賣二手房差額交稅省7成 業者:明年3月或現小陽春

　　二手房營業稅徵收細則出臺 5年以內普通住房轉讓差額徵收營業稅

　　新聞背景　　

　　財政部和國家稅務總局22日下發通知，明確了二手房營業稅徵收細則。通知中規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　普通住房定義：

　　普通住房應同時滿足以下三個條件：

　　1、住宅小區建築面積容積率在1.0以上；

　　2、單套住房建築面積在144平方米以下；

　　3、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　不能同時滿足以上三個條件的住房為非普通住房。

　　出證5年以下的普通住房營業稅將按差額徵收！

　　財政部昨日發佈的這一消息讓購房者的心裏終於石頭落地。此前中央出臺政策明確營業稅優惠截止，導致廣州12月中旬二手房成交量比上月上升近2成，市場普遍預期5年以下普通住房將恢復全額徵收營業稅。“新政對市場的影響將大大弱化。”合富置業首席市場分析師龍斌表示。由於目前課稅以評估價為標準，評估價和實際成交價之間的差距令市民的購房負擔進一步降低。“差額徵稅與全額徵稅的稅額之間可以相差七成左右。”

　　案例 評估價和交易價差六成

　　今年9月，段先生購買了一套二手房，不過在辦理稅費和按揭貸款的時候，兩個不同的評估價讓他很是納悶。這套房子的實際成交價是165萬元，但在繳納稅費進行報價的時候，評估價是103萬元，而當段先生拿到銀行貸款合同的時候，上面寫的評估價是163萬元。為什麼會有這麼大的差距？段先生一直很是納悶。

　　在廣州經歷過二手房買賣的市民或許都有段先生這樣的體驗，報送廣州市房管局的成交價往往低於真實成交價，借此減低雙方承擔的稅負。根據廣州市國土房管局公佈的最新數據，今年11月廣州二手房成交均價僅為5178元/平方米，而三大仲介行統計的均價都在9000元/平方米以上。

　　美佳聯評估公司技術總監徐麗紅表示，這是行業公開的秘密，繳稅時的評估價和實際交易價相差60%並不奇怪。為了少繳納稅費，二手仲介一般都會採取低報成交價的方式。而銀行貸款給出的評估價，是評估所按照實際成交價制定的評估價格，和市場價更為接近。

　　日前，廣州市相關部門在接待人大視察時更透露，廣州正在醞釀出臺相關政策，對全市的房産根據地段、朝向、面積、樓層等作出價格評估。如二手房報送的成交價低於相關部門的這一評估價，買賣雙方要説明原因，低於評估價的85%的，將進行調查。

　　預期　明年3月或現小陽春

　　“從原來預期的出證5年以下全部恢復全額徵收營業稅，到現在的差額徵收，對尚未入市的買家而言是一個心理安慰。”滿堂紅研究部經理周峰表示。

　　“從9日傳出營業稅優惠終止後，市場成交量激增。現在細則落地，成交量將放緩，更多買家或將選擇繼續持幣觀望。”周峰分析，一二月本就是二手房市場傳統淡季，所以這一波觀望調整至少會持續到明年3月。明年市場在剛需買家入市和投資客出貨的雙重作用下，二手交易還是有望呈現小陽春。展望價格，二手價格有望維持堅挺。

　　分析　“急轉彎就得翻車”

　　中國社會科學院財貿所財政與稅收研究室副主任楊志勇認為，對5年以內普通住房轉讓進行全額徵收營業稅有可能將真正想買房的人對負擔增加，此次通知將全額徵收改為差額徵收更為合理。

　　“調控力度畢竟不能過猛，要逐步來，急轉彎就得翻車”，中國稅務學會理事、中山大學稅收與理財研究中心主任楊衛華表示，這次細化的新政比預想的溫和，原因是目前經濟回暖的基礎還不穩固，房價下跌過快也會帶來風險。但他認為，若樓市價格上漲過快，國家還是有可能將差額徵收恢復為全額徵收。(賴偉行、蔣悅飛、何穎思)

責編：汪蛟龍