樓市開局:明星城市房價微跌 三四線接漲價接力棒

中國新聞來源：中國經濟週刊 2017年02月21日 06:22 A-A+
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　　2016年，中國樓市的圖騰從黑夜無人亮燈的高樓群，驟然變成了6平米叫賣天價的鴿子樓。但從冰封的冷清到燃燒的灼熱，如此跌宕劇情又因為最後一季“無形之手”的介入而急速冷卻。

　　如果從成交量角度來解讀，原本就是傳統淡季的春節假期與調控效應狹路相逢，的確令上海、深圳等明星城市的交易落定在個位數。

　　節後《中國經濟週刊》記者走訪了包括上海閔行、寶山等“成交大戶”在內的幾個區的房地産交易中心後發現，節後人口的陸續歸來，並沒有焐熱重新霜凍的市場，而去年的同一時段正是上海樓市最瘋狂的節點。昔日“長龍”排到大街上、天不亮仲介就來替客戶領號的場景如今不復存在，審稅和過戶兩大最能體現“熱度值”的窗口也難掩門庭冷落的現狀。

　　在一個頗有名氣的房産投資論壇裏，2017年以來，搜索“北上深”幾乎查不到詞條，明星城市中依然有討論人氣的只有價格處於相對“洼地”的廣州和重慶，但觀點也不似去年那般全盤看多，而是出現了涇渭分明的分歧，更多人傾向於保守觀望。

　　不過，記者注意到，中央因城施策的調控方針終於在節後收得良效，原本就從壓制過熱城市中獲得資金導流的三四線城市，則明顯收到了“返鄉潮”的救贖信號。

　　明星城市：成交價格略有鬆動

　　樓市以往的多次調控，明確受到限購衝擊的總是成交量，價格卻總是漲易跌難。而據《中國經濟週刊》調查，節後上海的許多二手房樓盤罕見地出現了價格鬆動，只是幅度非常有限，勾勒出市場多空膠著的博弈心態。

　　記者在一家大型仲介的數據庫中看到，進入2月，新天地板塊最具標桿性的二手房豪宅盤翠湖天地雅苑的掛牌價下跌了約8%；去年因為“巧娶”靜安區這位“白富美”而漲了幾倍的閘北大寧板塊，多個二手房樓盤都結束了單邊叫漲的局面，出現了1%～2%的微跌；在“地王”概念推動下大放異彩的外環板塊浦東周浦、寶山顧村，也以房東心理價下調2%左右來回應調控的效果。

　　相似情況同樣出現在最先吹響漲價號角的深圳樓市。有市場調研顯示，節後價格下調幅度在1%～5%的二手房房源佔比最大，相比節前三周，除了福田區以外，其他區域都出現了報價下調。

　　因為G20峰會而一夜躥紅的杭州在春節期間新房成交量只有7套，和上海、深圳相比，也只是五十步笑百步，節後開工首周的成交量在日均200套的低位遊走。隨著調控效果的逐漸顯現，市場也有一些“筍盤”出現。記者注意到，去年年底引發上海眾多買手圍觀的未來科技城板塊的單價曾直逼3萬元，最近有新房卻報出了單價2萬元的精裝價格。

　　在中央對“長三角城市群”的定位中搶走杭州風頭的南京則是2016年樓市的另一個火爆樣本，一度連續數月價格僅排在北上深之後，讓身為一線城市的廣州都自嘆弗如。而一位節後前去調研的房産機構人士告訴《中國經濟週刊》，以他走訪南京市中心新街口 “仲介一條街”的結果看，新掛牌的房源價格沒有明顯走低，只是不乏一些著急出手的房子給出了特例性的折扣。

　　“這些城市2016年的房屋‘換手率’都很高，這意味著已經完成置換的人太多了，而越是充分換手，價格體系就越穩固，現在能有一些下調已經實屬不易。”上述人士對記者解釋道。

　　他還對記者分析，對照2010年底樓市的大手筆調控來看，真正的價格低點其實是出現在2011年下半年和2012年上半年，整個調控效應充分顯現的時間過程在半年以上，當時大量的房源都出現了10%～20%的調整幅度。目前樓市的這些微跌應該還只是前奏。

　　相較而言，因新躋身“長三角俱樂部”而價格暴漲，甚至連無窗的奇葩戶型都搶購一空的合肥，似乎有些登高跌重。據當地媒體報道，合肥市政府服務直通車網站近期接到部分業主投訴，稱跌幅最大的蜀山區房價下跌了16%，成為去年明星城市中唯一齣現較深度調整的一位。

