租金收益率低買不如租 舊房子該出租還是出售?

　　深圳建行理財師 毛宇 傅斌宏

　　我的另類理財法：在有房的城市裏租房住

　　現在買房要小心 盤點房産投資交易新"連環雷區"

    當人生在不同階段發生了一些變化，比如説家裏人口增多了，房子小了；比如説工作環境變化了，原來的房子離單位遠了；或者投資股票賺到錢了，開始考慮是不是該換一套房，改善一下居住環境了等等，諸如此類的情況發生時，都會讓許多讀者朋友面臨一個選擇：換下來的舊房應該賣掉套現呢？還是應該出租？

　　從理財角度看，這是一個值得好好謀劃的問題。

    當然，決定出租還是出售首先要看自己對資金的需求而定，比如説最近孩子要出國或者自己要買車，需要一次性準備一大筆資金，出售房子自然比較合適。如果需要長期獲得穩定的現金收入，就可以考慮出租，不過這時就要考慮出租的成本收益。

    首先需要考慮租房的成本因素，出租的成本至少包含每年1個月的空置期、仲介費和簡單維修費用，還要包含每年2%的房屋折舊和房屋出租的稅費。以扣除這些成本之後的收入除以房屋的總價可以計算出年租金收益率。用年出租收益率與如果出售再用來投資可能獲得的收益(比如定期儲蓄)相比較，或者與購買新房需要支付的貸款利率比較，就很容易判斷是否應該出租了。

    租金水平的高低是另一個要考慮的重要因素。租金的高低主要和地段及房屋品質有關，高收益的物業，一般地段要好、交通方便、配套成熟，尤其是附近必須有穩定的高收入人群，能滿足這些條件的樓盤其實並不多。

    此外，舊房子是出租還是出售，還應該考慮自己能否承受購買新房的貸款壓力、是否能承受舊房房齡越來越長或市場價格波動導致的房價下跌的風險等，綜合考慮這些因素後，您就會作出一個理性的選擇。

    人們可能遇到另一種選擇，正好與賣房或出租房的選擇相反，那就是要買房還是租房的選擇。當前房地産市場價格高企，總是有人望房興嘆、想買卻不敢買；有人不遺餘力買下豪宅卻從此變成“負翁”，過著“房奴”一般的日子，改善住房，是要買房還是租房呢？

    有一位朋友，雖然自身經濟實力雄厚，但卻始終租著別人的房子住。問及原因，他總是説現在大多數房子租金收益率低，買房不如租房來得划算：假如一套價值百萬的房子月租金要3000元，算下來，一年的租金總收入就是3.6萬元，折算成房租收益率就是3.6%。這年頭投資收益率要達到3.6%太容易了，假設我的投資組合年總收益率達到6%，就意味著我不但可以住著自己心儀的房子，還可以多出2.4萬元用於零花，而且我還可以根據不同的工作地址或心情，不斷變更住房的地址或戶型，享受不同的裝修風格和居家環境，何樂而不為？

    其實隨著中國經濟不斷發展和成長，房地産投資肯定會是比較好的投資方式之一，但這並不等於説明一定要購買房子或是把自己居住的那套住房當作投資對象，才能分享房地産行業價格上漲的收益。通過房子享受增值收益還要將房子變現，不但手續多，還要繳納一定的稅費，但通過投資房地産行業股票或是購買房地産信託産品等，分享未來房地産市場升值的收益，手續相對簡易，而且獲得的投資回報率還可能更高。就拿今年上半年來説，房地産股票的平均收益率都遠超過了房價的上漲率。

    以上只是我們作為理財師給予的建議，其實，作為業主的您思考著是要賣房還是出租，作為尚未置業的您有著要買房還是租房的煩惱，都説明我們面對的選擇越來越多元化，只要您的決定符合對生活方式與理財目標的個性化需求，就不失為最好的選擇。

責編：韓文燕