部分城市推地加速市場監管待跟進

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　　編者按：進入第三季度以來，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應速度，各用途土地市場環比增長全部轉為正向增長，結束了一季度以來負增長的局面。在這樣的局勢下，有分析人士建議，在加大推地的同時，也要完善市場監管，要加大對開發商囤地的處置力度，使新推土地能儘快轉化為房源，形成實際樓市供應。編輯特組織一組稿件，著力探討近期土地市場的種種變化。

　　記者日前在上海、重慶、天津等地調研發現，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此，不少房地産官員和分析人士建議，加大推地的同時要完善市場監管，要加大對開發商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩定市場預期，並根據實際情況調整供地規模，使新推土地能儘快轉化為房源，形成實際樓市供應。

　　土地入市明顯加速

　　記者在調研中發現，隨著樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數量。

　　據中國指數研究院的最新監測，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬平方米；其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃，下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。近一段時間來，上海市主要領導多次強調“增加土地供應和樓市供應”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價出現“高位上漲”，且後續供應量相對短缺，加大推地數量有望平抑房價過快上漲。

　　1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個季度總和。7月以來，交易量逐漸放大，創下年度交易新高。武清區加大住宅用地供應量，成交土地面積佔成交總量的22%，是天津2009年以來成交土地最多的區域。

　　重慶個別區縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區副區長常永官介紹，隨著房地産市場的活躍，區裏的存量房源幾乎已銷售一空，這出乎許多開發商的意料，他説，“目前，大多數開發商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工”。大渡口區上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計劃推出800畝。9月初，區裏就將組織一次土地出讓，推地300多畝。

　　“土地出讓”與“項目開工”應雙雙提速

　　土地閒置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢採訪時發現，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生，未見開工跡象。經查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時樓面價為6879元/平方米，高於周邊房價。金地集團相關負責人介紹，由於拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時，相關部門對開發年限延長了一年“目前還未到最後期限，地塊不會被政府收回”。對此，武漢市國土資源和房産管理局相關負責人未予否認。

　　上海市規劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”後發現，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處於“批而未用”的狀態，其中有相當一部分在開發商手中，涉及70多個房地産項目。開發商拿地後不開工，可能跟企業的經營狀況有關，也不排除有“囤地”目的。

　　中原地産研究中心近日對萬科、保利、金地等40家知名開發商在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況進行了統計。統計顯示，上述開發商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊佔43%；剩餘57%的土地則尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。中原地産研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　重慶市房地産行業協會會長莫元春説，土地的閒置，有開發商主觀原因，也有拆遷、規劃改變等客觀原因，查處起來一向較為棘手“開發商總能找到理由繞開政府的監管，特別是大開發商背後都有律師團在支撐”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規土部門的一項重點工作，就是研究、實施閒置土地的處置辦法，原則是“責任再分清一點，查處再嚴格一點”。一旦發現土地閒置或囤地，先處罰開發商；再由開發商根據具體閒置原因自行追訴責任。此外，上海還將對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻；限制對象不僅包括直接負責開發的項目公司，還包括公司背後的投資方。

　　土地“出讓前”工作有待完善

　　不少開發商提出，要使土地儘快開工、避免地價過快上漲，土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作。

　　一是要合理設計地塊規模，提高地塊“可開發度”。重慶開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛説，如果地塊太小，開發商就不願意做配套，因為後者佔的成本比例太高；如果地塊過大，只能一期一期地滾動開發，局部推進，部分土地難免有“閒置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應合理劃定地塊面積，確保地塊便於儘快開發。

　　二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應預期。劉飛説，開發商最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什麼時候、以怎樣的底價推出，“大家只好蒙，出來一塊地，就一齊搶。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝建議，政府應向社會公佈明確的推地計劃，至少要讓開發商、公眾掌握未來一段時間內的土地供應，從而穩定土地市場的預期，也有利於開發商制訂合理的買地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。

　　記者調研發現，一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發展處處長曾強介紹，經過研究測算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便於開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模，今年以來市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。

　　再如，蔡順明介紹，上海已在著手試點實施土地出讓“預申請”制度，規土部門提前公示半年或全年的供地計劃，以便於開發商有針對性地制定拿地方案。此外，還公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商，承諾合適的價格，便可以直接和規土部門進行“對接”，進入“預申請”。規土部門隨後將根據申請企業的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。上述做法值得借鑒。

責編：張福偉