　　三四線：“返鄉潮”帶來購買潮

　　用“風水輪流轉”來描述當下的房價漲跌格局恐怕再合適不過。由於限購效應從一線城市蔓延到各大省城，大城市將投資和剛需的資金都擋在門外，所以一路蕭條的三四線城市迎來揚眉吐氣的時刻。

　　2016年12月19日，上海部分房産仲介掛牌的房源價格都出現了報價下調。

　　安徽的馬鞍山因為地理位置和文化沿襲的原因，一直在心理認同上更靠近南京，如今它也終於從樓市熄火的南京手裏接過了上漲的接力棒。一位在春節期間回鄉探親的上海知青子女宋語珂告訴記者，馬鞍山2017年的開局可以用“火爆”來形容，“年初五本來是接財神的日子，結果中心廣場上都是仲介，希望能抓住人們‘返鄉’的機會推銷置業計劃。”據官方統計，馬鞍山的樓市旺季在2017年年初就已啟動，成交量上漲50%以上。

　　這種來自返鄉置業需求的購房者在全國遍地開花。安居客將今年春節期間的日均訪問量同節前均值進行對比發現，不同於一線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節期間樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排前五名的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲城市還包括廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。

　　記者注意到，上述城市多數都是長三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢)城市群中距離核心城市較近的小城，明顯受到了大城市資金溢出效應的惠澤。

　　安居客對189個城市進行的“返鄉置業需求調查”結果顯示，現居住一線與三四線城市的人群對於三線城市的住房均有極強的購買慾望。剛畢業的大學生是返鄉置業的主要人群，45歲以上人群在投資養老的需求推動下是返鄉置業的另一大人群。

　　三四線城市去庫存是2015年中央經濟工作會議就提出的“三去一降一補”五大重點任務之一，這條主脈絡貫穿了整個2016年，但當時面臨的卻是一二線城市快速上漲、三四線依舊乏力的尷尬局面。從今年春節前後的情況看，在“無形之手”的強勢干預下，這個“老大難”問題有可能得以解決。

　　根據申萬宏源的調研結果顯示，三四線部分城市去庫存週期已明顯縮短。以西南三線城市樣本為例，4年土地供應量複合增速為-39%，目前住宅庫存去化週期僅在 9 個月左右。

　　樓市資金環境將冷熱不均

　　另一方面，和貨幣現象呈正相關的樓市，也可能因為今年信貸資源的調整而鼓舞三四線城市蕭條已久的市場。中國指數研究院報告就指出，部分熱點城市調控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地産市場的平穩發展，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

　　就在2月13日，中國基金業協會 “搶先”調整規則，對私募基金的房地産投資進行管控，打響了樓市金融資源重新分配的第一槍。據悉，該協會規定，如果資管計劃要投資于房地産價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協會將暫不予備案，而具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、深圳等16個，未來還會根據住建部的相關規定適時調整範圍。由此看來是幾乎將所有去年風光無限的市場一網打盡。

　　據記者梳理，從2016年8月開始，中央就通過不同手段約束融資渠道，以此來給過熱的樓市降溫，包括提高公司債發行門檻，嚴控開發商申報土地競買的資金來源等等，而上述16個城市也被監管層多次點評。業內人士普遍認為，在金融環境收緊的大前提下，再佐以限購等手段，這些城市的樓市將在2017年失去活力。

　　在消費端，銀行的態度也將很大程度影響到樓市的溫度，而2017年開局的一切都預示著這將是一個房貸小年。近日北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍，並新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。據悉，這是住房貸款年限在1999年央行調整個人住房貸款期限延長到30年後的首次回調。

　　隨後，天津也被曝出，招商、中信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至9.5折。1月時，天津各銀行首套房貸平均利率還是4.14%，位居全國最低。

　　廣州、青島等位列“16個過熱城市”的城市亦紛紛跟進。記者在上海調查時還發現，一些銀行對優質客戶的執行利率仍然比較寬鬆，可以拿到最低8.5折的優惠，但是對於普通客戶卻出現了私下鼓勵提前還貸的舉動，意味著信貸決策同樣有所收縮。

　　《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 | 上海報道 （本文刊發于《中國經濟週刊》2017年第7期）