北京市社科院預測明年房價真正下降

　　2010年，北京大量保障性住房將上市，這對價格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時房價會真正下降”。昨天，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，目前北京的房價還處於增幅縮小階段，真實的房價其實仍在上漲。

　　昨天，北京市社科院發佈《北京社會發展報告》、《北京文化發展報告》、《北京公共服務發展報告》、《北京城鄉發展報告》四本藍皮書，社科院對流動人口、住房等問題進行了專項研究。

　　◆現狀 房價漲幅縮小銷量整體下降

　　去年1到9月的數據顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價房集中入市後，某種程度上拉動了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降。“截止到今年1月，數據顯示北京房價仍是同比上升，只是漲幅在縮小。”戴建中表示，房價的堅挺使得不少市民放棄入市，直接導致銷量下降。

　　北京住房閒置超千萬平方米

　　房價已超居民承受能力

　　世界銀行制定的房價收入比標準是5：1，聯合國的標準是3：1。我國專家通常採用的房價與家庭年收入比合理標準是3：1-6：1。

　　2007年北京市城鎮戶均年可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則房價與收入之比為23：1，遠遠高於3：1-6：1的標準，也高於國內其他大中型城市。

　　住房閒置率已超三成

　　由於房價過高，有購買能力的有效需求遠低於供給，已造成現在北京市住房閒置約1044.1萬平方米，閒置率達34.04%。

　　藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業集團購房造成的需求剛性；配套設施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機者在北京置地買房等。

　　◆趨勢 保障房明年井噴房價將真降

　　戴建中認為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以後，大量保障性住房將上市，屆時會對房地産市場價格産生較大影響。戴建中認為到那時才會出現真正的降價。

　　戴建中認為,北京商品房價格由漲轉落將是市場規律加政府調控的必然結果，不是任何個人或利益集團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將使房地産市場真正良性運轉，社會獲得三贏的局面：居民根據自己的經濟條件改善了居住狀況、房地産商得到了略高於市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。

　　◆探因 地價降低新區土地供應加大

　　目前地價已降了不少。藍皮書指出，適當降低土地出讓金對於抑制過高的房價很必要。因為土地購置費用在房地産開發投資中所佔份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利於民的重要舉措，有利於房地産業擺脫困境。

　　北京中心城房地産開發調控的分析與對策研究指出，城市發展新區土地供應力度在加大，從成交土地總量的區域分佈看，城市發展新區，包括房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區和亦莊開發區土地供應量大幅增加，2008年前9個月，城市發展新區成交土地總量615.5萬平方米，比上年同期增長1.3倍。