近來關於樓市的輿論有點微妙轉變，由“看空方”一面倒的形勢，轉向有些“看多”的聲音。想買房的準購房者內心越來越糾結迷茫，不知道該怎麼看市場了。而其中，最多的話題就是“剛性需求”、“改善型需求”、“投資性需求”、“該什麼時候入市”等。

那麼首先厘清這三者在市場真正定義。

（一）“剛性需求”

曾認為嚴格定義上市場上沒有什麼是“真正的剛性需求”，除非是那些無“屋”可歸的人，但是那是社會救助對象，也不應變成要買房。

但是由於國內目前的戶籍管理制度問題，兒童入學問題仍然是按照戶籍所在地分配、日後工作分配也是，導致了龐大的數量“被剛需”人群。

但是，其中這些“被剛需”中，相當部分在真實購房本來是基於客觀原因買房，卻往往按自己“心裏需求”選擇：要求新商品房、較大、較好等。其實，作為國內房地産市場經濟發展來看，畢竟才14年左右，産品更新換代還沒有完全完成，沒有必有買個“百年大計”的房子。何況“被剛需”的經濟情況多數是起步狀態，路還長，沒必要過分超前消費，造成沉重負擔。二手房、小戶型、性價比高的選擇還是非常多的。

（二）改善型需求

這部分準購房者都是有一定閱歷與經濟能力，想改善原有居住環境。這部分其實也是房地産市場可以長期健康發展的中堅力量，政策上也應該給與照顧。因為改善型其實是持續的消費力與促進房地産市場更新換代的動力之一。市場沒有改善的追求，只會失去生機。

（三）投資性需求

其實很多輿論批判投資性買房是矯枉過正的。因為投資性買房，買的是“商品房”，是市場化産品。

按照1998年住房制度改革精神，所謂民生類的用房其實是保障性住房－－－保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。也就是保障性住房才是所謂“民生類”的，嚴格説：商品房價格與它無直接關係。

就算投資性購買推高市場成立，也與保障性“民生房”無關。何況投資性在法律上符合、道理上合情合理，何罪之有？

而反對聲音其實不是管理層，管理層只是希望“抑制”，不是“嚴禁”，只是很多由於利益驅使的斷章取義罷了。這些斷章取義者中，尤其以證卷業最為突出－－－因為國內老百姓投資無非就是房産與證卷（包括基金）為多，市場份額是直接與利益挂鉤。那麼，大家不難明白為什麼至2000年到今基本虧損的股市還有那麼多人“教你加碼投資”，而他們往往從來不提一直賺錢的房地産市場，甚至反對投資房産。

出手與樓市回暖問題

厘清了概念，就可以談出手與時機了。

目前看來，整個國內經濟宏觀調控在發生變化已經勿容置疑，由不斷“加準加息”已經在去年開始變成“降準降息”。那麼，嚴厲的樓市調控會審時度勢地因應國內外經濟環境而變化，這是客觀規律。

現在説樓市回暖為時尚早，還在黎明前的階段，最快也要今年未至明年初。目前國內部分地區的樓市成交活躍也是購房需求壓抑太久、開發商優惠加大、銀行頭寸放鬆等一系列“動作”後，市場正常反映。

而準購房者，無論出於那種需求，首先考慮是自己資金安排與腳步，還有自己真正的需求，而不是心理上的。

那麼自己的條件準備好了，市場最低迷的時候，就是現在，就是出手最好時間。我無法準確到那一天是“底”，卻可以提供參考的時段，就是兩次降息期之間的時段。

而本輪樓市所謂回暖，在初期也是成交量慢慢放大，價格上會在一段時間內保持平穩，所謂“報復性上行”基本不會在早期發生，畢竟管理層一直不願意看到調控變成“失控”。但是，市場上庫存會慢慢消化，價廉物美的房源會在大家不經意中越來越少。

所以，有花堪折直須折，莫待無花空折枝。

(黃峻：CNTV專欄作家。中國房地産經濟師、房地産專業學者。)