如山湖城項目“首創在項目內興建並負責運營目前國內最具規模、專業標準、環境優美的小球運動訓練基地”。

    這些都顯示，包括36洞高爾夫在內的小球基地是由碧桂園投資並負責運營。

    那麼，高爾夫球場的土地是否也屬於碧桂園呢？

    據了解，在2007年，國家體育總局論證批准在如山湖地區建立小球中心，但當年該項目的土地資源並未落實。

    據國家體育總局體競字（2007）111號文件批復，小球中心由國家體育總局小球管理中心與安徽希瑪國力建設工程有限公司（下稱希瑪）共同建設。

    早在2005年，體育用品經營商北京希瑪集團就有意在和縣上馬國家小球訓練基地，總投資約8億到15億元。2006年6月12日，希瑪與和縣人民政府簽訂了土地出讓合同，包括6000畝商業用地，4000畝集體建設用地，租賃3800畝水庫。

    僅僅半年後，當年12月5日，希瑪就將上述土地全部轉讓給了碧桂園和縣公司。

    在這份名為如山湖國際旅遊度假會議中心轉讓合同上，標明了取得以其為權利人的《集體土地使用權證》的集體土地4000畝。

    這裡的“其”，即指碧桂園，但事實上，在希瑪將這些土地轉讓給碧桂園時，希瑪也還沒有實質上獲得該土地的土地證。

    2007年6月6日，和縣政府加入，與希瑪、碧桂園簽訂了三方協議。這份協議涵蓋了上述6000畝商業用地和4000畝集體建設用地。

    協議顯示，“辦理《集體土地承包經營權證》的2500畝為東南亞旅遊路線旅遊度假用地及基礎設施用地，1500畝為體育休閒用地。”

    合同顯示，這裡説的體育休閒用地，即包含建設高爾夫球場等小球中心的用地。三方協議表示，希瑪負責為該地塊項目取得國家小球訓練基地的批文，取得該批文的費用500萬元由碧桂園方承擔。

    據了解，這500萬元並非一次性繳納，而是每年向小球訓練中心繳納50萬元，共計繳10年。

    按照三方協議，希瑪有“義務”確保碧桂園無爭議地拿到上述土地使用證，在集體建設用地這塊，“政府負責取得上級政府等有權機構徵用該地塊的批文及其他合法用地手續。”

    問題由此産生——根據國家土地流轉的相關規定，不得利用農村集體土地建商品住宅、高爾夫球場以及其他不符國家産業規劃的項目。同時，《土地管理法》規定，徵用基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，必須由國務院批准。而該項目並沒有報批國務院。

    “而且按照現行政策，農村集體建設用地是不能轉讓給外地企業的。”同濟大學建設管理與房地産係孫繼德副研究員告訴本報記者。

    也正因為此，儘管合同顯示高爾夫球場等小球中心建設用地權利人屬於碧桂園，但碧桂園一直未能獲得這一用地的土地證和項目的合法批文，因而正如碧桂園在回復中所稱，高爾夫球場用地的土地權目前仍屬歸和縣政府。

    可就是在沒有拿到土地證的情況下，在今年4月，和縣督查局發現，二期體育項目（指小球中心）已于2010年元月全面開工。

    按照規定，商業用地在未獲得土地證之前不得提前開工，為此，今年4月初，和縣國土局以涉嫌違規用地對該項目下達了停工通知書。

碧桂園低價拿地的中間商

    但停工令看來並沒有實際阻止工程的繼續推進。

    8月9日，本報記者在如山湖城項目銷售現場看到，房商預字(2010)1438號、(2010)5378號、(2010)5588號等預售證被貼在簽約處。

    本報記者在簽約處看到一張2007年，三張2008年和縣頒發的國有土地證，證明了碧桂園合法持有如山湖項目部分土地。

    但是，在官方宣傳多達16000畝的土地中，有多少取得了土地證呢？

    官方資料顯示，碧桂園通過招拍挂形式合法取得兩宗土地的開發權，一宗是2007年7月4日公開出讓土地總面積2653.34畝；另一宗是2009年10月10日公開出讓土地面積1248.32畝，但第二宗土地尚未得到土地證。

    這和碧桂園張貼在簽約處的土地證時間較為吻合。

    對此，和縣國土局副局長馬維國此前在接受媒體採訪時稱，“如山湖城項目建成後佔地可能要超過1萬畝，該項目的土地使用情況確實存在一些問題，現在至少有6000畝土地未依法取得土地證。”

