商品房已陷入重圍 地産大佬轉捧保障房加快週轉

開發商轉攻保障房

　　由於保障房的利潤空間較小，過去通常由國有房企負責建設，一般開發商對保障房建設的積極性並不高。不過，相對於以往保障房開發的無人問津，當下“主動”參與保障房建設的開發商正越來越多。

　　“這正是房地産市場"重建"的開始。”萬科總裁鬱亮在接受中國證券報記者採訪時直言，“未來中國的住宅體系包括政策性住房和商品房兩大部分，而且政策性住房會有一個可觀的比例，因此發展商必須主動參與這兩大塊的建設中來。”

　　萬科管理層表示，看好保障性住房建設與住房産業化的結合，將積極介入。今年的目標是以産業化方式建設100萬平方米的保障性住房。

　　據了解，萬科近年已經參與了公共租賃住房、配套商品房、限價房、經濟適用房、廉租房等多種保障性住房的實踐，公共租賃住房有廣州的萬匯樓項目，配套商品房有上海的華漕等項目，限價房有天津的新里程等項目，經濟適用房有武漢的青山區等項目。

　　鬱亮表示，“當前的調控政策，是希望房地産市場回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，而行業的發展趨勢也將發生變化。”對於保障性住房建設，鬱亮提出，應加大廉租住房、公共租賃住房的供應力度，重點關注人口流入的主要目標城市，關注新移民、剛畢業大學生和外來務工人員。

　　在談到第一次進軍保障性住房領域時的情景，遠洋地産副總裁徐立仍記憶猶新。2008年11月，遠洋旗下的北京中聯置地房地産開發有限公司通過招標，拿下管莊限價房項目用地，取名為“遠洋潤園”，是當時北京市規模最大的限價房項目之一。“壓力肯定是有的，限價房的價格只有每平方米7400元，如何施工才能保證不虧損，這筆賬首先就要算。”徐立表示，遠洋潤園中約9萬平米、1125套的雙限房已于2009年四季度開工，剩餘的11萬平方米也將於2010年上半年開工建設。同時遠洋地産還在石景山區承接了約3萬平方米的保障房開發建設任務。

　　招商地産董事長孫承銘日前也指出，公司會積極參與保障性住房建設，現已介入相關項目的開發及建設當中。目前招商地産北京立水橋項目及深圳瀾園項目均有保障房的建設配套。

　　保利地産2007年建設了廣州第一個限價房項目——保利西子灣，其中有八成為套型建築面積在90平方米以下的住宅，當時限價6500元/平方米，相當於周圍商品房房價的七成。

　　2007年7月，保利地産還中標北京常營兩限房地塊，並投資建設保利嘉園。項目包括27棟限價住宅和1棟廉租房，共計4199戶。該項目在2009年初上市，銷售均價不足6000元/平方米。在2009年年報中，公司也明確將積極把握城鎮化和保障性住房的發展機遇。

　　除萬科、遠洋、保利外，不少房企都在加大參建保障房的力度。今年5月，首開股份位於北京大興區黃村鎮的限價房項目——首開康乃馨城正式動工，預計售價為6500元/平方米，而周邊的房價多數在20000元/平方米左右。綠地集團今年也對産品結構進行了調整，保障房和現代服務業兩類項目的比重將增至60%。

　　商品房市場陷入僵局，政府大力發展保障房，在此背景下，開發商對保障房的態度正在發生巨變。萬科、招商、保利等房企大佬紛紛加大參建保障房的力度，原因可能已不是承擔社會責任、樹立良好形象那麼簡單。保障房在樓市的比重可能越來越大，大型開發商無論如何也得先搶佔地盤。業界也呼籲，相關部門應當鼓勵開發商的這種行為，並從制度上給予落實。

　　能夠加快資金週轉

　　隨著政府不斷加大對經濟適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地産企業避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房週轉速度快的特點就成了吸引開發商的最大優勢。

　　北京市房地産交易管理網及中原地産數據顯示，6月中上旬，北京商品房成交量繼續下探，住宅總成交量僅為3094套，環比5月同期下滑37.1%。除去經濟適用房及限價房等政策房後，商品住宅僅為1950套，環比5月中上旬下跌了32.8%。

　　在商品房陷入低迷時，保障房市場正迎來廣闊的發展空間。各地的樓市新政都明確要求加大政策房建設力度。根據北京市今年的住宅建設規劃，將開工建設政策性保障住房13.4萬戶，各類政策性住房用地佔全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房佔全市住房新開工套數的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和定向安置房用地佔到1250公頃。對於開發商來説，快速發展的保障房無疑是個巨大的市場。

　　“雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地産宏觀調控之下，不失為一個安全的經營模式。相對於普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷售費用不高，可以很好地控製成本。更重要的是，保障房的週轉速度快，能夠加速開發商的資金週轉，在當前房地産陷入僵局的情況下，無疑對開發商有很大的吸引力。”業內人士指出。

　　首開股份有關人員在接受中國證券報記者採訪時也表示，保障房雖然對公司的利潤空間有一定影響，但是對市場有積極的意義。同時，保障性住房週轉速度快符合公司加快週轉的目標。因此公司將在綜合判斷的基礎上，積極爭取並有選擇地參與保障房項目的建設。

　　專家認為，房企進入保障房市場，主要是由於商品房市場受到政策調控，而保障房市場受到政策支持。而且由於保障房是政府項目，開發商更容易獲得銀行貸款授信，對資金的壓力較小。

　　應鼓勵開發商建設熱情

　　從建造高檔樓盤到發展普通住宅，再到保障房建設，房地産企業正經歷著一次回歸。然而在加大保障房建設力度的背景下，如何真正鼓勵開發商的建設熱情，將是保障房建設目標能否順利實現的關鍵。

　　根據規劃，2010年我國將建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶，保障房建設任務艱巨。6月18日，住建部、國土部、發改委等6部委聯合印發《關於做好住房保障規劃編制的通知》，要求加快建設公共租賃住房、限價商品住房，加快住房保障立法，推進信息化建設。今年7月底前，各級2010-2012年保障性住房建設規劃將向社會公佈。

　　儘管主要由國家推動，但是現階段，開發商仍然是保障房建設的主體。積極有效地調動起開發商的保障房建設積極性，避免作秀的行為，確保開發商真正投入到保障房的建設中去，就成為解決保障房建設的要點之一。

　　遠洋地産副總裁徐立表示，在國外，保障性住房建設往往在利率等方面享受相關優惠，我國如何在制度設計上鼓勵房地産企業參與保障性住房建設的積極性還需要繼續探索。

　　專家也指出，保障房建設除需要大量資金投入，還需要政府提供優惠的推地政策，並對建設前期的徵地、拆遷進行支持。除此之外，關鍵還要有相應的配套措施，包括激勵機制和風險分擔機制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。