現在買房，買的是房地産的通脹

　　編者按：豬肉雞蛋等食品價格持續上漲，居民消費價格指數環比回升，8月信貸數據超出預期，通貨膨脹要來了嗎？基於強烈通脹預期的進一步抬頭，有人提出，可以通過買房來抵禦通脹。這種觀點成立嗎？本報自今日起推出系列筆談“買房能否抵禦通脹”，請業內專家來為您算算這其中的賬。

　　為應對國際金融危機對經濟的負面影響，“量化寬鬆”或適度寬鬆的貨幣政策應運而生，增發貨幣成為世界各國拯救經濟的重要舉措。但是，大量的貨幣流動性孕育著嚴重的通貨膨脹隱患，而今年以來國際大宗商品價格的快速攀升，也為通脹爆發做著鋪墊。正是基於強烈的通脹預期，國內有人提出通過買房規避未來通貨膨脹的風險、實現資産保值升值的觀點。筆者則認為，目前不是購房的最好時機，現在買房，買的是房地産的通脹，而不是防通脹。

　　首先，今明兩年出現嚴重通脹的可能性不大。因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響，更受到市場需求的制約。

　　去年四季度至今，美聯儲等主要國家央行普遍實行了“量化寬鬆”貨幣政策，向市場投入了巨量貨幣，而我國在適度寬鬆貨幣政策的推動下，今年前8個月新增貸款總額超過8萬億元，貨幣供給大量增加確實給物價上漲創造了條件。

　　但是，在供給經濟時期，持續的物價上漲不僅與貨幣發行量有關，更多取決於需求的增長。目前世界經濟尚未擺脫衰退的陰影，2009年負增長的格局不會扭轉，2010年增長2%已是很樂觀的估計。中國經濟企穩回升的基礎也不穩固，即使全年可以實現8%的增長，也與前幾年的高增長、高需求不可同日而語。低速平穩的經濟增長決定了能源、原材料和機器設備等生産需求的緩慢增長，有限的需求增長不會引發物價大幅上漲。今年以來國際大宗商品價格上漲，既有前期超跌反彈的因素，也有國際投機資本惡意炒作的因素，絕非生産需求旺盛拉動，因此其商品價格上漲不具有持續性，今明兩年出現嚴重通貨膨脹的可能性不大。現在買房抑制未來通脹的説法缺乏經濟學依據。

　　其次，房地産發展週期和經濟增長週期並非完全同步，以對CPI的上漲預期判斷房價上漲週期不可行。

　　房地産業是帶動現階段經濟增長的主導産業，因此房地産業增長週期和經濟增長週期基本同步。但是，由於房地産業是一個既涉及生産又關係居民消費的行業，如果房地産業增長速度過快、商品房價格上漲過高，超出居民承受能力，國家會對房地産業的信貸融資、産品銷售進行政策調整，引導其合理健康發展。因此，在某些特定時期房價上漲週期和CPI上漲週期不盡一致。

　　目前我國處於前幾年商品房價格連續快速上漲、房價過高超出大多數居民的購買能力的時期，房價大幅上漲的背後也存在投機行為，國家希望通過政策干預平抑和適當降低商品價格。如果政策見效，房價應該是走低的，因而目前對於房價的走勢不是上漲預期，而應是下降的預期。對於CPI和PPI來説，預期則是相反的。由於金融危機的衝擊，經濟增速明顯降低、物價水平持續回落，政府採取一系列投資消費擴張政策、提高農産品收購價格、實施豬肉收儲政策旨在擴大需求支持增長、提升物價水平、增強生産者和消費者的信心。因此，居民消費物價和生産物價的預期是上漲的。

　　由於兩者的不同步性，以對CPI的上漲預期判斷房價上漲週期是不可行的。未來樓市存在出現新調整的可能性，如果在目前房價已經處於高位時買入一兩年後才能入住的期房，並不是抵禦通貨膨脹且實現資産保值增值的好辦法。因為一套期房從購買到入住再到取得房産證並上市交易，少説要一兩年時間，而在這期間，政府可能已經通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉，房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣，高位買入房産者不僅沒能保值增值，還出現了資産縮水。

　　再次，買房抑制通脹將會推動更大的房地産泡沫，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者。

　　為防通脹而買房已經成為推動本輪樓市走出火爆行情的重要因素，然而現實的情況是通脹並未出現，而且預期在今年內甚至更長的時間內也不會出現，至少不會出現惡性通脹。但是，房價卻在半年內上漲了30-40%，一系列數據表明中國的房地産，特別是北京、上海、杭州等大城市的房地産已經陷入了瘋狂的泡沫之中，許多城市的房價已經刷新了2007年的高度。

　　一些中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房價在過去8年中上漲了600%～1000%，已經達到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。現在的房價已經漲到了超出絕大多數人1年、3年、5年前的想象，即存在嚴重的超預期上漲，房價收入比大大高於國際公認水平。中心城市諸多地段的房租收益率低於3%，租房比買房所繳納的利息要便宜得多，租房低收益和買房高支出的巨大反差，充分説明買房市場的畸形發展不可持續。經濟尚未走出低谷，失業增多、薪酬下降的威脅仍然存在，有限的收入難以支撐快速上漲的房價。

　　因此，在目前房價已經創出新高、房地産存在嚴重泡沫的情況下，繼續買房將會造成更大的房地産泡沫，一旦泡沫破裂，高位買房人將成為最大的受害者。（祁京梅 作者係國家信息中心經濟預測部高級經濟師）

責編：王玉飛