中國"小産權房"難題有望在成都率先解開死結？

　　從中國發展的趨勢看，像宋莊一樣的城市居民與農民之間的房屋買賣將來會成為一種普遍現象。目前，雖然農村宅基地和建設用地的流轉問題還困惑著宋莊。但是，作為統籌城鄉示範點的成都似乎給出了一些答案。

　　從京哈高速路行駛約30分鐘，經宋莊出口向北走4公里，當你看到路北一個題寫著“中國?宋莊”的現代門洞時，就步入宋莊藝術區的核心地帶小堡村了。

　　這片分佈于宋莊鎮的村落在國際藝術圈聲名顯赫，最近又因畫家與農民間的“小産權房”官司鬧得沸沸颺颺。

　　往事重提：利益失衡導致的官司

　　看到自己賣過的房子飛速升值，很多農民不甘心。李玉蘭認為這是自己被告上法庭的最重要原因。王立則的看法是這種房訟的出現是必然的，因為一方面隨著國家政策對小産權房交易禁止的聲音日漸明晰，之前被視為合法的買賣關係受到挑戰；另一方面，房價節節攀升，而國家徵地拆遷的傳聞也使得房主對不能從當初賣掉的宅基地房補償中獲得收益而感到利益失衡。利益關係的失衡最終導致了官司。

　　李玉蘭在任莊路口的一個加油站附近微笑著向記者招手。一輛大貨車開過，揚起一大片塵土。

　　6年前，從事專業繪畫的李玉蘭相中了宋莊辛店村的一套閒置老房子。她很快和房主馬海濤簽訂了買賣協議，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，並將集體土地建設用地使用證交給了她。買賣合同上，除了雙方簽字，還有辛店村大隊蓋的章。

　　這類農村房屋交易是買賣雙方需求契合的結果。宋莊鎮黨委書記胡介報向《小康》記者談及：“十幾年前城裏的房子都比較便宜，也就兩三萬一套。而村裏不少農民空置的宅基地房又很多，在沒法進行大的經營的情況下，那他當然把它賣了，進城去住，而且賣的價錢也不低。”

　　對於有空房的農民來説，以當時的市場價格賣掉閒置的宅基地房是相當划算的。宋莊的農民都是求人買房，到處托關係找買家。在這種行情下，1994年以來已有200多位藝術家買下了諸如此類的農家院落。至今，這個地方已經聚集了2000多人的藝術家群落。

　　而多數賣了房的農民已紛紛在城裏買了房，事實上轉化為城市化的居民。

　　但是，隨著近幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據宋莊小堡村村委會統計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。宋莊農家小院的轉讓費也從最早的4、5萬元變成了如今的20多萬元。宋莊畫家與農民間共贏的局面，終因轉型期內新的利益矛盾與制度空隙而轉入突變。

　　2006年12月，一紙房屋訴訟傳票送到了李玉蘭手裏。房主馬海濤以當年房屋買賣不符合法律規定為由，把她告上了法庭，請求收回已經賣出去的房屋。

　　李玉蘭無法接受這樣的起訴。2002年以來，在辛店村這個理所當然的“家”裏，她收穫了志同道合的丈夫、嘔心瀝血的油畫作品，還有肚子裏萌動的小生命。她從未曾想到，自己安安穩穩住了4年的房子和寧靜的生活，會一下子化為烏有。過去的1年多時間裏，她都耗在這場官司裏，想追回自認為合法的房屋所有者權利。其間，她甚至一度不得不拖著懷孕的身子離開這院落，到朋友處借住，重受居無定所的流離之苦。

　　其實在宋莊，已陸陸續續有13名畫家被告上法庭，原告無一例外都是原先賣房的農民，訴訟請求都是收回已經賣出去的房屋。

　　除了已被告的畫家，其它買房的200多位藝術家也都面對著隨時被告的可能。

　　宋莊房訟的最新走勢

　　目前，宋莊房訟應該説是有了比較清晰的解決方向，無論是李玉蘭案的評估賠償模式，還是楊大味的法庭調解模式，都在相當程度上肯定了農民房買賣中畫家應有的權益，同時也照顧到了農民對宅基地使用權的獲益權利。

