如何抑制房地産“瘋牛”

　　上周飆升的房地産股，在本週一和週二大幅震蕩，因為市場上傳出二套房貸收緊的消息。據報道，杭州各商業銀行已經明確通報關於二套房貸的收緊口徑。

　　此次貸款門檻抬高後，杭州各商業銀行要求二套購房須支付四成首付，利率是基準利率的1．1倍。這與其説是二套房貸政策收緊，還不如説是商業銀行不再違規操作二套房貸。央行和銀監會2007年7月下發《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》，明確“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率不得低於央行公佈的同期同檔次基準利率的1．1倍”。 2007年12月的《補充通知》規定，對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

　　換言之，只有人均住房面積低於當地平均水平的改善型購房，才可以辦理二套房貸享受首套房貸的優惠。但在去年樓市低迷時，很多地方性政策突破了央行文件的“紅線”。例如，杭州“24條”規定，一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執行。上海的房地産“八條意見”，去除了“人均住房面積低於當地平均水平”的前置條件，沒有限制第一套房産的面積大小。

　　二套房貸降低門檻“暗流涌動”，成為業內公認的事實。央視前不久調查了北京30多個樓盤，購買第二套住房，首付只需要交20％到30％，利率優惠從7折到8．5折不等，沒有一家執行央行的規定。不少人曾為二套房貸限令“叫冤”，認為打壓二套房貸，擠壓了改善型住房的需求，不利於滿足剛性需求。然而，從近期上海、杭州等地樓市的火暴來看，投資性購房熱“捲土重來”，有的投資客購房如同“買白菜”一樣隨意與瘋狂。筆者在浦東多個樓盤開盤現場看到，投資客佔了較大比例，很多溫州客買房不挑剔樓層、戶型，有的單筆交易不到5分鐘就成交。

　　筆者還發現，投資型購房瘋狂，不全因為流動性氾濫所致，溫州客也並非“不差錢”。不少溫州客簽購房合同前，首先關心能否辦到八成按揭及7折房貸優惠。上海的相關調查顯示，由於本地居民首套購房可以借助於公積金貸款，且公積金貸款的上限多次提高，二套房貸成為了投資型購房的主要資金支撐之一。

　　世界銀行發展預測局局長近期在滬發表的兩個觀點值得反思，一是關注流動性對樓市的影響；二是房價過高會引起經濟的不穩定。實際上，樓市演變成資金推動型行情，對樓市長期健康發展並沒有好處。目前較為一致的看法是，房價上漲“嚇退”了剛需客戶，剛需客戶的支付能力難以追上投資型客戶的炒樓速度。設想房價上漲變成了投資型客戶“自拉自唱”，豈不是與股市中的投機行情一樣充滿風險？

　　房價上漲過度瘋狂，必然導致樓市調控反彈。杭州各銀行收緊二套房貸，表明銀行已經“嗅出”樓市風險。對剛需客戶來説，二套房貸收緊是件好事，可抑制投資型購房，讓房價上漲不變成失控的“瘋牛”。

責編：韓文燕