六招應對當前樓市

    當前房地産市場又進入了一個比較敏感的時期。經歷之前3個月的“小陽春”之後，市場並沒有停止上升的步伐，於是捂盤、惜售、提價等現象時有發生。面對市場上各種各樣的現象，購房者應該如何應對？

　　策略一：尋找合適時機出手

    因為擔心房價變化，不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手，因為歷史經驗告訴我們，買房時機永遠都存在。

　　【案例】

    程先生在徐家匯附近找到一套兩房後，決定買下來。去年初，程先生開始關注房産，考慮到小孩上學問題，他想在名校附近置業。年初害怕房價下跌而猶豫不決，沒料到房價反而上漲了，讓他錯過了一次機會。回過頭來觀察以前的市場發展規律，程先生意識到雖有可能會經歷調整階段，但總體趨勢還是會保持向上。

　　【應對策略】

    現在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。“我愛我家”華東區域總監于靜表示，雖然在這之前房地産市場經歷過兩次調整，其間也曾出現過房價回調幅度達30％的情形，但時至今日，房價水平都超過了調整之前的頂點位置。不過，現在買房應該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業，如交通便捷程度高的房産，即使購買之後價格再次回落，但等到市場好轉之後，這類房産的價格上漲速度也要快得多。再就是要結合自身情況做出決定，如果購房條件已經成熟，那麼選擇合適的房子及時買入。此外，市場供應量較大的時候，價格稍微合理一些，因為供應偏少時，開發商往往會提價。

　　策略二：購房須活用政策

    政府鼓勵住宅消費，出臺系列鼓勵自住消費政策，並通過降低首付比例以及貸款利率水平，來降低購房門檻。購房者應該用足這些政策，讓購房變得相對輕鬆一些。

　　【案例】

    安徽來滬打拼的王先生準備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房，其中一套出自板塊內一個新近開發的大盤，小區配套完善，他對此很滿意。不過由於對方取得房産證才一年多時間，因此要支付營業稅、個人所得稅等，雖然沒有明説讓他來承擔，但肯定已將這部分費用加在房價裏面了。考慮良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子出自七寶附近某新村內，配套稍微欠缺一點，但購買這套房子無需支付更高的稅費。

　　【應對策略】

    知名樓市專家蔡為民表示，目前政府鼓勵自住消費，因此他建議購房者盡可能用足政策首先要關注所購房産是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續費等優惠政策，購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對於取得房産時間超過兩年的，也可減免營業稅和個稅。

    其次要注意是否滿足利率優惠條件。經央行去年連續5次降息後，5年以上商業貸款利率已降至5.94％，但如果滿足利率優惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16％，利息支出可減少30％。當然，活用政策的同時也要關注政策的時效性，要及時出手以保證多享受到相關政策的優惠。

　　策略三：妙用住房公積金

    住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現在節省利息支出方面，還能有效降低二次置業的成本。

    【案例】

    朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂，買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環線附近購置一套兩房，購房預算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元，加上兩人積攢下來的20萬元，他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔，他們決定先領結婚證，然後共同申請住房公積金貸款，因為按照上海目前的相關政策，他們可以申請到公積金貸款80萬元。

　　【應對策略】

    在購房過程中如何用足政策，這是購房者應該認真思考的問題。如對於朱小姐而言，按照他們當前的實力，需要貸款100萬元，假設以一個人的名義購房，雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款，但相對於以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計算發現，假設還款期限為20年，前者要比後者多支出86000多元。由此可見，活用政策能夠有效減輕購房負擔。