關注房租暴漲:房屋賃市場同樣需調控和整頓

房租上漲，薪水白領

　　房價穩住了，房租卻漲起來，讓許多人覺得有些無所適從。

　　近期部分城市房租大幅上漲的原因究竟是什麼？租房市場的種種亂象，揭示出哪些制度性積弊？面對不斷上漲的房租，在城市裏必須租房的人們該怎麼辦？在對房地産市場的宏觀調控中，政府應該如何加強引導和管理，建立起穩定健康的租房市場？記者進行了調查。

　　房租上漲考驗購房者

　　——普通住宅、熱點區域漲幅明顯，租房者無奈“合租”

　　對大城市裏很多租房住的人來説，似乎是一夜之間漲起來的房租，打破了原本平靜的租房生活。

　　李衛是北京一家廣告公司的白領，2009年初在東四環百子灣附近的一個新小區租了一套一室一廳，租金每月2300元。一年租約滿後，前一陣房東提出今年每月房租要漲500元。李衛本想在小區裏另覓一套住房，令她吃驚的是，同樣戶型、樓層、裝修標準的房子，如今至少也要3000元/月，大多都漲到3000元以上。

　　要麼接受漲價，要麼選擇搬到條件差的小區去，不願降低居住質量的李衛最終選擇了前者。

　　“沒想到短短一年時間，租金漲了這麼多。”李衛説，“這一年薪水沒漲，現在租金壓力大了，至少每月要少買一件衣服。”

　　如果房租上漲對李衛這樣的白領而言只是“少買一件衣服”的話，對22歲的小林來説，房租則成為能否繼續留在北京的一道“門檻”。

　　去年6月，小林從河北廊坊一所普通大專畢業後來到北京，由於學歷一般，一直沒有穩定的工作，每個月收入1500元左右。因為收入低，只能和朋友在北京南城一處“城中村”合租一間平房，每月租金為900元，小林出500元。

　　最近城中村改造的消息傳來，小林不得不在附近的小區裏租房。同樣是合租，去年在這個上世紀80年代建成的小區合租一個房間約800元/月，現在至少要1000元，對小林來説幾乎佔據月收入的2/3。“如果真的租不到便宜的房子，就考慮回老家了，否則連吃飯錢都不夠。老家畢竟有房子。”小林無奈地説。

　　房租上漲對處於觀望狀態的購房者也是一種考驗。房地産調控開始後，本打算今年初買房的鄭博遠選擇了觀望，繼續租房。如今，他住的70平方米的房子租金也要漲到每月3000元以上，買一套差不多大小的房子，月供也就是4000元。

　　“我知道現在買房很不理性，但房租這麼高，都是給房東做貢獻了，還月供好歹還是為自己。”鄭博遠説，“到底是買房還是繼續租房，很苦惱。”

　　房租上漲的現實考驗著每一個租房的人。今年上半年，京滬等特大城市的房租到底漲了多少？

　　據北京鏈家地産、中原地産、我愛我家等幾家仲介機構提供的數據顯示，今年1—5月，北京房租持續上漲，其中4、5月份上漲幅度最大，進入6月，租金環比有所下降。據鏈家地産市場研究部統計，2010年上半年北京套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。

　　上海房屋租賃指數辦公室數據顯示，自去年12月至今年5月，上海房租整體平穩，略有上漲，4、5月漲幅略高。

　　廣州仲介公司滿堂紅提供的數據顯示，3月房租環比上漲3.3%，同比上漲16.7%，4月環比上漲1.5%，同比上漲19.3%。5、6月房租出現下降。

　　鏈家地産分析師張月告訴記者，儘管從統計數據看，近幾個月房租環比平均漲幅僅2%左右，但從結構看，呈現出普通住房租金漲幅高於高檔住宅、熱點區域漲幅高於非熱點區域的特點。所以對很多租房者而言，感受到的租金漲幅要遠大於平均數據。同時，由於租金上漲，不少租房者只好採取合租的方式。

　　中低價位出租房源供應不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盤活租賃市場

　　供求關係決定價格。和供求矛盾導致房價快速上漲相似，租賃市場需求大幅上漲造成的供求矛盾，成為近期房租價格上漲的主要原因。

　　以北京市場為例，今年以來，北京市租賃市場成交量明顯增加。據鏈家、我愛我家、中原等多家房地産仲介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場成交約63.5萬套，比去年同期增加6.1%。其中，房地産調控新政出臺後的二季度，租賃成交量增加明顯，共成交37.7萬套，同比增加約38%。

　　租房需求的增加並非偶然。近年來，北京市常住人口數量持續增加。截至2009年末，北京市常住人口達到1755萬人，比2008年末增加60萬人。市場分析人士認為，這樣的人口增長速度，為2010年至少新增了12萬套左右的租賃需求。這其中，應屆畢業生産生的新增租賃需求增加最快，今年預計新增住房需求就達8萬餘套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在嚴厲的房地産調控政策影響下，房地産市場成交量大幅下滑。不僅投資性需求下降，許多原本打算買房自住的剛性需求也選擇觀望，暫時租房住，增加了租房需求。

　　此外，記者注意到，近期租金漲幅較大的北京和廣州都在進行大範圍的舊城改造。例如北京市海淀區和朝陽區為了建設中關村科技園和CBD，將位於區域內城鄉結合部的城中村進行拆遷。再如廣州市，對部分位於市中心繁華地段的城中村拆遷改造。舊城改造項目迫使聚居在城中村的部分外來人口轉住到商品房小區當中，增加了租房需求，也增加了這些群體的租房負擔。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租賃市場供給不足的狀況卻沒有改善。

