在籌備一年多後，武漢市房管局日前宣佈，將於10月啟動商品房預售資金監管制度。房管局、銀行和開發商將簽訂第三方監管協議，並開設監管賬戶，用於存放購房人所支付的購房款。

根據監管協議，開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點，向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度，批准後通知銀行向開發商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發商非法挪用購房款，從而保障購房者的合法權益，防範金融風險。

毫無疑問，預售款監管能在很大程度上保障消費者的權益，與此同時也能在很大程度上令開發商加快推盤速度並降低獲利預期。可在筆者看來，欲令預售款監管真正顯效，須具備三大前提。

一、組建強有力的執行團隊確保高效執行

從武漢的舉措可以看出，預售款監管的核心是購房者將購房款存入監管賬戶。這樣，監管賬戶的管理、監管機構的管理、開發商用款申報、施工進度確認等環節都極大地考驗相關部門或機構的執行力。一旦執行不力或消極執行，則預售款監管必將陷入名存實亡的境地。

故此，欲令預售款監管顯效，須制定極具可行性的執行方案，組建強有力的執行團隊，確保預售款監管制度高效執行。

二、制定合理的用款申報環節

從武漢出臺的制度看，開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點，向房管部門申請提取資金。筆者以為，這樣的預售款監管用款申報環節設計不盡合理，購房者的風險依然處極高狀態，具體體現在：一是開發商在商品房開發過程中可以很從容地使用預售款，在缺乏壓力的情況下，很難保證其能夠為購房者提供符合約定條件的房屋；二是按照現行的商品房預售制度，多層房屋結構封頂方可申報預售，武漢的預售款監管制度即意味著開發商只要開始預售即可拿到部分款項。

故此，欲令預售款監管顯效，須制定合理的用款申報環節。筆者以為，預售款可分竣工驗收合格、業主辦理入住完畢兩個環節向開發商發放。

三、制定細化的實施細則，堵住三大漏洞

一直以來，開發商與銀行結成同盟共同攫取房地産市場暴利是一個不爭的事實，部分官員與開發商之間存在扯不清的關係也不鮮見，我們實在難以相信，銀行監管的預售款有多少能被真正按相關要求向開發商發放。

筆者以為，預售款監管極有可能出現這樣那樣的漏洞被開發商及銀行相關人員利用：一是開發商極有可能以預售款作為籌碼向銀行貸款；二是開發商可以施工單位、監理單位聯手作假向銀行申請預售款；三是開發商拿到預售款後不是用於所在項目的建設等。

故此，欲令預售款監管顯效，須堵住可能導致預售款監管形同虛設的漏洞。（本文作者係經濟臺專欄作家，財經評論員。）

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