無可否認，國內的樓市是一個具有“政策市”色彩的市場，近年三番四次的調控已經改變了樓市本身的步伐。但是，樓市也有其客觀發展規律，行政干預會影響其步伐甚至方向，但是內在規律仍然主導其運行。

　　本輪調控歷時最長，也是最嚴厲。但在2012年7月開始，樓市其實已經步入復蘇階段，而且在2013年復蘇越來越明朗。這是由於樓市在步伐打亂後，仍然會按照內在規律運行，只是形態與方向比較複雜，在自身規律與外力的博弈中運行罷了。

　　而近來國內三大板塊（環渤海、長三角、珠三角）“地王”重新出現，新一輪熱潮蠢蠢欲動：上海土地市場表現搶眼，至4月，土地交易共55宗、143億元，創下了年內新高。與上海相比，北京4月份的土地市場略顯清淡，但前4個月土地出讓金近550億元，同比漲幅超過300%。

　　5月廣州市一地塊經過200多輪的激烈爭奪，被佳兆業以18.68億地價並配建66800平方米保障性住房的報價競得。剔除配建保障房面積後，成交地價高達25600元/平方米，成為繼2010年保利地産以20605元/平方米樓面地價拿下的白雲新城地王后樓面地價“新地王”。

　　這樣的火熱以及上漲速度，無疑對於市場也好，民眾心態也罷，為産生房價進入快速復蘇的預期進行重要支撐。土地價格的上漲，肯定會是樓市快速復蘇的導火索，樓市嚴厲調控後，新一輪地王出現，將拉動周邊地價和成交，甚至能夠拉動一個城市甚至一個地區。

　　有個講法“麵粉漲了，麵包漲價就不遠了”，這是樓市暗涌與拐點的一個外部因素。

　　而另一個因素是：供求關係。

　　2010年4月調控至今，房地産開發總量中住宅的“針對市場化的有效供應”正在不斷減少。

　　這其中“針對市場化的有效供應”是在本次調控中新出現的：在過去，統計的住宅新開工量，保障房所佔比例很少，基本上不再做刪減。然而，由於至2010年調控後，管理層推出大量建設保障房的計劃，每年保障房的開工量佔全國比例越來越大，在統計時必須剔除出來，才得出真實的面向市場的商品房開工量，這就是“針對市場化的有效供應”。

　　那麼，在2011年，雖然按照國家統計局公佈的房屋新開工量為19億平方米，較2010年增長16.2%，但是，剔除當年保障房部分，實質的“針對市場化的有效供應”是15億平方米左右，較2010年較上年同期下降19％，為2009年以來的最大降幅。

　　而2012年在政策的高壓下，商品房銷售面積僅增長1.8%，然而住宅新開工面積（供應量）卻下降11.2%，土地購置面積下降19.5%。

　　連續2年有效供應量明顯減少，而保障房針對的對象按照其定義是基本上買不起或者不會買商品房的人群，非市場化考慮的因素。那麼，2013年開始，住宅市場供應量將出現結構性減少。

　　但是另一方面，市場的需求由於限購等因素，只是暫時壓制，其實沒有根本性扭轉，保障房安置如果做到嚴格執行，基本都是一些與商品房無關的低收入家庭，對房地産市場造成心態影響遠大於實質影響。

　　那麼，結合建設週期的考慮，供應量減少會延伸至2014年，而需求仍然保持，當中間的“擋板”--限制性行政干預一旦減弱或者推出，成交量會大幅度猛漲，價格也會出現明顯波動。

　　最後一個因素：貨幣與投資。

　　由於“三駕馬車”中出口在過去十年仍然為GDP貢獻很大，且人民幣非自由兌換的原因，巨量的外匯佔款讓廣義貨幣供應量M2年年大幅度增長。

　　而近年出口的“馬力”增速減少，投資作為新的主力，為經濟增長與GDP供應新的“能量”。投資，更是貨真價實要資金，也加速了M2的增長。

　　最終導致M2由2002年未的18.5萬億增長到2013年4月的103.61萬億，歷時10年又4個月（共124個月），增長了4.6倍。而2002年GDP為12.03萬億，2012年為51.93萬億，增長3.32倍。