    而按照碧桂園説法，違規土地都屬於高爾夫球場，那是否意味著這至少6000畝未依法取得土地證的土地，都是用來建設高爾夫球場的呢？

    這種可能性很小。因為按照國際標準設計的36洞高爾夫球場面積一般只在2000多畝左右。

    在大部分土地都還沒有拿到土地證的情況下，如山湖項目卻能順利推進，原因何在？

    這裡需要提到一個名叫何幫喜的關鍵人物。此人是北京希瑪集團負責人、北京安徽企業商會會長。正是他在巢湖的人脈促成了碧桂園在當地的投資。

    當地一篇官方文章如是説：“北京安徽企業商會在會長的積極努力下，多次邀請（碧桂園董事長）楊國強先生前來巢湖市考察，終於促成了碧桂園在巢湖的投資開發。”

    而希瑪和碧桂園和縣公司簽訂的合同顯示，這筆買賣對於雙方來説都屬於“雙贏”的交易。

    三方合同中註明，碧桂園一旦拿到土地，並將土地款交給和縣政府後，和縣將在1個月內按照45元/平方米進行返還給希瑪。這一數額較為巨大。

    希瑪則有義務幫助碧桂園獲得相關土地證和小球中心批文。

    而在6000畝商業用地這塊，儘管簽訂了三方合同，但這塊土地還是需要走拍賣程序，因此合同做了如下規定：

    1. 一旦出讓成功且以出讓起始價成交的，和縣政府應將所收取的土地出讓價款全部用於返還碧桂園的所有投資款及希瑪的收益。

    2. 一旦成功且實際出讓價款超過出讓起始價的，則在出讓起始價之內部分全額用於返還碧桂園方的所有投資款和希瑪方的收益，超出出讓起始價的部分按和縣政府方佔10%、碧桂園方佔90%的比例進行分成。

    但這之後，招拍挂似乎並沒有隨即展開，目前唯一公開可查的材料是安徽省國土廳有一份《掛牌公告》，2007年5月，經和縣人民政府授權，和縣土地儲備中心已將位於和縣石楊鎮如山湖周邊地塊進行收儲，總面積約1萬畝。

    但對於碧桂園和希瑪而言，兩者都獲得了極大收益。

    小球中心本來是希瑪準備自己投資建設的，後來轉讓給碧桂園。由於長期經營保齡球等體育用品，希瑪顯然比碧桂園擁有更強的體育主管部門溝通能力，通過希瑪拿到小球基底牌照顯然對碧桂園大有好處。因為新建高爾夫球場是被目前政策所禁止的。

    巨大的收益成為如山湖項目“逆風而上”的驅動力。收益方當然還包括地方政府。

    10億厚利下的地方政府衝動

    在如山湖項目所在地石楊鎮的當地政府看來，碧桂園和“盤景水泥”是當地兩大産業“巨頭”和納稅大戶。在這兩個項目入駐之後，該鎮財政收入從2006年967萬元躍升到2009年的7566萬元。

    “預計，整個如山湖城項目可以帶來超過10個億的稅收。”石楊鎮黨委書記、鎮長李自祥在投放在南京媒體的一個整版宣傳頁上説。

    數據顯示，該項目首期體育地産項目已銷售一空，實現銷售收入13億元，完成稅收高達6000萬元。

    按照如山湖城項目的開發計劃，2010年至2013年，該項目年銷售額約40億元，這樣一算，從2010年到2013年，僅如山湖城項目就能為當地帶來2.4億元的稅收。

    “我們將不遺餘力服務好兩大項目，促進兩大項目儘快達産達效。”李自祥説。

    而和縣主要負責人則要求加快推進碧桂園和縣等大項目的進展，“希望在座的各位不要當和縣發展史上的罪人。”當地負責人在2008年的內部一次會議上對參會對象説。

    事實上，據本報了解，和縣當地正在建設面積達170平方公里的山區休閒旅遊度假區，隨著各大地産、旅遊企業入駐，對土地的需求也大為增加。

    “據石楊鎮主要負責人反映，現在項目方投資建設的慾望非常強烈，但因土地證的原因，嚴重制約了項目建設。”和縣督查局在前述《關於如山湖國家小球訓練中心項目建設情況的報告》中説。

    因此，《報告》提出，“急需縣委、縣政府進行調度，協調解決，確保項目順利推進。”

    顯然，如何在謀求“發展”的衝動中保持土地佔補平衡，不再出現類似碧桂園違法佔地的現象，對當地政府來説是一大難題。

    有意思的是，記者在當地獲得的一份2008年重點工程任務表上明確規定，責任單位是石楊鎮、國土局、林業局、建設局、體育局。

    而正是這個國土局在今年4月份給如山湖城項目下發了停工令。在縣政府領導下，小小的縣國土局能堅持多久？