信託融資成本飆升 開發商飲鴆止渴

　　上週末，有傳言稱，銀監會電話通知各省銀監局，要求信託公司全面暫停銀信合作業務。分析人士表示，如果屬實，這將是銀信合作業務推出以來遭遇的最嚴厲政策調整。

　　據普益財富數據預測，截至今年上半年，銀信合作産品的規模已達2萬億元，單月新增規模最高時超過5000億元，直接衝擊整體信貸規模。

　　中國證券報記者在四大行的營業網點發現，在此之前，投資房地産的銀信合作産品已經比較少見。在資本市場融資和商業銀行貸款都很難的情況下，一些中小開發商的資金鏈漸漸吃緊，如果銀監會叫停銀信合作，房企又少了一條融資通道。當下，只有信託公司直接發行的集合資金房地産信託産品還算通暢。

　　統計數據顯示，今年上半年，新成立的房地産信託産品接近140款，成立規模超過350億元，而2009年全年有181款房地産投資信託，規模為327億元。

　　中國證券報記者了解到，包括上市公司在內的中小房地産企業紛紛拋出了信託計劃，産品年化收益率一路飆升，最高已達17％。

　　普益財富信託研究部趙揚認為，收益率17％意味著整個項目的融資成本要接近30％。未來房地産項目一旦面臨銷售不暢的局面，資金無法及時回籠，將直接影響投資人的收益。此外，宏觀經濟形勢不明朗，房地産行業的抵押擔保品也有可能面臨縮水風險，將進一步推高項目的融資成本，逐步放大投資者的風險。

　　業內人士表示，在當下房屋成交低迷的情況下，開發商還敢於大規模地從信託公司高成本融資，如果不是最後的瘋狂，那就是房地産行業實在很暴利。

　　開發商緊抓“救命稻草”

　　H君供職于一家大型央企下屬的信託公司，從事房地産信託産品設計工作已經三年了。今年上半年，H君基本上有一半時間都在外地出差，公司業務大爆炸，每個人都要接手3、4個項目。

　　“我上半年接觸的都是中型開發商，設計的産品融資額基本在10億元左右。年初産品年化收益率還可以做到10%以下，現在最低也要11%或12%，高的能到15%-17%。開發商都後悔去年沒把地賣出去，現在有些已經砸手裏了，如果再不籌錢開工，以後可能更難賣。到時候政府來收地，銀行來收賬，會死得很難看。”H君頗為感慨。

　　在資本市場融資和銀行貸款雙雙受阻的情況下，開發商不約而同想到了借道信託融資。6月18日，福星股份公告稱，擬通過股權信託融資方式募集資金10億元，用於3年期的項目開發。6月30日上實發展也公告，將通過信託貸款的方式與中誠信託簽訂《信託貸款合同》，信託貸款金額10億元，期限為一年，利率為4.779％。城投控股7月1日公告稱，擬發行信託産品募集資金不超過20億元，期限不超過一年，利率不超過銀行同期貸款利率。

　　上述幾家上市公司發行的信託産品有房地産信託産品也有銀信合作的理財産品，房地産信託産品由於門檻高，一般收益率要高於銀信合作産品。而一旦銀信合作叫停，開發商的“救命稻草”無疑就又少了一根。

　　房地産信託急劇膨脹

　　在眾多開發商的追捧之下，今年上半年的集合信託産品規模急劇膨脹，資金投向大部分集中在房地産領域。以最近一週為例，據用益信託工作室不完全統計，6月28日至7月4日共有18款集合資金信託計劃産品發行，其中共發行了8款房地産信託産品，發行規模為32.2億元，佔當周總發行規模的79%。

　　數據顯示，今年上半年，房地産信託産品成立規模超過350億元，已經超過去年全年23億元。如果按上半年這種趨勢推斷，2010年全年的房地産信託産品不論是在數量上還是在規模上將遠超2009年。

　　銀監會曾在今年3月份發文警示了房地産信託業務的風險，對投資人資格、優先和劣後受益權配比比例、房地産項目的資本金、“四證”、開發前景等提出了明確的監管要求，但是依然難抑開發商發行房地産信託産品的迫切心情。

　　江蘇銀監局一位官員對中國證券報記者表示：“本以為受到房地産信貸嚴厲調控的影響，房地産信託産品數量和規模會出現下滑，但是實際結果與預期相悖。”

　　信託公司“坐地收錢”

　　“由於融資成本高，開發商不到萬不得已是不願意找信託公司的，現在這麼多開發商都忍痛來做房地産信託産品，産品收益率肯定會不斷攀升。”H君信誓旦旦地表示。

　　據H君介紹，如果年預期收益率為10%左右，那麼項目公司從信託公司融資總成本一般要佔到融資總金額的20%左右。這就意味著項目收益率至少要超過20%，開發商才有錢賺，如果是房地産項目還要再加上其他的一些“灰色成本”，項目的收益率就要更高。

　　H君告訴中國證券報記者，他的一個同事正在談的一個項目，項目方的成本做到了融資額的28％。在2007年那輪宏觀調控中，由於監管部門收緊房地産信貸，房地産類信託異軍突起，當時的最高紀錄是一款信託貸款類産品的融資成本佔到了開發商融資額的30%。現在房地産信託的火爆程度已經與2007年的最高峰相差無幾。

　　上述江蘇銀監局官員表示，在當下房屋成交低迷的情況下，開發商還敢於大規模地從信託公司高成本融資，如果不是最後的瘋狂，那就是房地産行業實在是很暴利。

　　對於房地産信託産品的風險，H君表示目前還處於可控範圍內。據H君介紹，他們公司現在做的産品基本都要求項目方全額抵押，比如融資額是10億元的項目，要求項目方的地塊估值是20億元以上，然後打五折進行抵押。同時銀監會對項目方的自有資金比例也有要求。

　　H君笑稱：“最不濟還有地在。如果公司破産了，拿項目的房子或者地，按照市價打五折賣掉，還投資者都可以。除非房價或者地價跌幅超過60%，項目才有風險。這在目前看來可能性不大。”

　　監管尚未收緊

　　儘管銀信合作産品已經有了監管層叫停的消息傳出，但是房地産信託産品目前還沒有監管層收緊的跡象。

　　江蘇銀監局官員表示，統計數據顯示，從規模上，房地産企業通過信託渠道的融資僅佔銀行業融資總額的2%左右。這麼小的規模應該不會掀起多大的波瀾，對中央調控房地産的政策措施也不會起到太大的抵消作用。對於房地産信託資金，監管層目前一是要嚴控投資人資格，提高理財人的風險意識；二是要防止信託資金成為房地産企業的土地儲備貸款，用於先期開發；三是落實抵押和擔保。

　　該官員表示，未來的風險可能集中在抵押的土地估值過高，在新一輪房地産調控過程中面臨縮水的風險，這會增加項目後續的融資成本，有可能使項目收益達不到開發商的利潤目標，從而影響到房地産信託産品的收益率水平。信託公司一方面要提高風險意識，另一方面儘量要求項目方用在建工程抵押，以規避投資風險。