32層農民房挑戰商品房 深圳"小産權房"調查

　　位於龍崗區龍華鎮牛欄前村的小産權房華僑新苑，直接蓋到了32層。記者駱昌威 攝

　　地點：深圳寶安龍華東環路附近

　　主角：32層的樓盤成當地地標性建築，附近有商場、學校、食肆、停車場等

　　事件：每天前來買樓看樓的人絡繹不絕

　　調查：該樓盤是小産權房，只有集體房産證

　　策劃：柯學東

　　文：王納、龔夷菲

　　在深圳寶安龍華東環路附近，一個高大氣派的樓盤正拔地而起。32層的地標性建築，附近商場、學校、食肆、停車場一應俱全，買房還可以申請5年的貸款，每天前來買樓看樓的人絡繹不絕，儼然就是一個正在熱銷的商品房樓盤！

　　然而，當記者進去諮詢時，售樓小姐開口第一句卻是：“我們這是小産權房，只有集體房産證”……

　　當樓市即將回暖這一説法開始刺激百姓神經的時候，深圳的農民房（小産權房）又開始了新一輪的瘋狂！——除了照常打低價牌外，從建築質量和配套服務等方面也向商品房發起了衝擊，甚至村委會可以給購房者提供長達5年的貸款！

　　低廉的價格、完善的配套、中長期的貸款，讓農民房看起來的確很誘人。事實上，中央去年已經叫停農民房，但也明確要保護已經購房者的利益，深圳人大目前也在制定相關的法規整治農民房。這成了一場與時間的賽跑，在具體政策還沒出臺前，不少買家和賣家都想搶時間炮製一個“米已成炊”的既定事實，也許這是引發農民房新一輪發展的原因，也許這也是農民房最後的瘋狂！

　　中央農村工作領導小組辦公室主任：

　　不許再建

　　小産權房

　　在結束不久的全國“兩會”上，針對小産權房“四處開花”的現象，全國政協委員、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文強調“絕對不允許再建”。

　　有媒體報道，陳錫文在政協小組討論時表示，小産權房為《土地管理法》明確禁止，因此絕對不允許再建，同時對於小産權房建設過程中的違法行為應當追究官員責任。但他也表示，對於已購小産權房的普通百姓的合法利益，有關部門則應該研究政策加以保護。

　　名詞解釋

　　小産權房

　　俗稱的“小産權房”其實是指在眾多城市郊區，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設的農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售，屬於農民房的一種。

　　1999年和2004年發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中，分別有“農村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的明確規定。這也導致小産權房拿不到國家頒發的産權證，因此也不能辦理土地使用證、房産證等合法手續。

　　記者觀察：

　　32層農民房自稱地標性建築

　　深圳市寶安區龍華街道的東環路附近，在一棟棟10余層高的樓房中間，陡然聳起一個32層的大型樓盤群，4棟32層高樓拔地而起，佔地面積約4000平方米左右，附近居民都稱其為“龍華新地標”！昨日，記者見到了這個可媲美商品房的農民房。

　　這個大型樓盤名叫“華僑新苑”，屬於龍華街道牛欄前村。附近相當熱鬧，各種商鋪、小館子一應俱全，還有一家快餐店。另外，菜市、超市、商場、停車場都有，停車場收費還和深圳關內一樣，每小時收5元。記者從“華僑新苑”的立體模型看到，這個樓盤的規模較大，地下5層是大型購物商場，旁邊還規劃了學校和咖啡館。

　　買50平方米以上的房可向村委會貸款

　　在“華僑新苑”的售樓部，有2名售樓小姐，卻是一副買不買隨便你的樣子。售樓小姐開口第一句就是：“我們這是小産權房，是村委會和我們公司合作開發的，只有集體房産證。”售樓小姐在介紹樓盤前，就先告訴記者，這是村委會和開發商蓋給村民的福利房，房産採取由村民轉讓給購房者的形式簽訂合同，購房者只能拿到轉讓合同，但沒有房産證。

　　接著售樓小姐還向記者透露，他們還可以向購房者提供貸款，“買50平方米以上的房，可以向我們村委會貸款，”售樓小姐説，“我們最長貸款期限是5年，利率按照銀行利率下調前算。”記者後來查了一下，現在銀行房貸可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房貸利率是6.6%左右。

