靠什麼填平樓市缺口性陷阱

　　南方一座特大城市的官員最近透過媒體宣稱他的“尊重市場理論”，大意是，對房地産，一切悉聽市場尊便，價格怎麼走，由市場説了算。假如我們承認，政府干預對於房地産市場來説是有用的，而且其效果十分著顯，那麼我們同時也應該十分清楚，政府一旦在實際行為上放棄了對於市場的干預和警惕，後果將是特別嚴重的，其危害性不亞於市場崩潰將引起的災難。

　　中國眼下的房地産市場存在一個缺口性陷阱，本來，存在缺口很正常，理論上，這是短缺的必然結果。但是人為的操控，使這個缺口進一步被放大了，變成了陷阱。

　　概念性的炒作是這種人為操控的主要體現。大家應該還記得前些年的普洱茶泡沫吧，那麼幾朵在西南邊境地區普通得不能再普通的植物葉片，竟被吹得天花亂墜，一時之間價格貴過黃金，這玩的就是一種概念。現在的房地産市場情形相倣。開發商每逢開發一塊地，總要啟動眾多輿論機器不著邊際地暢想未來。而大家議論最多的，往往就是某人要用一輩子來償還一套住房債務。

　　在這種情況下，我從來不相信房地産市場存在什麼真正的需求缺口。有人説，中國的土地是在日益減少的。那要反問一句，都用來幹什麼了？答案一定不外乎是用來搞開發了。而這個開發當中，早些年興起過的工業園區規劃事實上並不是最大，最大量級的是商品房建設。如果這些土地能夠得到及時開發，又如果開發出來的房屋能夠及時敞開來向普通居民供應，還會出現今天這樣的供給缺口嗎？

　　問題就出在資本遊戲上，這是要玩概念的。這時候，資本就一定是最優先的，權力也是最優先的，土地供給與住房供給的虛假性接著就出來了。這時候，所謂短缺與追捧幾乎是必然。

　　這個時候，出來呼籲建設一個以保障體系主導的房地産市場，試圖把整個商品供給體系扭轉為保障供給體系，實在有點天真了。保障住房不是市場經濟産物，甚至根本就不在市場之內。有些人的設想不可謂不週到，而且充滿人道情懷：讓低收入者、無收入者都有房子住，免受市場侵害；至於有錢人，他們盡可進入商品房市場，這是他們的特區。他們願意將房子炒到多熱就炒多熱，最終受損的是他們，受益的也是他們。賠也罷，賺也罷，與民生問題不相干。

　　其實不然。

　　一個喪失了諸多普通消費者參與的市場，那就是奢侈品市場，這個市場的功能最多只能是裝點性的，因為不可能再有投機的空間和基礎。只有當很多弱者存在的時候，這個市場才有更多冒險機會。只有富人的房地産市場，那將是一個停滯了的市場，因為他們無處販賣自己手中的投機品。由此觀之，房地産市場的缺口性陷阱是會長久存在的，只有這樣，房地産市場才能維持，儘管這要以不計其數的普通居民階層利益為代價。

　　如果這樣來看問題，我們就會發現，調控者也時不時會左右為難。應保盡保之後，市場怎麼辦？還要不要走市場經濟道路呢？如果不要，流動性從哪來？經濟怎麼發展？我一直在想，即便不能做到多贏，至少也應保證不要多輸。那有沒有一種介乎于商品房市場與保障住房市場之間的第三種市場形式存在，使得大多數收入不高、供不起房的人能被盡數包進去，讓他們能通過自己的雙手打拼出一套基本適居的住房，而又不會為此感到特別困惑與艱辛？

　　一個社會，歸屬感是很重要的。政府完全可以將整個城市空間劃分出若干大型居住用地，參照當地的人均收入水平，制定一個適中的土地出讓價格，由個人向政府購買用於自建住房。政府可以適當地動用一些財政補助。這樣，每個有點積累但又不怎麼雄厚的人，就可以在政府指定的規劃區內自主出資買地築屋了。

　　如若不然，政府完全可以成立類似的建房機構，通過財政的撥付，為那些收入不高的本地居民建設住房，這與計劃性分配是兩個概念。他們可以以一個象徵性的價格將這些房子賣給那些買不起商品房的普通居民。北京的公交補貼性優惠，不是已在民生舉措方面開了一個很好的先例麼？（作者：章劍鋒　 係房地産事務專欄作者）

責編：李菁