09年二三線城市房價狂飆：“瘋狂的房子”誰買單

　　武 漢

　　價量齊升 盤盤漲價

　　“量價齊升，盤盤漲價”是今年武漢樓市的主旋律。根據武漢億房研究中心的統計，在2009年一年的時間裏，武漢主城區的房價從5259元/平方米漲到6174元/平方米，而中心城區漲勢更為迅猛，年初武昌中心區、漢口中心區的價格每平方米6507元、6383元，11月份這兩個地點的價格已經紛紛暴漲到8209元、8022元。

　　隨著房價的一路飆升，成交量也一路追漲。據億房數據統計，今年3月到11月，全市商品房成交量都在7000套左右，截至目前，全市商品房總成交量與去年全年數值相比，增幅達110%，超過了2007年的全年成交量。尤其進入11月，在房價已經處於高位之時，商品房成交量罕見地突破8000套。一名不相信這個數字的業內人士曾到房産局查存檔，稱數字是真的，但是“太瘋狂”。

　　記者在採訪中看到，與年初相比，武漢中心城區樓盤價格均上漲了接近50%，長江邊一樓盤率先將均價提高到2萬元以上，漢口中心區尤其解放大道沿線、京漢大道沿線樓盤不少都是萬元以上，武昌中心區已難見到均價在8000元以下的樓盤，而打折活動少之又少。

　　家住武昌，想在漢口一重點中學附近購房的皮先生説，去年底看到中學旁邊一樓盤開盤均價是6000多元，判斷價格還會降，打算先等等，到今年初價格漲到7000元，覺得虧了就猶豫了一會兒，到現在價格已經超過萬元，於是他徹底放棄了買房。

　　隨著房價的上漲，購房者的心理也變得越來越複雜，買房的隊伍裏除了單純的“剛需”，又增加了恐慌性購房者、投資性購房者、投機性購房者。

　　11月底，武昌中心區一樓盤新推出的兩個單元開盤，儘管均價已達到8000元/平方米，房屋總價大多在80萬元以上，但36套小戶型在開盤當日幾乎一搶而空。一名一個月前才在此處購房的王先生説，房價漲得太快，10月底買房時價格已比之前漲了接近2000元，買房後心驚膽戰怕價格下跌，沒想到一個月的時間總價就漲了近10萬元。

　　手頭已經有不下5套商品房的何先生最近又買了一套價值200多萬元的別墅。他説，買房只是為了保值，明年通脹預期強，錢存銀行實際是貶值。

　　家住武漢理工大的余先生今年連續兩次排隊買房均空手而歸。他説，第一次是今年上半年，當時媒體、專家一邊倒地認為房價還要跌，但他買房時發現沒開盤的樓盤門口已經排起長龍，而他心儀的小戶型已經賣完了；第二次他一樣又排了幾個小時隊，連號牌都沒有拿到。他説，現在武昌中心區90平方米小戶型總價攀升到70萬元以上，南湖也得接近60萬元，比當初漲了十幾萬元，已經超越了自己的經濟和心理雙重承受力，乾脆不再去想買房這件事了。

　　專家表示，今年武漢樓市行情出乎所有人的意料，連續9個月量價齊升的原因包括：往年積累的需求集中釋放；利好政策的刺激及對通脹的預期，三個原因共同推動武漢樓市價量齊增。

　　中房指數研究院華中分院研究員李國政給記者算了一筆賬，目前武漢市中心區新房均價已經達到6000元/平方米，就算只買一套90平方米的小戶型，總價也得54萬元，按武漢城市居民的年人均可支配收入16713元計算，一個江城三口之家要花大約16年的時間才能買上這樣一套房。他説，當房價遠超大部分市民的購買力的時候，價格出現調整是必然的，但同時房地産市場已經成為G D P的第一大支柱和地方財稅的主要來源，因此期望馬上有嚴厲政策出臺調控房價也不現實，因此預計明年武漢的房價將逐步企穩。

　　北 海

　　“瘋狂的房子”誰買單

　　從每平方米幾百元到上千元，再從每平方米1000元到5000元，短短幾年時間，北海的房地産價格呈現出“翻筋斗”的發展勢頭。2009年末，北海樓市再次呈現出“價量齊升”的景象。然而，記者深入採訪時發現，北海樓市炒作因素大於實際價格，一旦資金鏈斷裂，捲入其中的資金無疑將為最後的瘋狂買單。