　　記者近期在多家仲介門店調查了解到，北京多數熱點居住區的租賃供求比基本在1：3—1：5之間，明顯供不應求。同時，整體呈現一種結構性的供不應求，特別是適合大多數普通租房者的中低價位的普通住宅供應不足，而高檔公寓則供過於求。據鏈家地産提供的數據，目前北京普通住宅租賃供需比已經達到1：4，高檔公寓則為2.7：1。

　　顯然，要緩解租賃市場供需矛盾，當務之急是要盤活租賃市場，努力增加供應尤其是普通住房的供應。

　　實際上，租賃市場供應不足是個老問題。據中國房地産經紀人學會有關專家分析，由於近年來房價上漲較快，造成一線城市租金房價比高達1:500左右，也就是説要通過出租收回房價成本，可能需要40多年時間。對擁有閒置住房的家庭而言，出租顯然不如出售套現划算。近年來屢次房地産宏觀調控出臺的相關文件中，都提出要“盤活住房租賃市場”，但一直沒有出臺行之有效的措施。多重因素影響下，租賃市場供應不足局面長期沒有改觀。

　　“近期租金上漲，以及房地産市場調控帶來的房價穩中有降，這種市場變化會鼓勵更多人把閒置的房屋用於出租。”上述專家介紹，這有可能促使租金水平逐步穩定下來。此外，除了市場自身調節之外，要使租房市場平穩，還需要有關部門儘快出臺相應的鼓勵措施，如通過降低租賃環節稅收、徵收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場供給。

　　盤活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設則被認為是增加租賃市場供應的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業人員和外來務工人員供應的公共租賃房，租金低於市場水平，不僅直接增加總供應量，還能改善供應結構，改變目前租賃市場普通住房供不應求的現狀。據了解，今年全國共將建設約37萬套公共租賃房。再經過兩三年左右的時間，公租房將形成較大的供應規模，對滿足老百姓租房需求、穩定房地産市場、穩定租房價格都將起到重要作用。

　　少數仲介炒作推高房價

　　——房屋租賃市場不規範，需加強監管

　　除了供求矛盾這一市場因素以外，近期租金上漲也有不少因素是人為造成的。一些仲介公司成為了租金上漲的推手。

　　房地産市場調控政策出臺後，由於二手房交易量明顯下滑導致仲介業務量驟減，過去並不受青睞的租賃業務成了激烈爭奪的香餑餑。一些仲介公司為了爭奪房源，勸業主提價，從而推高了租金。

　　記者在某租房網站發佈了一條出租信息，稱要出租北京市青年路附近的一套40多平方米的一居室，租金為2300元/月。信息發出後，短短半小時之內，記者接到了9個仲介的電話，都稱希望代理這套房子的出租業務，並保證能以更高的價格租出去。其中最高報價為3000元，最低為2600元。

　　除了以高價搶奪房源，賺取大約為一個月房租的仲介費以外，更有少數不良仲介，通過房屋租賃全程代理業務等方式，從中賺取差價。

　　所謂全程代理業務，就是幾年前曾經流行的“房屋銀行”。業主將房子出租給仲介公司，由仲介負責出租，業主直接從仲介收取約定的租金，但對於房子是否出租、租給誰、租金多少、租期多長卻很少了解。所以，在這種模式下，仲介可以很輕易地從中賺取差價。

　　某仲介公司的業務員小艾告訴記者最近發生的一個例子。一位業主出租北京團結湖北口的一套兩居室，報價2900元。小艾以3000元的價格説服業主讓他全程代理，轉手就以3500元的價格租出去了。“現在要租房的人多，3500元並不難租出去。”小艾説，以租一年計算，如果是傳統的仲介服務模式，只能一次性賺3000元仲介費。但通過這種“吃差價”的方法，每個月可以賺500元，一年就是6000元，翻了一倍。

　　“全程代理業務早就該取締了。”在房産仲介行業工作十幾年的業內人士鐘偉告訴記者，這種模式早期是因為市場信息嚴重不對稱和房子不好出租出現的，現在租賃市場供不應求，全程代理弊大於利，應當取締。

　　在房租上漲的人為原因中，不僅有不良仲介推高房價，也有不少房東隨意違背合同提高租金，迫使租房人承受高房租，而租賃合同卻缺乏有效的約束力。總體而言，相對日漸規範的住房交易市場，房屋租賃市場的規範程度遠遠落後。

　　和供應不足相似，市場不規範也是租賃市場多年來沒有妥善解決的問題。儘管有關部門和行業協會三令五申要規範租賃市場、規範房地産仲介的行為，但收效甚微。

　　今年5月，北京市房地産仲介協會曾制定公佈了《房屋租賃代理業務流程》和《房屋租賃代理注意事項》，旨在進一步規範租賃市場，並聯合26家仲介機構做出了包括不發佈虛假租賃信息、及時辦理網上備案，不額外收取費用等在內的6項承諾。“從實際效果看，僅僅靠行業協會的引導和形式主義的承諾，對規範市場的作用有限。”鐘偉説，規範市場，更多還需要政府的有效監管和獎懲。

　　對此，專家建議，應對房地産仲介公司的執業行為進行進一步規範。一是出臺專門的規定對房地産仲介哄抬價格、發佈不實信息等行為進行規範。二是對房屋租賃代理等不合理的房地産經紀業務方式加以規制，不允許經紀機構參與經營甚至吃差價，並對相關違規行為進行懲罰。同時，建議有關部門進一步完善房屋租賃合同網上備案，並加強房屋租賃合同的約束力，監管業主有效執行租約，不得隨意提高房租。

　　“這一次房租上漲，暴露出租賃市場多年來積累的不少問題，房價需要調控，租金價格和租賃市場同樣需要調控和整頓。”鐘偉表示，“如果能借這次整頓解決制度性矛盾，建立起有利於租賃市場長期穩定的機制，對所有人來説都是一件好事。”