二套房貸面臨微妙變局 樓市熱錢或遭抑制

    因為銀行、地産股的雙雙回調，昨天滬指失守3100點。其中，深圳、上海兩地地産指數分別下跌2.89％和3.41％。“萬寶招金”（即萬科A、保利地産、招商地産和金地集團）分別下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。

    地産股集體下挫令市場感到困惑：在地産股中報業績將陸續亮相、市場預期其盈利狀況比較樂觀的情況下，地産股形勢何以急轉直下？

    分析人士認為，這可能與房地産相關政策出現轉向跡象有關。

　　普遍預期二套房貸將收緊

    6日，上海證券報獨家披露，杭州市率先收緊二套房貸款政策，速度之快、力度之大出乎市場意料。昨天，記者深入採訪上海、廣州等地銀行系統和房地産市場人士，二套房貸可能收緊已經成為普遍預期。廣州市房地産界人士更透露，業內盛傳央行將統一口徑，嚴格執行二套房貸款標準，目前的外緊內松做法將被叫停。

    “目前上海仍然按照原有政策執行，我們還未接到有關房貸的新通知。”上海中原交易監管部總監祝滿清昨天對記者稱。

    其實，早在今年4月，上海對個人房貸的態度就已經從首付的規定上體現出“強硬”的態度。如4月上海銀監局連續兩次發出通知要求嚴防違規房貸，在其公佈的《關於進一步規範個人住房按揭貸款業務的通知》中就明確：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低於40%。6月初，上海銀監局又再次強調二套房首付四成、禁止再降。但業內人士介紹，在對首付做出嚴格規定後，利率折扣的權力是下放給各商業銀行的，因此市場上呈現首付較嚴，利率優惠較多的局面。這種做法在成都、廣州等地也較為普遍。

    “原則上，我們從今年5月1日起正式落實二套房貸首付4成的規定，不過，雖然貸款成數按照監管部門的要求提高了，購買第二套住宅要申請七折利率現在還是沒問題的。”美聯物業上海交易管理部經理張佳露表示。廣州方面的房地産界人士則介紹，目前二套房以90平方米以下和90平方米以上兩種，分為三成首付與四成首付兩種。利率折扣多為7至8折。而根據杭州新規，7月起，杭州第二套商品房購買者需要首付四成，且利率為基準利率的1.1倍，而不是基準利率的70％。其間，購房者所付利率成本直接上升40％之多。“這將對樓市成交，尤其是非普通住房的成交量帶來重大影響。”一位銀行人士表示。

　　可能對樓市銷售産生影響

    上海、廣州等地也紛紛傳出二套房貸將被收緊的傳聞。“有一種説法是央行可能統一發文嚴格規範二套以上商品房貸款門檻，另有説法稱，各商業銀行可以根據自身年內貸款發放情況調整二套房貸等信貸政策。”廣州中原地産某高層介紹。“據公司上層了解到的情況，各銀行放貸業務指標都已經基本完成，下半年肯定會收緊房貸發放。當然，我們的業務部門並不希望收緊。”一位知名房地産仲介企業人士告訴記者，“如果説從緊的話，我們預計可能是‘一刀切’，非首套房一律只能貸六成，利率是否從高倒不好説。”

    多數銀行已經完成大部分房貸指標的説法得到多方印證。“除了指標問題外，有關方面也確實應該考慮給市場一定的緊縮信號，目前的房價和成交情況已經脫離市場正常軌跡。”一位銀行業人士稱。

    市場人士介紹，最有可能引來政策轉向的現象是投資需求“擠佔”市場。“近期我們的業務中大部分都屬於投資性質，非上海的購房者很多，來自浙江、福州、港臺等都有，不過鋻於投資者的資金實力，他們的貸款成數不算多。”有仲介表示。

    21世紀中國不動産副總裁兼上海區域總經理張衛平直言，寬鬆金融政策下的信貸支持及股市回暖都在“反哺”樓市，目前上海二手房市場中熱錢已經開始進入並對房價起到推升作用，如果後市出現價格繼續上揚而交易量受到抑制的‘有價無市’局面，則有可能形成上海二手房市場的泡沫。

    二套房貸政策走向將成為影響樓市銷售的重要因素。凱奕投資副總經理趙煒表示，如果利率從基準利率的70%上調至110%，則足以對投資性購房者造成重大影響，“除了一些上千萬元的大標的交易，中小投資者對信貸還是很看重的。”專家稱。（于兵兵 李和裕）

責編：韓文燕