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買房,是時候出手了嗎?專家説的很清楚了

資訊 來源:央視網 2020年03月25日 09:24 A-A+ 二維碼
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近日,美國2萬億美元刺激計劃投票受阻,疊加疫情擴散,美股三大期指一度跌超5%,觸發熔斷機制,亞太股市集體下挫,全球市場再現“黑色星期一”。

深夜,又出現歷史性時刻:美聯儲開啟無限量QE。應對疫情,美聯儲到底做對了嗎?央視財經雲直播,主持人張琳連線中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成。

無限量QE是要為實體經濟輸血

盛松成認為:美國現在通過美聯儲來降低利息,降到幾乎零然後放水。實際還有很多政策儲備在後面。現在的購買國債、購買抵押證券、購買企業債券等,實際上就是金融支持實體經濟發展。

這次的情況是供給和需求量方面同時出問題,在歷史上很少見,所以一方面要給每個人發現金提振需求;另外一方面,買企業債券等,是為了使企業能正常運轉,提供供給。

在西方國家,正常情況是需求決定供給,所以要放1萬億、2萬億,放出後只要需求起來,供給就會非常迅速地起來。但是這一次有些不同,因為疫情目前不可控,那麼需求、供給也沒法落實,所以對美國來説,確實是一個考驗。

美聯儲沒有做錯 志在預防長期衰退

盛松成表示:關於美聯儲最近的種種做法,沒有做錯。2008年國際金融危機的時候,實際上是金融衝擊經濟,美聯儲也拿出了量化寬鬆的金融政策大招。這一次問題不是出在金融市場,是由於疫情加油價,最近一兩年來貿易衝突等組合,再加上美股11年牛市,已經是驚弓之鳥了。在這樣的情況下,美聯儲動用金融來救經濟,是完全符合邏輯的。

美聯儲寬鬆政策志在預防長期衰退,所以不能看短期一兩天的股票市場,要看長期的。經濟學上有一個詞叫“時間滯後”,金融市場一遇到風吹草動,幾分鐘就可以有所變化,但是影響到實體經濟往往是很長時間之後的。很多經濟學家研究,政策效應傳導一般是三到六個月,美國也是這樣。所以,美聯儲的動作首先是要把目前的局面穩定下來,同時更是為了長遠目的。

而且,美聯儲不是鮑威爾一個人做決定,有1個主席+12個聯儲委員要投票的,緊急降息事先會開會,基本上達成一致才能通過。正常情況下,美聯儲的決策不需要向特朗普彙報,所以我甚至懷疑最近的動作特朗普事先都不知道,這一次恰恰體現了美聯儲的獨立和威信。

美聯儲的問題是和市場溝通不夠

盛松成認為:在這樣嚴酷的情況下,金融市場動蕩實際是很正常的。美聯儲如果不動,很可能實體經濟受到的影響會更大,但是美聯儲動了以後,很可能在一定程度上就動了金融市場的奶酪,輿論大多時候往往掌握在金融市場手上。這一屆美聯儲有一個問題,就是和市場溝通不夠。無論是伯南克、耶倫,包括格林斯潘都重視和市場的溝通,用特殊的方法去引導預期。

今年經濟增長目標可以實現

盛松成認為:今年是全面建成小康社會的最後一年,有三個指標,一個是從2010年到2020年,國家實際的GDP翻一番;二是城鄉居民實際收入翻一番;三是脫貧攻堅戰。

兩個翻一番當中,城鄉國民收入翻一番,經過測算不會有問題。大概今年只要增長2%,甚至大概1.4%到1.5%就可以實現了。因為我們最近十年來,人均收入增速高於GDP的增速。

關鍵是GDP,實際GDP翻一番以後,我測算了一下,今年要實現不能低於5.6%的同比增速。一季度增速收到衝擊,可能是0、-1、-2都有可能,那麼如果是0,二季度不可能超過6%,我們後三季度就要達到7.2%。

