最高法出臺司法解釋“住改商”須經全樓業主同意

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　　本報訊 最高人民法院昨日公佈了《物權法》兩部司法解釋———《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將於10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

　　近年來，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。

　　經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。

　　比如，在備受爭議的小區車位歸屬方面，司法解釋明確：如果建設單位已經按照規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

　　在近年出現的業主炒物業公司引發的糾紛方面，司法解釋明確，物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持；物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。

　　此外，針對目前頻發的“民宅商用”引發的糾紛，司法解釋也明確了相應細則。《物權法》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。

　　司法解釋對上述條款明確稱，應綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關係業主的範圍原則上確定為在本棟建築物之內。

　　本版采寫/本報記者 李靜睿 楊華雲 王殿學

責編：李二慶