北京樓市可能再入觀望期

　　空置率將走高租金下滑

　　空置率上升，租金下滑，北京樓市有可能再次進入觀望期，仲量聯行日前發佈的2009年二季度“北京市房地産市場回顧”，概括了目前及未來18個月內北京樓市的主要特徵。

　　該機構發佈的消息顯示，今年二季度北京優質寫字樓市場需求有小幅回升，其中國內需求不斷增加，外資企業需求也有所上升，內資銀行、國內能源類公司及媒體公司成為市場需求主體，特別是省市商業銀行在京尋找新辦公樓的數量增長迅速，成為近期市場需求一大亮點，金融街成為主要受益地區，而媒體公司有向CBD聚集的趨勢，本季度市場整體吸納量78450平方米，高於去年四季度及今年一季度。為了刺激需求，租金進一步下調，但降幅趨緩，二季度市場平均租金比上季度降4.7%，好于上海的下跌8.9%和香港的10.2%。

　　由於本季度新增供應量近41萬平方米，使得市場整體空置量達880萬平方米，空置率達27.3%，下半年還有114萬平方米上市，其中A級寫字樓比例佔43%，供大於求明顯，預計平均租金將繼續下降，空置率還將進一步走高。

　　商鋪市場方面，大量國際高檔奢侈品牌停止了全球擴張計劃，也有部分零售商關閉一些店舖，但中檔品牌在過去幾個月中迅速擴張，本季度項目招租進展依然緩慢，優質商業物業整體存量達360萬平方米。新項目開發商和業主開始轉換經營思路，盲目追求高檔大牌的定位正在減少，由於需求謹慎，本季度市場成交租金比上季下滑4%，平均空置率達16.1%。下半年將有7個項目，總計57萬平方米入市，明後年還將有更多新增供應，因此，空置率將進一步走高。

　　高端住宅方面，二季度儘管跨國公司高管租房需求開始恢復，但高檔公寓租金平均成交價環比依然下降1.3%，高檔別墅租金環比下降0.9%，下半年由於假期因素，整體租賃市場平均空置水平將有所提高，租金也將保持小幅下降的態勢。本季度，高檔住宅市場出現價漲量跌現象，據該機構監測，高檔公寓平均售價比上季度漲0.8%，高檔別墅環比上季度漲0.6%。該行表示，最近地王頻出，有三方面因素：一是公司自身戰略選擇，二是開發商看好中長期市場，三是部分開發商現金流充足。儘管從中長期看土地價格肯定會上漲，但該機構還是希望市場能夠平穩發展，不希望出現“強勁反彈”。在經濟沒有完全回暖的情況下，房價快速上漲不利於成交量持續回升，市場很可能再次進入觀望期。

　　酒店市場奧運後需求減弱，使得北京酒店日平均房價和入住率較去年同期分別下降22.2%和18.4%，該機構預計，未來3-5年內供應量將在2008年的基礎上增加三成，因此，一些現金流吃緊的酒店將面臨關閉或重新定位以保持競爭力。

　　對於地産投資市場，仲量聯行稱，北京優質寫字樓及商業物業租金均在上半年持續下滑，但資産價格下跌幅度有限，買家和賣家之間對於資産價格的預期差距正在縮小。將於今年10月正式生效的《保險法》，為保險公司投資收購物業掃清了法律障礙，很多公司都在積極籌建專業團隊以加強房地産投資業務，預計下半年國內保險資金將在房地産投資領域扮演重要角色。

責編：張福偉