任志強：中國最不過剩的就是房地産

　　騰訊財經訊8月11-14日，2010博鰲房地産論壇在海南舉行，本次論壇主題為“新政下的中國房地産”，700位房地産行業精英以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討新政下的中國房地産。

　　在今天舉行的第一場博鰲三人行論壇中，周其仁、樊綱，以及華遠地産董事長任志強先生一起鏗鏘論道。本場博鰲三人行嘉賓主持人是恒隆地産董事長陳啟宗。任志強在討論中表示，大概中國最不過剩的就是房地産，他説，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，不會造成房屋價格的飛漲。

　　就陳啟宗對於“三個最扭曲市場”的提問，任志強説：“第一個瓶頸就是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會有問題。第二，金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好的話，也會導致扭曲。比如説讓什麼人買會享受什麼利率。第三，國家政策導向問題。比如我們都説保障，我們認為國家要保障的在前一段做的就是讓大家買房子，這個是錯誤的。從世界來看，都是對租不起房子的保障。我們過去經濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場的扭曲。這三個是影響最大的三項。”

　　他還樂觀表示，“現在的原因是因為有一個龍頭在那裏關緊了，所以你怕進入了多會有問題，實際上這個行業還是一個供不應求的行業。”

　　以下為論壇對話實錄：

　　主持人：非常感謝周其仁先生投入並且激情的演講。我們都知道，周其仁先生、樊綱先生都是中國經濟政策的核心智囊團成員，其實今年開發商可能最關心的就是怎樣解讀未來的宏觀政策和房地産政策走向，我們聽了周其仁先生、樊綱先生精彩演講後，大家可能感到意猶未盡。我們就開始今天的第一場博鰲三人行，我們請出另外兩位重要嘉賓與周其仁、樊綱先生一起鏗鏘論道。本場博鰲三人行嘉賓主持人是恒隆地産董事長陳啟宗先生，我們請中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生，華遠地産董事長任志強先生，恒隆地産董事長陳啟宗先生。四位嘉賓的討論時間為20分鐘，有請。

　　陳啟宗：我想主辦單位讓我當主持的原因很簡單，因為我是所謂的外面人，所以就無知，無知有一個好處，就是敢問傻問題，如果我問傻問題的話，請各位原諒。而且傻問題是最難答的。周教授，您剛才要把一些非商品的東西放在市場上，這個難免就遇到一個戶口問題。

　　周其仁：所謂城市化，一個是人要向城市移動，一個是土地要向城市移動。你剛才問到他的身份也轉進城市，最近包括十七大也提出這個問題了，政府工作報告也提出這個問題，我們向成都、重慶看，重慶第一期把農村身份在城裏住了368人，戶口也轉到城市來。農村那塊地很大程度要按照意願，他是可以放棄的，就是完全變成農用地。然後把建設用地指標通過地票市場轉移進來，這個過程我的看法不光有經濟平衡意義，還有社會意義。

　　陳啟宗：也就是農民慢慢變成城市居民。

　　周其仁：其實我們現在在城裏住的人，都是從農村移進來的。

　　陳啟宗：樊綱，你同意周教授的觀點嗎？

　　樊綱：長遠來看，中國農民2億就夠了，2億都用不著。美國多少農民？2%。長遠來講這是大趨勢，而且長遠來講，我説最好是取消戶籍制度，咱們談公共品供給。我們了解各地方有一個難題，一旦把農民變成戶籍人口了，他覺得他支出很大什麼的。因為我們現在城裏的戶籍人口是貴族，給他提供那個東西遠遠高於農民能夠得到的東西所以它裏面的價差非常高。這個一定是大趨勢。農民工市民化，這個是大趨勢。而且要在資源配置基礎上做這些事情。其實根本就是怎麼取消戶籍制度，然後講公共品供給。不見得一下子達到戶籍貴族的水平。這個可以慢慢解決。

　　陳啟宗：全球現在還沒有一個國家像我們中國那樣60%的人口是農民。俄羅斯、烏克蘭有多少？

　　樊綱：人家是發達國家，人家早就工業化了，我們不能跟人家比。

　　陳啟宗：任志強，你作為一個發展商你怎麼看？

　　任志強：不擔心，我很高興。現在實際情況，大約有2億農民在城裏佔了一塊房子，同時在農村還有一個房子。他們忙的時候到城裏打工，佔了一份房子。破産的時候或者下崗的時候或者農忙的時候又回去了。當然有一部分是不回去，但是仍然在農村佔了宅基地。只有用這種辦法才能把宅基地解放出來，最後把資源短缺和雙份佔用問題解決掉。變成資源不再短缺。82年我們憲法規定的土地不是公有制的，憲法也沒有説土地一定要收規國有才能轉讓。實際上我們只要解決好宅基地問題、城市建設用地問題，現在的房地産價格和土地價格就不會那麼荒謬。我們宅基地16.8萬平方公里，城市用地不到4萬平方公里，差了四倍用地。如果把集約化用地解決掉，我們城市用地根本沒有那麼緊張，而且根本也不用考慮18億畝紅線守不住的問題。未來在土地問題上就比今天容易的多。這就是已經開始的農村土地流轉試點問題。

　　陳啟宗：剛才兩位都提到資金出路問題，為什麼到香港可以買內地房地産公司股票呢？現在很多大的房地産公司在國內上市的話，不能集資、不能發債券，到香港沒有問題。但是你們不能到香港買大陸房地産公司的股票。這個是不是可能性呢？

　　周其仁：我剛才已經講到一點了，在大陸的人持有美元是在我們匯率機制形成下的購買力。如果我現在把美元當美元用，我犧牲的就是6.8元人民幣的收益，有沒有這麼高收益，買恒隆跟這個6.8本身就有一個制約。所以匯率浮動，這個意義就非常大。第二點，知識問題。到海外買東西要知識配合，中國大陸最早吃螃蟹跑到香港買股票的人是一波又一波，差不多全部被香港人吃了。

　　陳啟宗：其實也是世界的投資者在那裏玩，不是我們本地的。

　　周其仁：你到一個市場去玩，要有關市場、法律、很多知識的積累，這個跟有錢不是一回事。人民幣逐步變成一個可以在世界上通行的貨幣，之這樣在世界上買消費品，可以全世界考慮。

　　陳啟宗：為什麼不港幣人民幣化呢？

　　周其仁：香港是因為過去挂英鎊，挂人民幣這個方案不是沒有人提，但是這個非同小可的事情，不是我們可以討論的事情。最好問問曾蔭權他們怎麼考慮這個問題。

　　樊綱：大趨勢，他現在是貨幣委員會委員，我已經不是了，別讓香港人誤解，這是香港人的問題，我替你瞎擔憂了。從長遠講，開闢投資渠道，一個是國內開闢投資渠道，一個是到國外開闢投資渠道，怎麼允許資金流出去。包括買房子、買債券、各種投資，這些都是投資機會。剛才周其仁講的知識問題，我覺得近期內恐怕得通過制度建設來解決。就是各種投資基金，有一些專業的人士來幫助，通過各種投資基金去做國外的投資，來彌補現在我們的不足，而且使市場發展起來更穩定一點。