張明

　　剛剛過去的5月及6月的第一週，“賣得好”成了樓市的關鍵詞，各主要城市成交量均創造了自2010年10月限購政策以來的最高點，全國房地産市場成交量明顯恢復。

　　在各地樓市微調政策的“吹動”下，剛需迅速走旺，以剛需為主的山城重慶甚至出現了近兩年難得一見的“日光盤”。數據統計顯示，5月重慶主城商品房成交套數共計19747套，環比上揚4.35%。與之近鄰的成都則實現主城區商品房成交面積969243.88平方米，成交套數11616套環比4月上升19.73%和19.68%左右。

　　統計顯示，包括北上廣深四個一線城市在內，全國54個典型城市5月商品房成交合計22.6萬套，環比4月的18.5萬套上漲約22%，其中10個城市漲幅超過50%。

　　樓市成交反彈正走出類似于2009年上半年的反彈軌跡，是政策作用下的政策反彈，還是樓市開始走旺的拐點？

　　以價換量

　　剛剛過去的5月，左露終於有了近一年來難得的忙碌，左是成都主城區一樓盤銷售小姐，“5月份每天接待的購房者幾乎同比增加了1倍，主要以首次置業的剛需為主。”

　　“開發商降價、促銷折扣繼續深入吸引了剛需置業者出手。”在四川倍瑞地産顧問機構總經理閔紅淞看來，吸引剛需者大量入市的還有全國主要城市近期首套房貸信貸額度及利率優惠，鼓勵了首次置業等剛性需求。

　　樓市“紅五月”並非僅僅出現在重慶、成都這樣的西部城市，中原地産的統計顯示，5月份商品房銷售面積，北京環比漲36.01%，上海環比漲22.17%，廣州環比漲52.06%，深圳環比漲38%。

　　《中國經營報》記者調查了解到，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州等30多個城市先後出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及放鬆限購條件、土地出讓鬆綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。除蕪湖、佛山等城市的政策調整在幾天后被叫停外，其他“微調”措施被視為對房地産調控政策的補充與完善，得以保留下來。

　　“這些政策顯然成了開發商堅持降價促銷、以價換量的信心。”在一家全國性房企銷售總監看來，“在目前剛需為主的市場下，以價換量、積極消化庫存仍是開發商的上策，因為微調政策讓刺激剛需變得更加務實。”

　　然而，樓市走出類似2009年上半年一樣的成交反彈軌跡是否導致2012年5月成為樓市走旺的拐點，包括上海易居房地産研究院副院長楊紅旭在內的多位研究人士卻並不認同，在他們看來，“後期新房上市量仍會很大，開發商面臨的庫存壓力不可小覷。”

　　庫存壓頂

　　“在我們的了解中，銷售雖然上去了，但還沒有哪一個樓盤敢在這個時候提價，這與2009年上半年有明顯的不同。”左露告訴記者，銷售一線的壓力仍然巨大。

　　壓力巨大的原因不僅來自之前樓盤滯銷帶來的庫存，還有新增樓盤的陸續入市。數據統計顯示，截至5月31日，成都市主城區商品房存量達25.15萬套，而5月成都市場新增樓盤48個，6月也將有40余個樓盤開放，“整個市場供大於求現象仍然明顯”。

　　成都一地的庫存壓力只是中國房地産市場的冰山一隅。統計顯示，142家房地産上市公司2011年末的存貨合計高達1.3萬億元，同比增長34.7%。2012年一季報顯示，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均有微幅增加，同比則大增36%。

　　以萬科為例，截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發産品1380億元，佔比66.2%；擬開發産品629.9億元，佔比30.2%；已完工開發産品72.4億元，佔比3.5%。萬科的存貨週轉天數已達1442天，同比增加105天。

　　“雖然數據上的統計並不能代表一個城市的真實庫存水平，但至少能讓開發商在以價換量政策的執行上有更多參考。”上述房企銷售總監表示，真實的庫存應剔除眾多城市的郊區房，即位於旅遊區的度假房等非剛需型住房。“因此不排除位於主城區的項目在後市繼續走旺的情況下出現惜售。”

　　雖然大範圍的微調政策並未帶來類似2009年上半年的漲價勢頭，但政策底出現後，在保增長氛圍之下，新一輪投資高潮會否讓房地産重蹈2009年的“瞬間回暖”？業界人士仍顯保守。在萬科總裁鬱亮看來，“當下的政策並未大幅寬鬆，內外經濟環境已不允許房地産出現大幅上揚，房企以價換量仍是首選。”

　　“在調控政策下，隨2010年大量開工的項目陸續竣工，存貨量快速增加，在出現短暫的銷售高峰之後，房地産市場可能轉入平穩期，在金九銀十前後可能迎來下一輪成交旺季。”閔紅淞表示。

　　在中國房地産學會副會長陳國強看來，“政策見底了不意味著市場一定見底，由於限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策並未鬆動，樓市的需求是有限的，樓市能否在6月開始實現平穩走旺，還要看後期的政策、市場如何變化。”

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