房地産藍皮書：2009北京房地産開發規模繼續下降

　　2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”，發佈《2009房地産藍皮書》。攝影/中國網 趙娜

　　中國網4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”在北京舉行，會議就當前我國房地産市場形勢進行了分析研討，併發布了2009年房地産藍皮書。《房地産藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續了2007年下半年的頹勢，房價持續走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行後趨穩，成交量也強勁反彈。

　　《房地産藍皮書》在調查中指出，2008年，北京市土地成交面積基本與上年持平，成交價格先升後降；房地産開發投資、施工、新開工、竣工規模下降；商品住宅期房成交量萎縮，價格增速下降，部分項目價格大幅下調。

　　藍皮書指出， 2008年北京市土地公開交易市場成交量與上年持平（不含工業、倉儲用地，下同），共成交土地74宗，比2007年同期減少了11宗；成交建設用地面積652.57萬平方米，同比增加8.6%；成交土地的規劃建築面積1254.8萬平方米，同比增加1.8%，增幅較前幾年明顯降低。在成交價格方面，藍皮書得出的數據顯示，成交價格總體呈現先升後降的走勢，房地産投資和開發規模都出現了下降的趨勢。商品住宅市場需求低迷，期房價格增速出現下降。

　　藍皮書結合對2008年北京房地産市場的調查分析，預計2009年北京房地産市場將呈現如下態勢：政策性住房用地供應繼續增加，商品房用地供應量略有下降；土地價格回落；房地産開發規模繼續下降；市場新增供應下降，成交量放大；商品住宅全年均價下降但部分項目價格出現上漲；二手房市場迅速發展。

　　藍皮書對2009年北京房地産市場的前景提出了六項預測，

　　第一，政策性住房用地供應增加，商品房用地供應略有下降。

　　鋻於北京市優化住宅用地供應結構，增加廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房的土地供應的長期思路，以及2008年10月份以來建材等原材料價格下降，市場銷售流程的進一步理順和經驗化，預計2009年保障房用地成交量將比2008年略有上升。

　　根據北京市建設委員會保障辦公佈的計劃，預計2009年將建設850萬平方米保障性用房，其中650萬平方米限價房、160萬平方米經濟適用房、20萬平方米廉租房和20萬平方米政策性租賃房；而650萬平方米限價房中200萬平方米為“三定三限三結合”，150萬平方米為對中央機關公務員定向銷售，300萬平方米為對外公開銷售。

　　第二，土地價格回落。

　　藍皮書調查分析指出預計2009年土地成交價格將出現回落。一方面，因為市場低迷，未來樓市走勢並不明朗，使得開發企業投資將更加謹慎,爭奪“地王”的現象不會再現；另一方面，2009年推出的土地絕大部分是保障性住房用地，不僅會拉低全市土地成交價格，也會對周邊商品房用地的土地價格産生影響。

　　第三，房地産開發規模繼續下降。

　　藍皮書指出，2009年初北京市政府出臺了一系列促進房地産投資和開發措施：加快推進在建和遺留項目的拆遷工作，加大實物安置力度；加強對企業開發各環節所遇困難的幫助力度，加速審批手續，促進項目開工；支持房地産開發企業合理的融資需求，拓寬企業直接融資渠道等。

　　但是，受宏觀經濟形勢和房地産市場形勢不景氣影響，預計2009年全年房地産投資、新開工、施工、竣工面積都將繼續維持下降。就具體月度而言，受各項經濟刺激政策和市場轉暖影響，下降幅度可能會在下半年有所收窄。

　　第四，市場新增供應下降，成交量放大。

　　北京市房地産市場2007年底、2008年初進入調整期，各大開發企業紛紛放慢了拿地、開發、開盤的速度，房地産投資規模、開發規模逐漸下降。受此影響，2009年市場新增供應量將有所下降。

　　隨著北京市政府各項促進住房消費措施的出臺和落實，以及各開發企業加大打折促銷力度，預計2009年市場成交量會有所放大。

　　在供應下降、成交放大兩方面作用下，預計2009年年度批售比會降至1以下，已批未售的面積將有較大幅度減少。這種趨勢已經在2009年1、2月份有較為明顯的體現。截至2009年2月底，全市商品住宅期房已批未售面積為1244萬平方米，相比2008年底的1421萬平方米減少了177萬平方米。

　　第五，商品住宅全年均價下降但部分項目價格出現上漲。

　　受銷售不景氣、信心恢復困難、大規模保障性住房價格偏低的影響，2009年北京市整體房價仍將有下降空間，但不同區位和不同檔次的房價將呈現差異化變動。特別是低價位市場，由於2009年保障性住房開竣工面積、配售套數都將增長，覆蓋範圍隨之進一步擴大，預計對於低端價位商品住宅的衝擊將進一步加大，低端産品價格將進一步下行。

　　在全年均價下降的環境下，由於商品房市場成交量放大，新增供應減少，如果宏觀經濟環境轉暖，不排除住宅成交均價在2009年下半年出現月度環比上漲的走勢。就具體項目而言，由於部分開盤價格較低或者一次性降價到位，目前已呈現供不應求的狀態，下半年有可能出現價格的小幅反彈。

　　第六，二手房市場迅速發展。

　　在各種交易稅費下調或減免的刺激下，2009年北京市二手房交易將迎來發展的好時機。2009年初，二手房日均成交量放大，最高時達到日均800套，1、2月份的月度成交量均超過了一手房。房地産二手市場日趨成熟，成為商品房市場的重要組成部分。

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責編：肖金平