　　去年12月開盤銷售火爆看房者絡繹不絕

　　根據售樓小姐介紹，“華僑新苑”的均價在4000元/平方米，單位面積從30平方米到150平方米都有，最貴的150平方米的大套間，單價6000元/平方米以上。相比之下，根據深圳市國土資源和房産管理局在網上公佈的數字，3月15日寶安區的一手房均價是8786元/平方米。

　　售樓小姐告訴記者，這裡4棟32層的高樓，是去年12月開盤的，今年年底前交樓，目前有兩棟已經售罄，剩下的兩棟也已經賣了一半。當然其中有一部分是屬於分配給當地村民的。

　　記者昨日在現場看到有很多人來買樓和諮詢，半個小時內，就有兩套房子簽了購房合同。其中一名姓萬的先生買了一套50平方米的房子，他説：“我根本不考慮拆遷的風險。”

　　深圳關外小産權房買賣異常活躍

　　記者在寶安、龍崗調查發現，關外有很多專業銷售小産權房的仲介，目前深圳小産權房買賣很活躍。而且現在的小産權房不僅只是銷售樓房了，也和正規樓盤一樣考慮周邊的配套環境和交通，越來越人性化了。

　　比如位於龍崗商業圈的一個小高層，打出來的宣傳單張上的介紹如下：“帶電梯，佔據龍崗最繁華地段，距離國美電器、天虹商場、麥當勞、賽格電子市場步行只8分鐘，距3號線地鐵雙龍站僅5分鐘時間！三房二廳，送簡裝修，僅售16萬元！專車接送看樓！”

　　而在寶安龍華東環路上的另外一家小産權房也蓋到了24層高，售樓小姐還介紹旁邊將建一個經濟型酒店，以帶動人氣。

　　深圳現狀：

　　小産權房佔深圳住房七成

　　記者從深圳市國土資源和房産管理局了解到，去年初該局完成的一項全市住宅狀況調查顯示：在深圳的住房構成中，農民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行産權轉讓的小産權房佔71%。據綜合開發研究院（深圳）旅遊與地産研究中心主任、研究員宋丁透露，就他所知，深圳農民房有33萬棟，面積超過3億平方米。

　　記者發現，小産權房的買賣雙方，都在鑽所謂“補地價”的空子。2008年年底，崗廈村民物業拆遷補償標準充分保障了村民的利益，有的地段補償金甚至達到每平方米1萬多元，這從一方面也刺激了購買小産權房的行為。

　　昨天在龍華的一處小産權房“梅苑”的售樓處，售樓小姐告訴記者，有幾個過來一口氣買了幾套的大主顧都是崗廈村的村民，他們從政府補地價收購中賺了錢，再來買小産權房做投資，希望能夠再賺一筆。售樓小姐説：“現在到處都是這種房子，比商品房多，肯定不用擔心會被拆掉，法不責眾嘛。”

　　關外人靠小産權房獲利日子過得滋潤

　　在寶安民治街道的白石龍村，記者碰到了土生土長的本地人朱先生。朱先生在村裏擁有兩套自建房，一套三層樓高的以20萬元賣了。還有一套五層樓高的出租和自住，每月收入過萬元。朱先生告訴記者，現在關外都是以自建房、小産權房居多，並不擔心政府會拆除，他認為崗廈就是一個很好的例子，政府賠償讓當地農民都很滿意。朱先生還半開玩笑地説：“現在我們這種農民可吃香了，女青年都想嫁個本地人。”

　　在羅湖區水庫旁的一個城中村，記者了解到，40來歲的何某從上世紀90年代來深圳發展，一直在這個村裏辦廠，跟村裏關係很好。於是，何某陸續地買了村子裏的不少農民房，現在他乾脆把廠都停了，當起包租公。他告訴記者，兩年前有地産商跟村裏談改造城中村，當時地産商計劃是用7000元每平方米收購的，當時村裏嫌少沒談成。“這裡遲早要改造的，我們現在是等著他們（開發商）來談。”