杭州樓市地王前輩：“賺錢王”難當也有辛酸淚

　　9月8日、 9月3日，杭州都有數宗宅地公開出讓。其中被稱為“絕版寶地”的杭政儲出【2009】30號新華集團地塊，經過六輪競價，最終以20.05億元的價格被綠城集團收入囊中，樓面地價約22361元/平方米，土地溢價達72%。如此高價，輿論對其的評價是“理性”——僅僅因為它沒有如預期的那樣刷新8月18日饅頭山地塊創下的24295元/平方米杭州最高樓面單價紀錄。

　　在開發商們“不當‘地王’”的表態聲中，2009年的樓市早已“地王”成堆。

　　A.　喧囂的“地王”時代

　　“(地價)稍微高了點，我覺得2萬元/平方米差不多。”事後，綠城集團董事長宋衛平如此説。2萬元/平方米左右的樓面價也是事先很多去看過該地塊的開發商、業內人士的預估價。

　　新華集團地塊樓面起價1.3萬元/平方米，而就在拍賣前一天，該地塊緊鄰的葉青苑最新成交了一套82平方米的二手房，成交均價是14634元/平方米；在房價上漲最迅猛的2009年，該地塊周邊區域位置最好、成交均價最高的住宅小區紅石中央花苑，成交均價是20845元/平方米。

　　宋衛平在拿了新華集團地塊的同時也透露，綠城已基本確定將與西子控股合作開發娑婆橋地塊和饅頭山地塊。這是半個多月前西子控股剛剛競得的兩宗土地，前者樓面價16938元/平方米，是區域地王，後者更是以24295元/平方米的樓面價創下杭州自1999年土地公開招拍挂以來的宅地樓面單價最高紀錄，土地溢價高達225%，是杭州的“地王之王”。

　　用“遍地開花”來形容今年的杭州土地市場再合適不過。6月18日，浙江天鴻以6581元/平方米的樓面價競得祥符東地塊，成為今年第一個“地王”的時候，還有人斷言其董事長梁鴻眉太盲目，6月30日，當欣盛房産以將近萬元/平方米的樓面價刷新申花板塊的地價紀錄時，質疑聲明顯少了。

　　錢江新城18號地塊，20650元/平方米；江幹區黎明村兩塊地平均樓面價9868元/平方米…… 在一片“地王”的喧囂中，在開發商迫切需要以現金換土地的現實面前，人們只看見了“地王”的風光，卻有意無意地忽視了“地王”的風險。

　　B.　“地王”們曾苦熬日子

　　“説句實話，如果再給我們一次選擇的機會，這個項目會不會拿，拿了會不會這麼做……很難説。”沉默良久，大都置業總經理章秀成感慨地説了這麼一句。

　　在饅頭山地塊成為新的樓面單價地王之前，這個頭銜屬於杭政儲出【2005】8號地塊，成交樓面地價約24032元/平方米，競得單位是浙江大都置業，該項目就是後來眾所週知的西湖8號公館。

　　作為總經理，章秀成的日子並不輕鬆。西湖8號公館是大都置業在杭州的第一個項目，最初看中這塊地也是因為其緊鄰西湖的標誌性位置，大都希望它成為一個標誌性樓盤。章入行多年，此前參與過天都城等樓盤的開發，並非未經風雨的生手，他説，他知道“地王”意味著什麼——在媒體眼中，它的一舉一動都是新聞；在同行眼中，它的一磚一瓦都可以成為抬高各自項目身價的理由；在購房者眼中，它的一分一厘都應該物有所值。

　　作為當時售價最高的樓盤之一，8號公館不可避免地成為了當時樓市“真人秀”的主角，一舉一動都曝光在鏡頭之下，而且是“顯微鏡”。於是8號公館因為高價上了中央電視臺；它因為“離西湖200米”的“使用欺騙性或誤導性語言”被杭州市物價局罰款，雖然類似的宣傳用語杭州其他樓盤此前一直在用，此後也仍在使用。

　　背了“天價”之名，受了“天價”之累，西湖8號公館到底有沒有收穫“天價”的利潤？章對此拒絕發表意見。其實，不用談我們也能知道，單看經濟利益，答案肯定是否定的。8號公館納入透明售房網上總銷售面積僅7725.63平方米，已售7631.34平方米，已售均價60512元/平方米，收回銷售款約4.6億元。該項目土地成本約2億元，剔除土建、營業、財務、管理成本之後的利潤率，有業內人士估算，大都置業在該項目上的毛利率不超過25%，與其他樓盤相比，這樣的投資回報和地王之名似乎並不般配。

　　C.　地王能賺多少錢

　　同樣背著“地王”的名頭，廣宇集團董事長王鶴鳴的日子過得要從容一些。

　　2000年，廣宇房産以5224元/平方米的樓面價競得東河邊24號地塊，土地溢價約137%，成為當時杭州市中心除西湖板塊以外樓面價最高的地塊。“拿到地的第二天，我在錢江晚報上看到這個價格被稱為‘宇宙價’。”王鶴鳴笑説，當時外界都為廣宇捏一把冷汗，覺得時任總經理的他一定是昏頭了，因為那時東河沿線最高的房價也只有6000元/平方米左右。

　　兩年後河濱公寓一期開盤，住宅均價約8500元/平方米，僅能保本。

　　“我知道這個項目的住宅部分賺不了什麼錢，我們看中的是配建的商業部分，當時的設想是商鋪的均價能賣到3萬元/平方米，後來實際測算商鋪均價超過4萬元/平方米。”王鶴鳴説，拍賣之前他幾乎每天都要去看一次這塊地，觀察它不同時段的人流量，因為建國北路兩邊的商業原本就比較成熟，他相信這個項目的商鋪部分可以賣個好價格，至於住宅部分只要能保本就好。

　　王鶴鳴的如意算盤差一點不能實現。在那場拍賣會上他遇到了一位溫州開發商，一路緊咬不放，原本預計1.6億元可以到手的項目，硬生生被抬到1.9億元。“如果對方繼續跟進，我已經做好了放棄的準備。”或許是這次“戰役”太經典，事隔多年，他回憶起來仍然歷歷在目。

　　採訪之前，有業內人士評説廣宇，説廣宇能上市多虧了河濱公寓，是這個項目為廣宇積累了第一桶金。然而，下到河濱公寓當時的銷售經理，上到項目老總，包括王鶴鳴本人都不贊同這種説法。事實上，在廣宇集團上市前發佈的招股意向書裏，河濱公寓在已確認收益的9個主要開發項目中毛利率僅25.53%，排名倒數第二，僅次於江南新城的22.76%。而江南新城是廣宇在黃山的一個住宅項目，無論是地理位置還是所處的市場環境都無法與河濱公寓相比。

　　廣宇集團已經有一年多沒有新地塊入賬，想不想再做“地王”？王鶴鳴笑笑，這位杭州房地産界入行最早的老總沉默了一會兒，説：“就眼下的形勢來看，我們會做穩健甚至是保守一些的判斷。”

　　其意，不言而喻。

責編：張福偉