租售"背離" 上海房價泡沫顯性化？

　　昨天，記者從各方面了解到的情況顯示，上海各類物業的租金水平全線下滑，特別是住宅類的租金，與今年隨成交回暖而回漲的房價形成“背離”之勢。在業內看來，這正是在投資推動下樓市的非理性一面，也使得對房價泡沫的憂慮越來越顯性化。

　　在住宅類市場，租賃行情整體疲軟，出租宗數和租金水平互為影響並一同下滑。“我們6月住宅租賃成交宗數環比5月下降了36%。”美聯物業的工作人員介紹。以租賃為生的服務式公寓更為窘迫，來自仲量聯行的樣本調查顯示，二季度高端以及豪華服務式公寓的入住率分別下降了7%和11%，兩者的租金同比也分別下降17.2% 和14.8%。

　　非住宅市場也是如此。仲量聯行的最新調查數據顯示：目前甲級辦公樓的租金與去年峰頂時相比，浦西已下跌29.6%，浦東更是下滑43.3%；優質商鋪首層平均租金二季度環比下降2.4%；五星級酒店的日平均房價和入住率在今年前五月分別下降，使得每間可出租客房收入同比下降42%；工業地産市場，如外高橋等地區的倉儲物業租金今年以來也下降了約三分之一。

　　“今年以來房價的回漲已很明顯，但租金回報率偏低也是不爭的事實。儘管我國處於樓市快速發展期，但這種租售價格背離，説明房價增長過快，已經不合理。”易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，以租金回報率衡量，我國房産的投資價值是下降的。

　　如2004年至2008年，內地房屋租金漲幅維持在2%上下，但房價增幅卻高達6%至10%，而至今年一季度，租金回報率已相對2001年一季度降低了30%，上海樓市的租金回報率就僅3%，低於5%的國際普通標準，可以界定為存在一定房價泡沫。

　　“對於租金回報率不如以往的狀況，投資者也是有顧慮的。”仲量聯行上海研究部總監柯志謙坦言。但是他也指出，對於並非完全追求租金收入的樓市投資者而言，畢竟房價還在上揚，在投資渠道有限的情況下，他們依然看好樓市的長期發展。

　　而從物業出租者的對策來看，記者了解到，目前住宅市場上不少租賃房源已經在見機拋售。“今年以來買賣市場的量價雙高在供需兩個方面都對租賃交易産生了一定抑製作用。” 21世紀不動産的分析師指出，一方面，房價上升迅速導致部分需求加快了入市步伐，分流了租賃需求；另一方面，又使得一些租賃房源選擇轉投買賣市場，趁機解套。

責編：王玉飛