　　記者近日來到北海市海珠等大酒店進行暗訪，知情人士告訴記者，幾乎每家酒店裏操著外地口音“喝早茶”的人，都是前來北海炒作房地産的，潤發大廈、蔚藍海岸、東方明珠花園、楓林藍灣、新力海景花園、華傑春秋園等諸多一手樓盤、二手房源基本上都被福建人、東北人、浙江人所壟斷。

　　記者在距離市區近40分鐘車程的一座樓盤裏，遇上了前來看房的遼寧人張騫襄。他説：“這樓盤開盤價才每平方米4000多元，我打算招集老鄉，把整座樓盤全買下來，然後等著升值。”

　　張騫襄告訴記者，“招集老鄉”的想法是參加了溫州購房團之後才萌發的。“溫州購房團幾乎已經把市中心的樓盤給壟斷了，幾乎是新樓盤一開盤，他們就拿著幾十個、上百個身份證去購房，一天時間就能將首付手續給全部辦妥，然後就是等著坐地生財。我們東北老鄉實力不夠雄厚，但只要團結起來，弄下一兩個樓盤應該不成問題。”

　　常年在北海生活的本地人覃剛説：“我在大型國企工作，年收入超過8萬元，本來計劃今年下半年投資買樓的，但房價一下子漲到5000元至6000元/平方米，每棟樓房開盤都像超市打折促銷一樣火爆，都是外地人炒起來的。”

　　在接受記者採訪過程中，“被外地人炒起來”幾乎成為北海本地人和炒房者共同的答案。在炒房者心目中，北海樓市的飆升源於以下幾個原因：

　　———國家戰略吸引眾多投資，北海樓市“必漲無疑”。2008年1月1日國務院正式批准《廣西北部灣經濟區發展規劃》後，大量資本迅速涌入北海；2009年10月28日，國務院常務會議討論並原則通過《關於進一步促進廣西經濟社會發展的若干意見》，這些戰略決策推動大批資本涌入北部灣。北海已成為各路資本的熱土———跨國公司、央企的産業資本、金融大鱷的金融資本、廣東浙江等地的民營資本，甚至是炒房的遊資、熱錢的蜂擁之地。

　　———前期“漲幅小”，後期定有“資金跟進”。炒房者一個始終如一的“理論”是：北海房地産價格遠低於其他城市的房地産價格。如今一些樓盤價格高達每平方米5000元至6000元甚至上萬元，仍然被視為“低於海南海口、三亞3萬元至6萬元/平方米”的價格。價格仍然偏低引發的邏輯就是“還將有大量資金跟進”，因此，“炒房定賺”成為口口相傳的事情。

　　———通貨膨脹預期，一買就漲，跟進就賺“理論”。這幾乎成為東北人、浙江人、福建人在當地集中購買房地産的“信心支柱”。他們認為，2008年下半年的金融危機不僅沒有使得北海房地産價格下跌，卻凸顯出北海房地産逆市飆升的狀態，這表明樓市還有很大空間。而全球市場上各國的“救市政策”已經投入的大量資金，肯定會有相當一部分遊資進入房地産市場，北海的自然條件、政策支持，以及未來的“通脹預期”，將成為樓市持續攀升的有力支持。

　　常年關注房地産市場的專家徐海豐認為，炒房者通過一整條“自欺欺人”的鏈條，將中西部地區的樓市串成一條美麗的“珍珠”，國家戰略政策導向沒有鼓勵發展房地産，資金跟進也是無中生有。“串起珍珠的繩子本來就是泡沫，再美麗的炒房神話也會最終破滅。”

　　北海溫州商會會長徐守斌告訴記者，2004年，北海多數樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，哪怕是北京、上海和深圳，漲幅也沒有這麼高的。未來預測，到2012年，北海房價將達到8000元至1萬元/平方米。

　　中國銀監會北海銀監局的相關負責人認為，令人擔憂的問題在於，房地産的飆升恰恰是以大量“熱錢”的炒作烘托起來的。一旦銀行銀根緊縮，無論是開發商還是炒房者，短缺的資金鏈將很可能造成整個樓市的持續低迷。

　　“只要晚上到北海街頭看看你就會發現，大量已經售罄的樓盤空置率很高，房屋價格租售比差距也非常大，這才是北海樓市的‘真相’。”曾經歷過上世紀90年代北海樓市“泡沫”的市民歐陽常青説。

　　相當一部分市民認為，從投資20至30年的角度來考慮，現在購買每平方米5000元左右的房子還是值得的。但臨海的樓房折舊率卻需要理性考慮。“如果不是理性的投資，只想如何通過炒樓‘賺快錢’，很可能成為樓市‘最後瘋狂’的買單者。”