據媒體報道，北京財稅部門人士稱北京房産稅試點方案已經上報到國務院相關部門，給予人均24平方米免稅住房面積。隨後北京市地方稅務局31日早間在官方微博對該消息辟謠。無論是否屬實，未來房地産調控大方向都是以房産稅等經濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。現在更多人關注的是房産稅的徵收模式。房産稅要推廣至全國，仍面臨著向何種住房徵收、稅率如何設置、如何在抑投資的同時促剛需等一系列亟待解決的難題。

　　一、房産稅試點兩年試出了真問題

　　房産稅自2011年1月28日開始試點，雖已過去兩年，但進展緩慢，僅僅停留在重慶和上海這兩個最初的試點城市。筆者以為，在房産稅擴大試點之前，應厘清滬渝兩地這兩年試點的經驗與教訓，然後，慢慢推行。

　　首先，對房價上漲抑製作用不明顯。以重慶為例，房産稅試點方案已經調整過兩次，徵稅起點相應地上調過兩次，但也僅限於此，徵收範圍也沒有擴大，僅限于主城9區的存量獨棟商品住宅。今年1月1日起，重慶高檔住房應稅價格開始執行新標準，由去年的12152元／平方米提高為12779元／平方米，也就是説，房産稅起徵點較去年提高了627元／平方米。而2011年剛剛開始試點徵收房産稅時，重慶高檔住房的應稅價格為9941元／平方米。兩年間，房産稅起徵點上調了2838元／平方米。房産稅起徵點的提高，反映了房地産市場住宅價格的攀升。

　　其次，房産稅不能填補土地出讓金的下滑。雖然，房産稅的徵收可以為地方政府提供穩定的財政收入來源，使地方稅收體系得到重大推進，但是，對於我國地方政府尤其是經濟欠發達地方多年累積形成的土地財政而言，房産稅的增收部分遠不能補充土地出讓金的下滑。上海市財政局預計，假若按2011年房産稅徵收金額計算，2012年的房産稅收入大約在60億元以內。雖然同比增幅明顯，但土地出讓金下滑帶來的財政上的“捉襟見肘”，是房産稅收入無力扭轉的。2012年上海土地總出讓金額為954.42億元，同比減少19.6％，這是3年來首次跌破千億元。

　　二、香港經驗對內地樓市調控提供了重要啟示

　　在我國香港特區，針對住宅炒作徵收額外印花稅，在打擊炒房、穩定房地産市場上已取得積極成效。香港的經驗對內地樓市下一步調控的稅收政策選擇提供了重要啟示。

　　內地與香港在幾乎相同的時間開始調控房地産市場。內地于2009年11月開始逐步對房地産市場開始從緊調控，香港則是在2009年10 月末開始推出調控措施。內容上也有許多相似之處，如增加供應、增加住宅銷售透明度、收緊房地産信貸等。但增加供應的措施受制于住房建設週期，短期內難以見效；緊縮信貸的效果則被流動性充裕、低利率、房地産企業融資多樣化所抵消。因此，兩地調控措施均未完全達到預期目標，樓價仍然穩步上揚。在此背景下，內地的主要城市于2010年10月起陸續推出了對商品房的限購政策；香港則于2010年11月推出了直接針對炒房的額外印花稅政策。主要內容包括：對住宅交易在原有最高4.25％的從價印花稅基礎上，徵收“額外印花稅”，額外印花稅分三級稅率，根據住宅購買後交易期限的不同，徵收不同的印花稅；取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺後，精準打擊了炒家，住宅短炒大為收斂；住宅市場及時降溫，交易量大幅下滑；房價上漲趨勢受到明顯遏制。

　　三、 房産交易稅在遏制投機方面優於房産保有環節稅

　　房地産市場調控經驗教訓表明，調控要有成效，一套目標明確、規則透明、大眾認可的市場化、長期化的調控機制必不可少。建立這樣一套調控機制，需要加快推進房産稅的立法。香港特區的實踐證明，房産交易稅在遏制投機方面的作用優於房産保有環節稅。因此，在立法中應重點考慮通過房産交易稅調控房地産市場。通過房産交易稅調控房地産市場，相比徵收房産稅更易操作，且效果明確。同時，從長遠計，可以考慮取消70年（還有不少地方時50年甚至40年的産權）的住房産權限制，給予住戶永久住房産權，這就能使社會各階層更容易接受房産稅改革，減少改革帶來的衝擊和負面影響，讓改革更為順暢。

　　房産稅擴大試點意義重大，一旦推開，意味著以經濟手段為主的房地産調控政策將走向前臺，在承接“限”字令的行政手段之餘，為後續房地産市場調控做鋪墊。因此房産稅在真正擴容前一定要把推行機制、法理、可能存在的重復徵收、稅基等問題解決好。

　　四、國外如何徵房産稅

　　房地産稅是國外地方財政的主要來源，佔地方財政收入的70％左右，美國為75％，世界最窮的國家肯尼亞也佔到69％。

　　房地産稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，減少資源浪費和環境污染，所以，人們也把房地産稅叫“生態稅”。

　　由於房地産泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再産出消費品的房子上，這就限制了對其他生産領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。

　　為此，為了防止資本過多地向房地産市場流動，對房地産徵稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

　　房地産稅，實際上是房産稅和地産稅的合併叫法。從其産生和國際慣例看，房産稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別徵稅，這時就叫房地産稅；如果土地國有，則只對房屋徵稅，這時就叫房産稅。