揭秘潘石屹收購上海第一爛尾樓內幕

　　東海廣場，這個位於上海南京西路黃金地塊上的黃金地産項目，究竟為何在十多年一爛至今，無法翻身？天怡公司為什麼敢在東海廣場産權六易其主的情況下，對一系列轉讓提起上訴？法院又為何在受理案件兩年後，仍遲遲沒有宣判？近日，天怡公司董事長張靖和律師接受本報記者採訪，循著這條線索，記者對“上海第一爛尾樓”進行了調查。東海廣場一波三折，像一部情節曲折的大片。

　　開場白:

　　三方合作開發東海廣場

　　記者面前的張靖，拿出了厚厚一疊材料，證明自己應該是東海大樓的真正主人。

　　作為上海社保基金投資的五大房地産項目之一，東海廣場位於著名的南京西路上。根據報批規劃，該項目總建築面積逾13萬平方米，共分三期開發。一期為一棟52層高的A級智慧化寫字樓，二期規劃建造擁有138套房的酒店公寓，三期為商場。目前一期近7.6萬平方米的寫字樓已完工。

　　張靖至今記得1994年拿下東海廣場項目後激動的心情。當時，天怡房地産有限公司與浦發銀行社保部、上海計算機公司達成三方協議，建立“東海廣場”項目，協議約定由浦發社保部“出資”5億元，計算機公司出地皮，天怡公司負責開發承建並承擔該項目的盈虧。合作三方的利益分配方案是：工程完工後，計算機公司得到一定數額的樓層，社保部按其出具的資金先得到20%的利息固定回報，再按照剩餘樓盤的收益6：4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。

　　鏡頭1

　　社保資金撤出造成爛尾

　　浦發社保部的錢，全部來源於上海市勞動局管轄下的社會保障基金。當年，出於保值增值的需要，浦發銀行受託負責這部分社保基金的增值運營，併為此專門成立了社保部。

　　社保部不是獨立法人，於是，東海廣場的投資主體由天怡公司出面擔任。根據三方合同約定，天怡依法辦理了土地出讓和立項規劃及建設等手續。1997年，一期工程主體50層大樓封頂，到1998年3月，社保部陸續注入資金5億元。

　　看起來皆大歡喜的合作，卻不料遭遇1997年的亞洲金融危機。國務院明確社保基金已經進入房地産市場的要全部退出。社保基金的退出就像釜底抽薪，天怡作為承建方，不僅沒有了資金來源，還要想盡辦法把已經投入的5.6億元吐回去。由此，東海廣場不幸成為當時眾多爛尾樓當中的一座。

　　鏡頭2

　　兩個月的和解協議失效

　　1999年1月，社保部向法院起訴，要求天怡公司、計算機公司還款5.6億元，並支付20%的利息。因為涉及違規入市的社保資金，最終法院判決三方合作協議無效，天怡公司、計算機公司返還社保部5.6億元借款。

　　遭遇樓市低迷期的天怡公司和計算機公司，無法一下子拿出5.6億元資金還給社保部。事情一直拖到2001年4月，當事三方達成了和解協議，規定將全部在建項目和土地以資抵債給社保部，社保部指定其屬下的安聯投資有限公司受讓這筆債權。

　　和解協議特別約定：“如果在兩個月內未辦理轉移登記，則視為本協議未履行，社保部有權向法院申請恢復強制執行。”

　　陰差陽錯的是，低迷的房地産市場環境讓接手方提不起興趣，社保部果真沒在和解協議規定的兩個月內辦理轉移過戶手續。2001年6月25日，上海市高院曾向靜安區房地産管理局發出了一份“協助執行通知書”，要求房地産管理局將東海廣場解除凍結。但是社保部當時仍沒辦理轉移過戶，也沒有向法院申請強制執行通過司法拍賣途徑以清償債務，事情就這樣拖了下來。

