房地産藍皮書：中國下半年住宅價格有望止跌企穩

　　2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”，發佈《2009房地産藍皮書》。攝影/中國網 趙娜

　　中國網4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”在北京舉行，會議就當前我國房地産市場形勢進行了分析研討，併發布了2009年房地産藍皮書。《房地産藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續了2007年下半年的頹勢，房價持續走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行後趨穩，成交量也強勁反彈。

　　《房地産藍皮書》指出，2008年住宅市場交易清淡，成交量持續低迷，投資意願下降，下半年開始價格出現下跌。預計2009年將繼續加大保障性住房建設；同時，商品住宅空置面積將會較快增加；在宏觀經濟回暖的形勢下，下半年住宅價格將會止跌企穩。

　　藍皮書指出，此輪住宅市場調整始於2007年第四季度，是各種調控政策作用、經濟週期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機影響的結果，具體分析如下：

　　第一，住房市場環境的變化和住房保障制度的醞釀，給住宅市場供求雙方均帶來極大的不確定性。針對第二套住房的貸款政策，顯著抑制了城市居民的改善性需求和投資性需求；而住房保障制度——保障範圍最終究竟是20%、30%，抑或是包括公務員、教師在內的中等收入階層——邊界的不清晰，導致觀望情緒蔓延。

　　第二，房地産市場自身調整規律的作用。近年房價持續上漲，購買力提前釋放，泡沫有一定程度的積累，市場具有內在調整要求。

　　第三，從宏觀環境上講，本輪國民經濟上行週期已經結束，根據宏觀經濟運行規律，耐用消費品（住房、汽車等）購置意願會率先下降，房地産市場調整往往先於宏觀經濟增長的下滑。此外，股市持續大幅下跌，從財富效應方面也抑制了購房需求。

　　第四，2008年第三季度以來，世界金融危機的影響擴散到實體經濟，加劇了我國宏觀經濟的調整幅度，失業率迅速上升，居民收入增長預期下降，住房需求減少，房價出現下降。

　　針對2007年末開始至今的住宅價格下跌情況，藍皮書對2009年商品住宅市場的發展趨勢進行了如下三點預測：

　　第一， 繼續加大保障性住房建設。

　　加快保障性住房建設，是拉動內需、保持經濟平穩較快增長的措施之一。住房和城鄉建設部計劃爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。2009年中央將繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等建設。2009年廉租住房用地供應將會增加。

　　第二， 商品住宅空置面積將會較快增加。

　　2008年商品住宅成交低迷，銷售面積同比下降。2007年大量新開工住宅項目在2009年將會陸續竣工，商品住宅空置面積將會較快增加。初步估算，商品住宅空置面積總量將會達到往年數量的2~3倍，而且不排除部分項目由於開發企業資金鏈斷裂出現爛尾樓。住宅市場競爭加劇，在面積、戶型、區位、裝修程度上將會給消費者更多的選擇。在大量空置住宅被消化之前，企業購地慾望不會加強，住宅用地成交量可能繼續下降，土地價格小幅波動。

　　第三，下半年住宅價格將止跌企穩。

　　已經出臺的房地産優惠政策有利於提高居民住房支付能力。短期來看，已經頒布的減息、稅費優惠、對開發企業融資等方面的政策支持都有利於房價的穩定。在“保增長”的大調控目標下，可能再有利於房價穩定的政策出臺。從影響房地産市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量“80後”年輕人的結婚需求，將刺激住房剛性需求的增加，過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累的基礎，將對房價穩定起到積極作用。在一系列擴大內需保增長的政策作用下，預計2009年第三季度宏觀經濟將出現回暖。在此條件下，預計2009年下半年住宅價格有可能止跌企穩。

責編：肖金平