易憲容：過度鼓勵住房投資必將催生房地産泡沫

　　據上海證券報報道，住房購買是消費還是投資？儘管住房購買已成為居民的最大一份消費，但住房購買仍被納入到投資的統計中。結果是導致各項住房刺激政策過度偏向於鼓勵住房投資，由此也引發當下房地産泡沫的氾濫。

　　日前召開的國務院常務會議指出，要實現房地産市場健康發展，就得遏制一些城市的過高房價，並希望採取相應措施遏制房地産炒作過多現象。其實，導致目前這輪房價過快上漲的原因之一是，我們迄今仍然無法有效區分居民住房購買究竟是投資還是消費行為，儘管要給個清楚的界定很不容易。

　　因為，與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時，以消費為主的房地産市場供求關係將決定住房的定價；當住房作為投資品時，以投資為主的房地産市場的投資者市場預期將決定住房的定價。

　　正因為住房的雙重特徵，導致相關政府職能部門及地方政府在落實中央政府的住房消費政策時會“各取所需”。也就是説，它們可以根據自己的不同需要出臺不同的政策措施，但總的印像是，已出臺的大部分政策措施，似乎都有利於投資主導而非消費引領的房地産市場發展，即鼓勵的是住房投資而非住房消費。從宏觀的角度分析，這一現象從一個側面反映了中國經濟的嚴重失衡。

　　居民消費率過低是中國經濟嚴重失衡的主要表現形式之一。2001年以後，總消費率和消費貢獻率都出現了迅速下降。比如，消費貢獻率已從2000年的65.1%下降到2007年的39.4%，下降幅度高達40%。在這麼短的時間內，居民消費為什麼會出現如此巨大的變化？居民消費率為何在經濟高速增長背景下卻下降了？近幾年居民消費意願真的迅速下降了嗎？在筆者看來，實際情況並非如此，導致這些變化的根本原因是中國居民的消費結構發生了巨大變化。

　　隨著中國住房制度改革逐步深入，居民消費結構發生了巨變。其中，住房購買已成為居民最大的一份消費。但在國家統計指標體系中，住房購買不是作為消費而是作為投資統計的。試想，當居民將絕大部分收入用於住房購買（2006年以前基本上如此）或住房已成為居民的最大消費時，特別是國家統計指標仍將住房消費算作投資時，居民的消費率及消費貢獻率豈能不迅速下降？

　　反過來看，近幾年來我國的投資率及投資貢獻率卻出現快速上升。比如，2000年、2003年和2007年的投資貢獻率分別為22.4%、63.8%和40.9%，投資貢獻率出現一倍甚至數倍增長，導致這一現象的根本原因於是在統計部門將居民的住房消費“算成”住房投資了。這是我們用國際慣例套取中國現實生活“消化不良”的結果。

　　在筆者看來，將住房納入投資的統計中，必將會為住房炒作及炒高房價提供合法性依據。因為，如果住房作為消費品，房價上漲一定會對CPI有影響，如房價上漲會促使CPI快速上升，這將會影響到央行通過上調利率等貨幣政策手段來調控物價。這樣的話，利率上調將增加融資成本，導致住房投資者的逐漸減少。相反，如果住房作為投資品，只要租金變化幅度不大，房價上漲甚至飆升也不會影響到CPI變化，而央行在房價上漲時仍可維持低利率，住房投資者就能充分利用政府的優惠政策炒房了，結果是進一步“擠出”了真正的住房消費者。

　　儘管目前中央政府是將住房視為消費品的，並認為要增加中小型住房的供給和加大保障性住房的建設力度，以此滿足居民的基本居住需求和改善居民的居住條件。為此，中央政府採取了一系列有利於居民住房購買的優惠政策，但在當今投資主導的國內房地産市場上，這些優惠政策並沒有為絕大多數人所真正享受，反而是補貼了住房炒作者、房地産開發商、土地財政及商業銀行等。由此，一年來的房地産市場繁榮，地方政府的土地財政增加了，地方的GDP提高了，也讓住房投資者賺了大錢，但絕大多數人的福利卻被“擠佔”了。

　　由此可見，如果我們無法嚴格區分或界定住房購買的投資與消費屬性，無法區分房地産市場的投資需求與消費需求，特別是據此調整相應的統計指標體系及出臺相應的政策措施，那麼各政府職能部門及地方政府仍可利用住房的消費與投資的雙重屬性，根據其需要出臺符合它們而不是符合居民利益的政策措施。如此，我們註定將無法改變當前以投資為主導的房地産市場，真正的住房消費者也將註定被“擠出”這一市場，那麼解決好居民的住房消費問題也就無從談起。（易憲容 作者係中國社會科學院金融研究所研究員）

責編：王玉飛