專家談房地産市場誤區:支柱産業並非越大越好

　　●房價長期與短期走勢不能混淆

　　●價格漲跌讓市場規律發揮作用

　　●支柱産業也並非做得越大越好

　　●貸款購房消費需要把握好“度”

　　關於房地産市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。需要澄清一些似是而非的觀點。

　　首先是討論房價問題要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然，由於土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。但是，也應該看到，因為經濟週期調整的原因，因為目前房地産市場尚未成熟、政策尚需不斷完善的因素，因為人口老齡化、城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房産逐漸增多的因素，或是宏觀政策出現重大失誤後的調整因素等等。在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩産。

　　第二，關於民生與市場的問題。調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。因此，基於中國人均收入水平仍處於較低階段的特點，基於國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導也要冷靜。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌失措，應儘量由市場規律發生作用。

　　第三，關於支柱産業與虛擬資産問題。毫無疑問，房地産業已是我國重要的支柱産業。儘管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。因此，基於宏觀調控的長期政策思考，其一，應想盡辦法消除房市中虛擬資産因素對宏觀經濟週期波動的負面影響；其二，即使作為支柱産業也不是鼓勵其做得越大越好。因此，對一個支柱産業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸多平衡間的取捨問題。特別是在當今流動性過多、存在資産價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資産因素對宏觀經濟的負面影響。

　　第四，關於跨期消費與信用膨脹的問題。擴大消費是當今宏觀經濟政策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應該有個“度”。這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對於房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟週期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。

　　基於以上四點宏觀思考，有些調控政策在短期內加以糾偏、調整有一定的難度，但從中長期看，必須毫不動搖予以明確堅持的原則是：對民生與市場問題，要有清晰的區別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設上，要把政策用足；必須長期運用稅收、金融等手段，減弱房地産市場中的虛擬資産市場因素；只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地産開發企業要堅持嚴格的自有資本金制度。

　　總之，只要解決好房市中的民生問題，並將房市按消費品市場進行一定風險度控制的制度約束，中國的房市自然會出現一個穩定發展的走勢，政府的宏觀調控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。

　　（夏斌 作者為國務院發展研究中心金融研究所所長）

責編：李菁