　　鏡頭3

　　樓市復蘇産權悄然轉移

　　斗轉星移，2003年前後，上海房地産業已經顯示出明顯向好的勢頭。東海廣場沉寂的命運也開始出現轉機。

　　天怡公司方面，終於籌集了足夠的資金準備還清欠浦發社保部的債務。讓人意外的是，還錢無門。

　　浦發社保部方面，2003年7月與靜安區所屬企業開開集團簽訂意向書，開開以7.38億元購買東海廣場並支付浦發銀行社保部3000萬元的定金。此時，東海廣場還沒辦理産權移交過戶，也就是説，當時東海廣場在建工程項目的産權還屬於天怡公司，而非浦發社保部。

　　張靖判斷，社保部及其所屬的安聯公司此前不願意接受東海廣場，是怕難以變現，所以在沒找到下家之前，不敢貿然接手，在過戶問題上一拖再拖。房地産業回暖後，他們不顧天怡公司還錢的請求，私底下積極尋找買家並如願找到了開開集團，於是，故事才有了新發展。

　　2004年11月15日，在天怡公司全然不知的情況下，上海市靜安區房地産管理局為安聯公司辦理了東海廣場的産權轉移過戶手續。表面上看，天怡公司跟東海廣場再無瓜葛，賠了夫人又折兵，陸續投入的人力物力血本無歸。當時根據權威房地産評估機構評估東海廣場一期項目估值逾10億元。

　　鏡頭4

　　新東家開開陷醜聞

　　開開集團一直是靜安區的名牌企業，上海52家中華老字號之一。

　　東海廣場悄然過戶到安聯公司之後，原本要按約定繼續過戶給開開集團。但與同時期在上海普遍走出陰影的爛尾樓不同，東海廣場並沒有就此崛起。正當安聯公司要按照各方約定將東海廣場以7.38億交給開開集團時，接下來發生的事卻讓靜安區政府驚出了一身冷汗。

　　2004年12月31日，開開實業老總張晨卷款12億元出逃的消息傳出，各路討債大軍齊聚門前。張靖分析，此時將東海廣場移交給開開集團或開開實業，勢必會被法院查封拍賣並必將被各路討債人馬瓜分，所以當時的安聯公司、浦發社保部以及靜安區國有資産監督委員會等單位，開始尋找開開下面的買主。通過賣出更高價格的方式，用差價彌補張晨給開開帶來的鉅額虧空。

　　鏡頭5

　　一日三次交易身價翻番

　　在交易所留下的蛛絲馬跡裏，又出現了一些新買家和新賣家。2004年1月31日，靜安區區政府所屬的靜安土地開發控股總公司以7.38億元，從安聯公司接手東海廣場，然後於2005年4月1日，以相同的價格“賣”給開開集團。

　　同樣在2005年4月1日，開開集團以13億元價格，將東海廣場項目轉讓給了浙江民企投資設立的上海綠宇房地産開發有限公司，這一倒手賺了5.6億元，算是緩解了張晨卷走鉅款後留下的部分虧空。

　　還是在2005年4月1日，綠宇公司又以13億元價格將該在建項目轉讓給上海靜宇置業有限公司。靜宇公司為綠宇公司相對控股的房地産項目公司，其股份比例為綠宇公司佔49%。

　　以上三筆交易，都發生在同一天，第一次和第三次交易價格接近翻番。4月1日，西方愚人節，圍繞東海廣場發生了“房地産界的荒唐一幕”。張靖説，因為按照程序，必須過戶登記之後才能進行下一步轉讓，如此東海廣場根本不可能在一天內連續交易三次。他後來多方打聽，大概摸清了當天的盛況。“靜安區兩個副區長，兩個房地産局局長(副局長)坐鎮，各關聯方一共76個人，一起出席了當天的簽字大會。其中還包括兩個銀行的分行負責人，因為要同時辦銀行登記手續。”

　　並非結局：

　　潘石屹欲收購東海廣場

　　2006年6月13日，靜宇公司將東海廣場在建的一期工程，也就是50層未建成大樓又轉手給了美國的摩根士丹利，出讓價格為19.3億元。該項目二期佔地10畝，至今仍是工地，由靜宇公司自行持有。三期則歸屬給了項目最初的開發者之一———上海計算機公司。

　　最近，潘石屹意欲收購上海東海廣場。(孫毅蕾)

責編：龐帥