購房者觀望 開發商大打“優惠牌”與“心理戰”

    最近一段時間，為了儘快回籠資金，重慶房地産開發商開始發力推出新樓盤，重慶主城區待售房源大幅增加。目前重慶主城區可售商品房數量超過9萬套。新華社記者:周衡義 攝

    記者日前到重慶沙坪壩區看了一處新開盤不久的樓盤，結果此後幾天接了該樓盤售樓小姐的N個電話，她熱情地遊説記者儘快“下單”。而這種情形在幾個月前幾乎是不可能的，那時的售樓小姐都像“公主”，而買房者則是小心翼翼的“僕人”。

    售樓小姐態度的變化似乎是重慶樓市低迷的另類“晴雨錶”。去年曾經一度爆髮式增長的重慶樓市如今進入一個低迷階段，市場觀望氣氛濃重，開發商與買房者展開的“暗戰”耐人尋味。

    重慶樓市：成交量大幅度萎縮

    2007年也許是重慶樓市歷史上最瘋狂的一年。自6月中旬重慶成為“統籌城鄉綜合配套改革試驗區”後，重慶樓市出現“井噴’行情，9天之內房價上漲7.6%，此後連續五個星期，重慶主城區商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8%，創造了重慶樓市的紀錄。下半年，重慶各大樓盤都是人頭攢動，買房者不問價，搶著買房，甚至通宵排隊，為了搶號大打出手。

    但是，進入2008年以來，重慶樓市卻逐漸走向低迷，與去年形成強烈的反差。據重慶市國土房管局統計，2008年2月，重慶主城區住宅成交建築面積僅為53.97萬平方米，下降了47.33%，重慶主城一些區的商品房成交量一天僅三五套。重慶一家大型地産企業的負責人在政府部門近期組織的座談會上透露，去年公司的樓盤一開盤就被搶光，而今年新開盤以來，意向性客戶真正購買的僅有8%左右。在這個座談會上，重慶的地産“大鱷”紛紛表示，市場出乎意料地“不景氣”。

 
    在房地産市場濃重的觀望情緒影響下，開發商資金回籠的壓力加大了，他們在拿地方面變得更加謹慎，重慶地價也出現走低，在近期拍賣的土地中，樓面價甚至出現千元以下的情況。據重慶土地交易中心公佈的數據顯示，從今年1月22日至2月2日，重慶共計10塊居住及商業用地以招拍挂形式出讓，從成交價格來看，除江北觀音橋一塊土地的樓面價達1600元/平方米外，其他9塊出讓土地的樓面價均在1000元/平方米以下，最低的一塊土地的樓面價僅為333元/平方米。

    而2007年重慶的地價曾屢創紀錄，個別拍賣土地的樓面價甚至超過商品房銷售均價。比如2007年7月拍賣的位於江北區黃金地段的三鋼廠土地，以41.8億元的價格成交，其樓面價達4000多元/平方米。

    開發商：大打“優惠牌”與“心理戰”

    為了打破市場低迷的局面，重慶的開發商使出各種招數，從優惠折扣、廣告遊説到虛報業績托市。

    在資金回籠的壓力下，一些開發商推出購房優惠，但由於擔心公開降價加劇購房者“買漲不買跌”的心理，因此只好通過各種優惠，變相降價銷售。為了給優惠“找個理由”，不讓消費者産生“房子賣不動”的判斷，重慶一些開發商在3月借“三八”婦女節推出購房優惠，變相降價銷售。    

    3月8日前夕，重慶一樓盤在媒體上大打廣告，推出“愛妻房”，即在“三八”婦女節推出70至120平方米“愛妻”景觀戶型，購買的女性客戶(合同産權僅為女性)，購兩房者可享受總房款減免3萬元的優惠，購三房者可享受總房款減免4.5萬元的優惠。位於北部新區的一樓盤也大打“婦女節”牌，在媒體上發出“愛她，就買房給她”的口號，對在3月8日購房的客戶，直接每套房屋優惠3.8萬元。記者走訪調查發現，3月以來，重慶各大樓盤都出現一些“優惠”，價格有所鬆動。不少樓盤現在購房除一次性購房可享受總房款9.7折外，還可再享受數千元到一萬元不等的“優惠”。除變相降價外，開發商還大打“心理戰”，針對購房者的心理進行廣告訴求。重慶某樓盤的開發商為調動購房者熱情，甚至拿當下社會最關注的物價問題做文章。

    在媒體的房地産專刊上，該樓盤用半版的篇幅，圖文並茂，分三步循序漸進地“教導”重慶市民：第一步，宣稱“中國已經進入了一個通貨膨脹時代，人們要高度警惕自己的財富縮水”，並列舉一系列觸動人們神經的所謂經濟數據；第二步，進行一番比較計算後，聲稱“抵禦通貨膨脹購買房産是首選”，“房子經過通貨膨脹洗禮後，依然可以恢復到原先的價值”；第三步，聲稱該樓盤“120平方米的房屋價格已達200萬元，而一兩年前，其價格僅為50多萬元”，並強調該樓盤“不僅是抵禦通貨膨脹，還具有使財富增值的超強能力”。

    購房者：觀望中期盼房價“理性”

    記者了解到，今年3至5月，重慶的各大開發商將開始新一輪新盤上市衝鋒，近70個左右的新樓盤集中放量上市。但是，購房者是否會買賬仍然是個未知數。

    從目前來看，重慶購房者依然在觀望中期盼房價回歸“理性”，購房意願不高。中國人民銀行不久前發佈的2008年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查表明，一季度居民購房意願再創新低，未來三個月打算購房的居民佔比為14.6%，比上季度降低1.3個百分點，並創調查以來最低水平，重慶則出現繼2007年連續四個季度上升後首次下跌。

    重慶市民李先生的想法也許能代表不少購房者的心理。春節過後，想買房的他每週末都到各大樓盤“踩盤”，每天都上重慶房地産交易網查看交易量。最後他得出結論：重慶主城13個區每天成交量僅100多套，市場低迷，説明大家都在觀望；開發商既然開始打折，説明房價還有下調空間，不如等房價走勢明朗後再説。

    這種“買漲不買跌”的心理在購房者中十分普遍。記者採訪的購房者大多表示，去年成為“試驗區”以來，重慶房價來了一次暴漲，價格普遍翻了一番，透支了市場購買力，下一步房價就算不跌，其增長速度也會趨緩。

    房地産業內人士指出，如果沒有重大利好政策出臺，今年重慶房價最多只能穩中小升。短期看，今年重慶房價的上漲出現了六大制約因素：供大於求，出現買方市場；限價商品房今年將試點推出；廉租住房等保障性住房將影響到低端樓盤銷售；主城商品房的均價已經達4700元/平方米，到了工薪階層心理承受的上限，房價上漲缺乏有力支撐；個別開發商由於資金緊張，出現了變相降價的現象，將影響市場的整體信心；此外，全國一線城市房價的下跌，對重慶也將産生一定影響。(記者:黃豁)

責編：馮曄