專家：遏制房價過快上漲關鍵是分層次調控需求

　　12月9日的國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，五天后又提出“國四條”。這些緊鑼密鼓的政策直接針對今年以來房價的過快上漲，體現了黨中央、國務院的高瞻遠矚，凸顯了調控任務的緊迫性。

　　遏制房價過快上漲需多管齊下，但重點應在調控需求。這是因為，房價過快上漲在很大程度上是“需求拉上型”的。這是由商品房的特性決定的。經濟理論表明，如果某種資産具備三個性質，則它的價格不可能長期過分偏離其成本或基本價值：一是具有無限供給彈性；二是基本價值確定無疑；三是未來時刻存在終端價格約束。商品房恰恰不能滿足以上任一條件。

　　首先，商品房供應具有稀缺性。雖然在一些國家和地區，如加拿大，由於人少地多，房價可能更多取決於供給，但一般來説，大部分國家和地區一定時期內適宜開發利用的土地都很有限，所以需求才是決定房價更重要的因素。特別是，中心城市、中心區域的可開發利用土地非但有限，而且不可替代。這時，無疑是需求對價格起決定作用。所以，昂貴市中心是城市化的必然，如紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座、莫斯科奧斯托任卡街，無不寸土寸金。

　　其次，商品房兼具消費與投資(投機)兩種屬性。商品房如果作為一種投資(投機)資産，它的價格就主要不是由地價、建築成本等決定的，而是取決於未來現金流收入的貼現。從理論上講，只要能加價轉售，需求就是無限的。這與普通商品如汽車、雞蛋不同。在這裡，成本不是重點，“捂房”等擾亂市場行為也非關鍵，要害在於需求拉動。有人認為，高房價主要是城市土地“招拍賣”制度造成的。但高地價的根本原因在於房地産商預期房子建成後能賣高價，根子還在市場需求上。所以，將房價過快上漲主要歸因于地價上漲、地方政府“土地財政”以及開發商行為的觀點，未抓住問題實質，也容易將調控重點引入歧途。

　　由於以上兩個原因，哪怕是少量的投資(投機)性購房需求也會形成“星星之火，可以燎原”之勢。如果不針對投資(投機)性購房進行有效調控，即使投資(投機)性購房不佔主導或者僅在個別地區出現，商品房價格遲早也會全面上漲。如果不能保證房地産市場是一個以消費為主導的市場，那麼房地産市場就會被投資(投機)主導，房價自然就會炒翻天。

　　現在，大家都想抑制房地産商暴利。實際上，最有效的方法是遏制投資投機性需求。我國房價的近兩次普遍上漲，都源於投資(投機)需求。2007年中國37個城市的房價租金比例在230-290倍之間，遠超過國際上的100-120倍。這表明，很多購房者購買二套以上商品房的目的不在於出租，而在於轉手賺取差價。今年1-10月全國商品房銷售面積48900萬平方米，是近年來最火爆時的1.36倍。在投資(投機)性購房需求導致的漲價效應帶動下(以及在通脹預期導致的保值需求推動下)，自住性購房需求也大量提前釋放，支撐了房價快速上漲。今年以來頻頻出現的“地王”現象，正表明開發商對房地産市場的良好預期，而他們的預期無疑建立在購房者需求的基礎上。所以，在此次二手房轉讓營業稅徵免時限修改之前，我國房地産市場已呈現加速上漲趨勢，並顯露出惡性循環跡象，即大家都預計房價繼續上漲，於是踴躍購房，這又刺激了房價的進一步上漲，形成了螺旋上漲局面。調控任務已經非常緊迫。

　　調控房價過快上漲重在調控需求，關鍵在於需求的分層次調控。這是因為，購房需求本身是分層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資投機性購房需求。所以相應地，對房地産市場的需求調控也要分層次進行。

　　首先，需求調控應主要針對中高檔商品房的投資投機購房需求，只有這樣，才能做到既“對症下藥”又“不傷無辜”。我國近年來對房地産市場的調控事實也是如此：一旦針對二套房進行嚴格調控，房價就開始下降；一旦二套房政策執行不力，房價就開始抬頭。

　　房地産市場需求調控的政策組合，通常包括信貸政策、稅收政策、外資流入限制、金融監管、房地産市場秩序監管等措施。根據國際經驗和我國實踐，以下措施行之有效。信貸政策方面：一是提高二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限，大幅提高大面積、高單價二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限；二是改變以商品房市場交易價格作為貸款依據的方法，禁止加按揭；三是禁止銀行向房地産開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；四是嚴格審查貸款人的條件。稅收政策方面：一是提高二手房交易環節的營業稅，縮短徵免年限；二是徵收二手房交易環節的所得稅；三是在持有環節推出物業稅或不動産稅。鋻於推出物業稅或不動産稅等稅收政策牽涉複雜，可考慮對大面積、高單價二套以上商品房或者對房價上漲過快的部分地區，先行試點。外資流入限制方面：限制境外人員的投資投機性購房。金融監管方面：根據房地産市場價格的變化，使用逆週期系數調整撥備或資本充足率要求。市場秩序監管方面：一是加強房地産市場監測，整頓市場秩序；二是通過信息公開、加大處罰等方式，規範“繳納誠意金”、“賣號”、“捂房”等商品房預售行為；三是通過小地塊出讓、熟地出讓等方式，縮短開發週期，減少囤地行為。

　　其次，對於保障性住房和普通商品房的需求調控，重在通過增加供給的方式去滿足需求。對於奢侈商品房的需求調控，重在通過稅收等方式大幅增加購房者保有房屋的成本，以減少此類需求。

　　最後，無論是輿論和政策都不宜過分強調房地産消費，以及房地産對經濟的拉動作用。一直以來，房地産對經濟的拉動作用被過度強調。但拉動作用是有條件的，過猶不及，房價過快上漲只會削弱經濟發展的潛力和動力。一個大國的經濟發展怎能讓某個行業“綁架”？

　　(盛松成 作者為中國人民銀行瀋陽分行行長、博士生導師，本報專家組成員)

責編：汪蛟龍