　　由於涉及到小産權房的爭議話題，而此類交易在城郊又十分普遍，全國的目光盯向了宋莊房産訴訟走勢。而作為十三起案件中最早被判的，李玉蘭的案子被視為是“樣板案例”而備受關注。甚至一對在門頭溝區購買農民房的老人都登門而來，專程向李玉蘭打聽這類案子的最終結果。

　　2007年7月，通州法院判決認定李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此其和村民簽訂的房屋買賣合同無效，她必須在90天內騰退房屋。而賣主則要給付李玉蘭夫婦約9萬元的補償款。

　　12月北京市第二中級人民法院終審下來，仍判決雙方買賣合同無效，李玉蘭須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在於農民反悔，畫家可另行主張賠償。這樣的判法就給畫家主張自己的權益開了另一道門。

　　今年1月，李玉蘭依法向通州法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經濟補償金共計48萬元。因在賠償金額上分歧較大，這一案件進入“評估”程序。

　　李玉蘭案給宋莊房訟提供了參照。列在13名被告畫家中的方立鈞、王秋人、王立則等買下的宅基地房也陸續進行了有關的區位補償估價。按照王立則的預測，房産公司做出的評估補償價將與目前宋莊農家院落20多萬的市場價差別不大，這很可能超過房主的心理預期，最終以無法一次性拿出如此補償款而放棄起訴收場。即便房主拿得起補償款，藝術家也至少取得了相對合理的房屋補償。

　　北京二中院的判決可以説是一種妥協折衷的解決辦法：雖判定合同無效，但又通過反訴和另行主張賠償的方式對出賣人及購房人的權益進行了平衡。

　　這一判法直接對宋莊房訟的走向産生了積極影響。3月15日宋莊鎮大興莊傳來最新消息，畫家楊大味和王慶松案以法院調解方式結案。

　　剛剛拿到民事調解書的畫家楊大味興奮地告訴《小康》記者，他是畫家村13起房訟中第一個結案的，而且這種法庭調解方式和判決一樣具有法律效力。達成的調解協議明確：第一、畫家可以繼續在村民房內居住直至房屋拆遷之日止；第二、如果遇房屋整體拆遷，拆遷補償款中地上物補償款、搬遷費用、區位補償款都歸畫家所有。

　　調解書上雖然明確説明房屋買賣協議無效，但實際上是通過法院調解承認了雙方的房屋買賣關係，楊大味幽默地稱之前的買賣關係是“事實婚姻”，現在相當於有了結婚證，等於以法律的效力確定了自己對房屋的使用權乃至所有權。

　　兩案在宋莊藝術促進會、大興莊村委會協調下促成，參與整個調解過程的大興莊村支部書記曹文波告訴記者，鎮上和村委會工作力度大是此案能夠達成調解的原因之一，另一個重要因素是之前的法院判決也讓村民意識到繼續打官司，不見得能解決問題。

　　“村民一開始想拿幾萬塊錢把房拿回來，現在看出來不太可能。因為他畢竟已經賣了房，違約在先，照現在的判決情況，讓村民拿出幾十萬賠償畫家不可能，他賠不起，再堅持下去也不會有什麼好的結果。所以我們借這個機會調解他也就認可了。”

　　調解協議中，畫家也做出了合理的讓步。這體現在協議的最後一條：如村民委員會額外支付村民土地補償款，則該款歸原房主所有。這一條意味著肯定村民(房主)對宅基地的使用權，涉及到今後若宅基地被徵用，以協議條款形式確保國家給予的補償款能夠到其手裏，保證村民得到在宅基地上應得的利益。

　　楊大味認為，現在城裏人不能到農村買農民住房，最主要的矛盾是宅基地。“我們的調解方案就解決了這個問題，如果宅基地的歸屬能夠明確，就沒有這類問題了。我理解是宅基地使用權依然歸農民，其他房屋這塊買賣是沒有問題的。所以也就是把房屋所有權和宅基地使用權分開。”

　　多位畫家認為宋莊房訟必將對今後同類案件的解決提供積極借鑒，“宋莊房訟也許是以後社會進步的一個樣本。”畫家王秋人總結。