馮侖聯姻李東生 萬通新創爭工業地産上市首單

　　三年籌劃，國內地産企業與製造企業首次聯手開發工業地産的嘗試，終有收穫。

　　2008年初，萬通實業和TCL集團分別出資55%、45%，共計2.5億元註冊資本成立了一家工業地産開發公司萬通新創。今年7月30日，TCL集團董事長李東生與萬通實業董事長馮侖在無錫萬通公社簽署了《進一步推進工業地産領域合作之框架協議》（下稱“協議”），根據協議內容，雙方將合作盡最大努力發起設立REITs（房地産投資信託基金），並助推萬通新創上市。

　　這是製造業龍頭TCL在産業升級壓力下試水工業地産領域的初體驗。對此，李東生表示，此舉主要為盤活土地，降低固定資産持有比例，通過對非盈利資産、固定資産的優化組合完成從製造型企業到創造型企業的轉型。也甩掉包袱，完成從重資産到輕資産公司的轉型。

　　經過近30年發展，TCL集團在廣州、內蒙古、成都、武漢、無錫等地設立了眾多生産加工基地，全國土地儲備超過百萬平方米。TCL近幾年來也多次涉及房地産行業，2007年僅旗下房地産公司營業收入就超過5億元。

　　與萬通實業合作開發工業地産，李東生並不擔心所謂“劍走偏鋒”的質疑，他表示，TCL未來在萬通新創的股份將逐漸減持，主業仍專注于製造業，特別是液晶研發和生産，並不打算在人力、物力上投入過多資源。但集團旗下的土地儲備將逐步注入萬通新創公司。

　　其實，無錫的萬通公社正是萬通新創公司嘗試的第一個項目，萬通收購TCL佔地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發，打造成廠區、倉儲、物流、宿舍為一體的綜合性工業社區。採用“售後回租”模式，TCL集團對其中的一半面積進行回租，租期6年。經過一年運營，園區其他部分分租給了美的、速必達物流等公司，目前出租率近90%。同時，管理團隊還嘗試引進倉儲市場、奧特萊斯、汽車影院等高附加值運營商。

　　馮侖對雙方的合作非常滿意，他用“兩個胖子——合肥”概括雙方的合作，“在産業轉型和調控時期，兩者合作代價遠小于萬通重新買地開發招商。”

　　萬通實業是定位於房地産類的投資控股公司，馮侖表示，其中房地産住宅和商業開發業務已經于2007年整合在A股上市，就是萬通地産（600246.SH）和TCL組建的萬通新創公司，是專門從事工業及商務園區的投資公司，未來擬打造成中國第一家工業地産上市公司，除了TCL以外，未來也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。此外，萬通實業還致力於基金管理，目前直接管理和合作管理的基金規模已經達到15億美元，在海外收購的“中國中心”則是萬通的另一種探索和嘗試。

　　對於未來，馮侖認為，萬通實業的新目標是成為類似新加坡凱德置地一樣的地産投資者，萬通新創則渴望5~10年內在工業地産領域成為絕對領先者。他表示，合作並非短期行為或是炒地皮。

　　據悉，萬通新創正在積極籌措REITs産品，目前已經和農業銀行、興業銀行、北方信託、嘉實基金等多家投資機構進行溝通。未來，將選定有意向的兩三家共同合作。而萬通實業方面未來3年將通過不斷提供種子基金，增持萬通新創。TCL方面則逐漸減持。

　　馮侖表示，國外REITs已十分成熟，通過“售後回租”模式可確保物業收益率。萬通新創總經理武偉東則表示，目前萬通新創項目的凈運營收益率在8%。