富力地産北京再遇質量門 豪宅路線遭新考驗

　　記者 洛濤/北京報道　　

　　這是上海浦東陸家嘴金融城一景。上海市統計局最新公佈數據顯示，上半年，上海全市完成社會固定資産投資2207.69億元，比去年同期增長2.2%，增幅同比回落7.4個百分點。三大投資領域中，房地産開發投資845.28億元，增長35.5%。新華社記者 張明/攝

　　在廣東曾經依靠裝修與建材起家的張力與李思廉，或許不曾想到，當他們共同掌舵的富力地産經歷了超過五年的高速擴張后，卻開始面對來自房屋質量的考驗。在網絡風傳“樓體搖晃”等負面消息後，近日位於北京市朝陽區的知名樓盤富力又一城再度發生質量投訴，該樓盤一位張姓業主向本報投訴稱，她所購買的富力又一城房屋自入住一年以來，廚房下水道一直排水不暢，並造成廚房、客廳、臥室大面積滲水返潮，嚴重影響居住環境。

　　富力地産北上之初，曾以“告別毛坯房”作為富力地産的核心競爭力所在，而進入2010年，隨著富力地産“富力十號”以超過45000元/平方米的均價作為“豪宅”入市，“高品質”與“精細化”逐漸成為富力地産新的訴求所在，但恰是如此，已經習慣於高速度擴張並依靠規模取勝的富力地産，如何能順利轉型到“精細化”的“豪宅”開發，將又是一道新的命題所在。

　　“基本功”錯誤

　　2009年11月，張女士搬入位於富力又一城的新家，但入住不久她就發現，自家廚房的下水管排水不暢，污水往往排不乾淨。她很快找來物業公司進行維修，但物業發現，並非下水管道堵塞所致。

　　“接下來簡直就是噩夢的開始。”張女士對記者説，情況越來越嚴重，廚房的下水管不僅下水慢，而且一旦水流過快，下水管裏的水就返出來，流到櫥櫃裏，廚房的地面也滿是積水。在張女士的要求下，物業的維修人員又來了幾次，但是仍舊找不出原因，“維修的師傅説，很可能是我們家的下水管和整個樓的總管沒有接上才導致的問題。”張女士説。

　　無奈之下，張女士只好在櫥櫃裏放了一個水桶，將廚房下水管接到水桶裏，積滿水後再倒掉。“真是很不方便，每天都要倒掉好幾桶水，從去年11月到現在，我們就一直這麼生活。”張女士對記者説。

　　記者在張女士家的廚房看到，由於長期積水返潮，櫥櫃已經長滿了黑色的黴斑，並被浸泡變形，地面上有積水，需要經常拖地。“不止如此，現在我的客廳、臥室也都受了影響，墻上壁紙的下半部分也受潮發黴、捲曲。”張女士對記者説。

　　隨著天氣逐漸炎熱，張女士家壁紙、櫥櫃乃至衛生間頂棚的霉變現象越發嚴重，而經過和富力集團客服人員以及物業公司的多次協調後，張女士終於等到了一個解決方案：必須把廚房下水管和附近的地面拆開，看看到底是什麼問題。對於這個方案，張女士表示同意，但是也提出了三點要求，一標明施工的範圍；二給出大概的工期；三列出賠償的金額。但是對這三個要求，物業公司始終沒有答覆。

　　“根據施工方案，我家整個廚房，甚至客廳的地板都要全部刨開，先不説新房子入住不久就要動這種大手術讓我感覺很不舒服，就説這工期，起碼也要半個月以上，在此期間，我和丈夫、父母，還有才一歲多的孩子都要出去租房子住，但是開發商卻不談賠償問題。”張女士説。

　　買單“快擴張”

　　在張女士遇到上述問題之前，該項目曾多次出現精裝修質量、上下水道聯通不暢等方面的問題，彼時，擔任富力(北京)總經理的呂勁在接受中央電視臺採訪時也承認，“裝修的活特別多又因為在冬季施工，裝修階段如果時間再多一點可以做得精細一點”。

　　“從2005年開始，其後三至四年裏，富力地産經歷的是一個高速擴張、規模迅速膨脹的階段。”香港京華一山證券諮詢機構分析師尤浩然向本報記者分析。他指出，查看富力地産相應財務報表後發現，從2005年開始，幾乎富力地産每年的銷售面積、銷售金額的增幅都在100%左右，如果説銷售金額的增幅與房價上漲週期直接相關的話，那麼銷售面積的增長則直接與開工面積的增加相關。

　　尤浩然認為，從2008年開始，富力桃園、富力又一城等項目相繼出現質量問題並非偶然，也不是開發商“故意為之”，而是開發商的開工面積迅速呈現幾何級的增長之後，在施工隊伍、工程質量監理、建材採購等方面，面對管理面的突然增加，其原有團隊“力所不及”實際上是主要原因。

　　記者了解到，在相當長一段時間內，富力地産對地方公司的考核方式，也以擴張速度為先導。擴張時期內，富力地産採取了地方公司異地發展跑馬圈地的方式，即鼓勵一地的地方公司到異地拓展擴張設立新公司，例如，在那段時期內，富力地産在西安的分公司，即是富力北京公司拓展設立，富力西安公司的“大股東”地位，也一度歸屬富力北京公司。尤浩然表示，任何一個房地産企業，在快速擴張規模時，都無法避免工程質量的問題，只不過是由於中國內地所實行的期房預售制度，讓富力地産在進入集中交房的週期內，問題才會集中暴露出來。

　　豪宅“考驗題”

　　富力地産高速擴張的策略，在2009年開始有所“收縮”，由於宏觀調控以及受到2008年樓市調整的波及，富力地産告別了長年處在100%左右的增長幅度，及至2010年富力地産1月至6月銷售面積和銷售金額均同比下滑之時，富力地産也開始在“精細做工”的豪宅領域“嘗試”，以期用高利潤彌補規模下降缺憾。“産品線的變化，對一個已經習慣於某一種産品模式的房地産開發企業而言，確實是個挑戰。”尤浩然分析稱。

　　日前，富力地産對外宣佈由昔日地王廣渠路10號地脫胎而來的“富力十號”入市銷售，售價在45000元/平方米的水平，而其別墅類型物業售價在50000元/平方米至60000元/平方米的水平，富力北京公司將此項目定位為富力在北京最高端的産品線，即高品質豪宅項目的標本。

　　記者掌握的情況表明，該項目係由富力地産華北區負責人張輝親自操盤，並統一負責建材採購、內部裝飾、戶型産品設計的協調工作，在富力集團體系內地位十分重要的張輝親自操盤該項目，足見富力十號的特殊意義所在。

　　“跨産品線的操作，在房地産行業內很少有成功的案例，比如萬科，20年來主要集中于中檔住宅的開發，即便在內部管控水平已經達到很高水平的時候，也沒有貿然轉變産品線的結構，主要還是考慮到自身管理經驗的問題，而棕櫚泉、星河灣則一直就專門定準豪宅的窄眾市場，一個值得警醒的案例便是此前華潤置地有意通過鳳凰城等項目完成向豪宅開發方向的轉型，但在品質上，並未得到業界和市場的認可。”尤浩然分析稱。

　　他的邏輯在於，富力地産在普通住宅規模化開發領域，尚存在質量不可控，交房出現質量糾紛等方面的問題，而這些問題，在強調精細化操作的豪宅産品上，是不可能允許出現的問題，而富力既有的施工的團隊與建立制度，能否適應豪宅所提出精細化的施工與管理要求，現在來看，才是對富力北京公司團隊最大的考驗。