能不能達到?我認為,如果疫情完全控制住了,政策措施又到位,就沒問題。我們一直以來的政策逆週期調節,都在對衝疫情影響的力度,包括貨幣政策,各種各樣動作全都會出來。我對全年5.6%的增速,還是充滿信心的。

房地産投資今年會發揮重要作用

要全面建設小康社會,房地産投資今年一定要發揮更重要的作用。投資主要有三種:固定資産投資、製造業投資和房地産投資。房地産投資基本上現在佔整個投資的20%。所以,盛松成認為:房地産投資要平穩,不能掉下去,相信今年也不大會掉。

大概在半個月到一個月前,在深圳、上海、北京,出現了大量的大房地産企業購買土地,上海甚至出現了徐匯濱江單塊土地超過310億,是歷史上單塊土地最高價,真正的地王。説明什麼?房地産企業是非常有敏感度的,他們知道疫情過後房地産一定會恢復到正常情況。

中央反復強調房住不炒,同時還説了一句話:穩地價、穩房價、穩預期。所以房地産銷售和投資的平穩發展和中央精神並不矛盾,甚至是一致的。房地産市場在中國還是有很大的發展餘地、潛力的,因為城鎮化率還很低,實際上不到60%,發達國家已經超過了80%,我們在未來20年內基本上也要達到80%。現在各個地方都採取了措施,最近國務院還下發了一個文件,對土地規劃使用權力下放到地方政府,這就是保增長的重要措施,地方政府可以更好執行“一城一策”的要求。

有自住需求的可以考慮出手買房了

按照世界的一般規律,中國房價算是高的。從租售比來看一線城市的房子,比如上海,如果不漲價要出租70年才能收回成本。房價一定要想辦法在控制一定範圍內,達到基本穩定,不要祈求還會像以前20%一樣的大漲了。

盛松成的建議是:如果要投資,尤其是投機炒房,這個階段基本上已經過去了。當然,這和合理的資産配置是不同的,如果確實有居住需求的,以居住為主、投資為輔的可以考慮,尤其是一線城市和二線核心城市,或離一線、二線核心城市比較近的三線。

從發展眼光來看,五年前、十年前,最吃香、最好賣的房子是兩房一廳、小戶型,現在考慮大家財富的增長、投資渠道的有限、二胎三胎家庭的增多等因素,改善型住房需求在不停增加。

選不選LPR要看貸款期限和總額

LPR是貸款市場報價利率。從目前形勢看,最近幾年下降,是完全可能的。但能保證五年、十年以後利率不上升嗎?到時候不能反悔。

首先要考慮貸款的期限,如果貸款是三年、五年,選LPR沒有問題。如果貸款二十年、三十年,準備提前還款選LPR也沒問題。在上世紀90年代,我們的通貨膨脹率曾經高達25%以上,如果二十年出現這個情況,利率也是25%。所以,時間長、不準備提前還的,建議大家還是選擇固定利率。

第二個要考慮的是貸款的量,如果量比較小也不怕,哪怕LPR上去了,多一點也沒關係。但如果量比較大,十五年以後利率很高,而貸款期限是三十年怎麼辦?

簡單來説,貸款期限短的、量小的、有明確收入增長的人,可以選LPR;不希望有風險的人,選固定利率相對較好,每個人都要根據自己的情況做選擇。

中國出現低利率環境的概率很小

中國的利率在相當長時間內一定會比世界利率高,這是很正常的。

一是,中國的儲蓄率就是比他們高,毫無疑問;

二是,在相當長時間內,至少還有十年到二十年,中國經濟增速一定比世界其他國家高。在這樣的情況下,利率高一點很正常,因為收益率、企業資本收益率也比他們高,不然GDP增速怎麼會比他們高。

我們還是發展中國家,所以利率比會長期會比他們高。中國像日本、美國、歐洲國家這樣利率非常低,甚至負利率的情況出現,概率是非常小的。(資料來源:央視財經)

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