政策新變化劍指高房價

　　對樓市優惠政策是否延續長達數月的猜疑，今天終於有了一些答案。

　　9日下午，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。國家發展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。中央經濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，並繼續支持自住型和改善型住房需求。

　　中國房地産協會秘書長朱中一認為，無論是增加供應還是抑制投機，都是希望在穩定當前房地産市場和相關政策的基礎上，抑制部分城市過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

　　抑制投機，穩房價、穩市場

　　前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長近50%。成交量大幅上漲，導致一些城市短期內供不應求，進而導致房價過快上漲。特別是下半年以來大量投機性需求入市，加劇了供需矛盾，並推動一些城市房價非理性上漲。

　　我愛我家副總經理胡景暉認為，2009年房價增長幅度比較快，在很多城市都創下了歷史最高水平。在實體經濟還沒有完全恢復的情況下，房價過快上漲並不是件好事。“營業稅‘2變5’政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。5.5%的營業稅會在一定程度上衝抵投資或投機型購房的實際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求。”

　　中國房地産協會秘書長朱中一表示，在房價上漲過快的城市中，投資型需求的購房比例相對比較高。營業稅徵免時限恢復為5年，增加了“快進快出”的投機成本，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關係。長期來看，對穩定市場、抑制房價快速上漲有好處。

　　有專家認為，樓市優惠政策的調整，也有利於購房者逐漸回歸理性，擺脫近期的恐慌性購房需求。在房價偏高、供應不足、優惠政策收緊的情況下，明年上半年樓市可能出現觀望情緒。

　　應做好新舊政策銜接

　　在看好政策調整有利於穩定市場的同時，業界對政策的短期效應普遍表示擔心。據統計，目前北京市場上購房2年到5年間的二手房交易佔整個二手房市場交易的40%。由於目前二手房交易的稅費普遍由買方全部承擔，因此營業稅優惠“2變5”後，購房者至少要多花5.5%的稅費成本，影響也會波及首次置業者。

　　同時，新政實施可能導致賣方惜售。賣方覺得利潤降低了，可能會改為出租，過了5年期後再賣，由此導致市場上的房源緊張。“從2005年營業稅開始實施這幾年的市場反應看，二手房價格並沒有降低，但成交量萎縮，購房者的首付壓力也更大。”胡景暉説。

　　出於對二手房優惠政策取消的擔心，近一個多月來，買賣雙方紛紛抓緊過戶，各地二手房成交火爆。鏈家地産有關負責人認為，營業稅政策恢復將直接刺激部分需求趕搭本月“稅費優惠末班車”，在接下來的20天裏，可能會再出現一個二手房交易的井噴現象。

　　朱中一認為，政策引起短期市場波動是可能存在的。所以在政策調整時，應該做好相應的銜接設計，以保證政策過渡時期市場的相對平穩。

　　值得注意的是，在二手房交易“2變5”的同時，國務院常務會議也明確其他住房消費政策將繼續實施，也就是説此前減免首次購房契稅、利率優惠等將有可能繼續實施。自住型和改善型購房者的“剛性需求”仍將得到支持。業內人士認為，普通購房者此時應避免恐慌性購房，應保持理智和冷靜，結合自己的實際情況，做好置業規劃再入市。

　　供應、供應、還是供應

　　在近期各種明確政策取向的會議上，“增加供應”被反復提及。

　　近年來，增加普通商品房供應的提法幾乎出現在每一份住房政策中，但是前幾年在需求比較旺盛的情況下，政府部門更多地試圖從調節需求端來實現供求平衡和價格穩定，實際效果並不理想。“現在看來，從穩定供給端來實現供求平衡似乎更符合理論與當前的市場實際。”朱中一説。

　　當前部分城市出現房價上漲過快的現象，恰是供應出了問題。一方面，去年到今年上半年投資和開工面積下降，導致目前一手房供應不足。營業稅政策調整也可能導致二手房供應下降。同時，許多開發商捂盤惜售，更加劇了短期內的供求矛盾。市場泡沫和風險也在積聚。

　　第三季度以來，房地産投資及新開工數據不斷回暖。業內人士普遍預計，新開工項目到明年年中將逐漸形成有效供應投向市場，屆時供求失衡的情況將有所改觀，有助於穩定市場預期。

　　長期看，土地和信貸仍是決定樓市供應量的重要因素。朱中一認為，要增加供應，首先地方政府要繼續穩定土地供應，尤其是要增加普通商品房和限價房用地的供應。此外，預計今後一個時期房地産企業仍會加大投資和開發力度，資金需求仍然巨大，建議金融機構對符合條件的項目繼續給予信貸支持。

　　盤活存量土地和存量房，也將成為增加市場供應的有效手段。因此，打擊“囤地”、“捂盤”，督促房地産企業按合同約定加快開發建設尤為重要。近日各地紛紛出臺政策，要求房地産開發企業預售商品房，原則上應當以項目為單位申請預售許可，領了預售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。這些都是努力增加供應的有力信號。

責編：肖金平