透視地王背後的資本推手:地市股市“互推互漲”

    據報道 近段時間來，上市房企頻頻成為“地王”買家，且拿地之後，即通過增發、資産注入等方式進行融資，這反過來又保證企業有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

    一些業內人士分析，上述循環的背後，“土地運作資本化”的現象十分明顯，地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程，促進了樓市、股市的繁榮，但也蘊含重重風險。

　　上市房企打通地市和股市

    不難發現，二季度以來，諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本遊戲。

    一方面，上市房企積極出手爭奪“地王”。另一方面，他們在資本市場上頻頻融資。據記者不完全統計，7月有9家上市房企發佈再融資增發方案，計劃募集資金總計約188億元。

    房地産分析專家蔡為民觀察到，“地價”與“股價”存在明顯的互推關係。比如，5月至6月間，萬科共競拍得到8塊土地，支付土地價款達47.03億元，創下自2008年2月以來單月拿地的投資最高紀錄。但萬科的股價也大幅飆升，7月6日創下了14.94元的新高，與去年年底收盤價6.45元相比，漲幅高達121.6%。

    上海一大型樓盤的銷售負責人説，與前兩年明顯不同的是，今年二季度以來，上市房企一拿地，往往就在股市進行增發，股市為房企提供更多的“資本動力”。

　　土地市場資本化

    上述樓盤的銷售負責人説，上半年樓盤銷售回籠資金巨量，加上銀行授信，公司目前可以動用的資金超過100億元。但今年六七月，該公司在上海土地市場上兩次出手均失意而歸。而正是這兩次土地出讓，産生了長寧區周家橋街道91街坊地塊和青浦區趙巷10號地塊兩大“地王”，樓面價分別為21983元／平方米和14495元／平方米。

    該負責人表示：“我們認為，地價高到這個程度，開發以後是否有利可圖已經很難説；但照樣有公司出手，也許他們的盈利點不在於將來的住宅銷售，而在於眼下的資本市場。”

    蔡為民認為，樓市、地市與股市的彼此互推，是這樣一個過程：房價上漲——上市房企預期收益增加，推高股價，擴大融資空間— — 上市房企融資——出手搶地——地價上漲——房價上漲，形成循環，而上市房企在這一循環中，利用土地市場和資本市場的互搏，實現了在股市、樓市的雙豐收。

    蔡為民進一步指出，越是“地王”，就越易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，“有了寬鬆的流動性的支撐，上市房地産企業不怕創造‘地王’，因為拿地本身就是利好”。

　　股市、地市互推互漲背後有風險

    在宏觀經濟基本面尚未全面轉好、貨幣政策保持寬鬆的背景下，股市、地市“左右互搏”的情況將繼續演繹，這將有利於提升市場信心，但也可能積累多重風險。

    首先，可能形成土地過於集中的局面，房地産市場的“定價權”越來越掌握于少數幾家大型房企之手。不難發現，上市房企玩轉“ 地王”的過程，也是土地市場集中度逐漸提高的過程。業內人士認為，土地資源如果越來越集中于上市房地産公司手中，將不利於市場競爭。

    其次，可能吹大泡沫，增加金融風險。蔡為民説，地市、股市的互推加速了房價上漲。但房價每一次上漲，都會有一批需求者被驅逐出樓市；隨著不斷有人被驅逐，房價早晚會掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市“循環互推”的過程就會中斷，“樓市泡沫破裂以後，套牢的除了開發商，還有銀行和股民”。正如SOHO中國董事長潘石屹所説：“如果開發商損失了一億元，股東承擔5000萬元，剩下的5000萬元是銀行承擔。”

責編：韓文燕