　　這其中只有2012年的M1增幅下滑但房價增幅略微降低，主要是2012年1-8月資本大量流出導致。不過整體上誤差還是很小，M0的波動幅度比較小，説明大部分人消費意願不強烈。基礎貨幣M1增幅與房價增幅高度同步，可以證明貨幣超發與房價的正相關。近期央行為維持資本不流出、為穩定經濟，不得不推高人民幣匯率，其代價就是貨幣超發的速度快速增加，由結售匯産生的外匯佔款幾乎是一次性地立即轉化為人民幣存款，因此這部分M0轉化為M1、M2的時滯遠低於由再貸款渠道投放的基礎貨幣，會導致M1、M2的迅速擴張，這個超發程度是有乘數效應的，2013年1季度新增外匯佔款達1.24萬億，相當於M2超發了差不多7.7萬億人民幣。

　　這一方面産生了民眾對於保值對衝通貨膨脹的需求，而且越來越強烈。而國內投資路徑較為單一，主要還是股市、基金、理財産品與房地産，而近年國內股市基金錶現全球倒數，理財産品問題頻頻爆出，民眾開始越來越傾向房地産投資。

　　而另一方面，龐大的公共投資以及這些投資之後的維護，都是一筆龐大的開支。中央財政支出可以通過M2來解決，而地方財政卻基本上只可以靠房地産市場。

　　2012年9月5日和2012年11月26日，國家發改委先後兩次集中批准了全國約24個城市的27個城市軌道交通建設規劃項目。修地鐵一方面會解決城市擁堵，但同時也會讓遠離市中心的地價暴增。

　　這些數據上可以反映：目前國內每個月的財政支出都是增長，而財政收入卻在下滑：4月份全國公共財政收入11431億元，同比增長6.1％，低於一季度6.9%的增速，增幅進一步回落。中央政府財政收入已經連續下滑，但支出可是繼續增加，4月全國公共財政支出9308億元，比去年同月增加1422億元，增長18%。其中，中央財政本級支出1588億元，同比增長10.5%；地方財政支出7720億元，同比增長19.7%。

　　而房地産是財政收入的主力，地方政府還能保持財政收入增長的原因就是房地産市場。

　　而4月份的經濟數據也不佳，中國經濟還在持續探底，構成反映經濟運行狀況的尼馬比的三大指標：4月工業用電量環比出現負增長，儘管同比增速較3月份上升4.4個百分點，但若按照日均用電量計算，同比也是負增長，顯示工業生産仍疲弱；根據煤炭價格下滑尤其是焦炭價格判斷用電量鐵定是下滑的，焦炭價格4月下跌了15%，也就是説煉鋼業極度不景氣。中長期貸款餘額有所上升，但對公中長期貸款持續低迷，顯示企業對未來盈利預期不佳；鐵路貨運量也出現大幅下滑。這些指數領先於GDP和工業增速約兩個月，其波動性大於GDP和工業增速，更符合民眾的實際感受。根據海通證券研究所數據，今年以來尼馬比指數持續下滑，前2個月為6.12，較去年12月的7.77有所下滑，而3月份則直接降至4.41。

　　房地産的關聯度有多高，其上遊包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、傢具。鋼鐵、水泥、建材又會關聯煤炭和電力。可以説中國GDP最少有30%來自房地産直接和間接貢獻，大約佔1/3。中央財政收入估計有近30%來自房地産直接和間接貢獻，地方財政有近65%收入來自房地産直接和間接貢獻。就業領域，中國2012年勞動者就業人數大約7.5億人，房地産直接解決了15%的就業，間接最少也有5%，合計20%以上。金融領域，大約20%的貸款由房地産行業貢獻。

　　在維持經濟可持續增長的前提下，結合國內外經濟環境與房地産市場自身規律，國內樓市將進入快速復蘇階段，目前這個拐點已經出現。