開發商一句話打碎買房人美夢：哥就是耗著不降！

　　“都説南京房價降了不少，可你告訴我，到底哪家樓盤降到我買得起了呢？”自打上個月起，南京市民李小姐每逢週末就到處看盤，可算來算去，發現還是買不起，光是“二套房首付50%”這道坎就把自己給困住了。

　　記者昨天在採訪中發現，“依然買不起”或“期待降一降”成了絕大多數買房人的一致心態。那麼，南京的房價到底降到什麼價位，才能讓開發商與買房人雙方都能接受呢？這話説來簡單，做起來可就難了：買房人希望越低越好，恨不能回到五年前；而開發商當然説“不”，“降幾個點都肉痛”，一位業內人士笑著告訴記者。

　　昨天，記者採訪了部分購房者，對於河西、江寧與江北等地的心理價位，他們有自己的標準。那麼，買房人的“美好願望”真的能實現嗎？看看開發商的回應吧——

　　河西

　　買房人：我盼著降到1萬2

　　開發商：1萬2是成本

　　李小姐2003年和老公在南湖買了一套二手房，當時的價格只有每平方米3000元。去年小寶寶降生後，50平方米不到的小家顯得擁擠了不少，加上夫妻倆的單位都要搬到河西新城，李小姐就動起了在奧體買房的念頭。

　　“都説房價降了，可我們還是根本買不起！這就好比一個胖人減肥，減了幾斤不假，可因為基數太大，你根本看不出來多少。”轉了很多家樓盤，李小姐信心再次遭受打擊。

　　她跟記者算了筆賬：新政前，河西單價都在2萬以上，多數樓盤均價為每平方米2.2萬左右，一套100平方米的房子總價220萬。當時的貸款政策可以做到首付三成，也就是66萬。對於他們來説，這是一筆鉅款，根本拿不出； 新政後，河西房價稍有回落，可價位依然保持在每平方米1.6萬到1.8萬之間。同樣是100平方米的房子，總價為170萬左右，首付提高到五成的話，要一次性拿出來85萬——與新政前相比，更買不起房子了。

　　“不可否認，房價確實降了點，可貸款也更嚴了，讓我們這些改善型購房的反而不敢出手。”李小姐説，她希望房價能夠再降兩成以上，從現在1.6萬的價位降到1.2萬，就差不多到了該出手的時候了。“當然，我也知道這只是假設，能否達成心願只有祈禱了。”

　　那麼，李小姐的願望能否實現呢？我們就以即將開盤的“保利”為例，來解析一下吧——

　　去年9月份，南京國土局推出了一幅河西地塊，面積將近10萬平方米，容積率2.2，拍賣底價8.5億元。經過150輪競拍，首次進軍南京的地産大鱷保利地産以15.92億拿下，每平方米7553元的樓面地價創下河西地區新的“地王”記錄。

　　在拿地僅僅九個月之後，這家樓盤就準備上市銷售了，速度之快令人驚嘆。通常，如此規模的地塊從拿地到上市，需要一年半到兩年的時間。據了解，該項目將在本月底推出首批高層房源，戶型面積在140平方米到320平方米左右，全部毛坯交付，業內預測其房價將在15000元到18000元左右。

　　“7553元的土地成本，如果開出1.5萬的價位，開發商的利潤有點薄了。”一位長期關注房地産市場的業內人士表示，以過去的經驗來看，土地成本一般佔房價的比例為30%左右，一家樓盤如果達到50%甚至更高，就表明開發商在“放血”了。

　　再來算一筆細賬，每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，還有2000元到3000元左右的稅費、營銷等等雜七雜八的費用，僅成本一項就在1.2萬到1.3萬上下，再加上合理的利潤空間，房價賣到1.5萬基本上接近“底線”了。

　　業內人士表示，由於去年河西的地價一路飛漲，土地成本從每平方米4000元飆升到了8000元以上，不少樓盤都出現了“麵粉貴過麵包”的現象，要開發商犧牲利潤賣房幾無可能。因此，李小姐希望河西毛坯價回落到1.2萬元，恐怕很難實現。

　　每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，還有2000元到3000元左右的稅費、營銷，僅成本一項就在1.2萬到1.3萬上下。

　　算賬

　　結論

　　河西單價1萬2，不可能！