房地産企業毛利率將走出低谷

    券商最近公佈的研究報告認為，今年上半年全國樓市銷售強勁、主要城市“去庫存化”接近尾聲；同時，由於過去一年新開工面積明顯不足，新增供應乏力。因此，下半年，商品房供應將持續“偏緊”，尤其是一線城市，供求矛盾可能進一步加劇。同時，在房價上漲影響下，房地産企業今年的銷售毛利率預期將上漲。

　　新開工恢復尚待時日

    業內對於樓市供應的判斷，主要是基於新開工面積的增幅。而2008年初以來，全國樓市新開工情況持續低迷，導致今年下半年商品房新增供應趨於緊張。

    國信證券分析師方焱指出，從累計數據看，去年二季度開始，新開工面積急劇萎縮，至今仍然低迷，今年前5個月累計新開工面積下降16.1％，比1-4月份的降幅擴大了0.4個百分點。從每月新開工面積增速看，2007年9月開始就呈下降趨勢。根據方焱匡算，由於2008年二季度新開工面積減少，將導致今年下半年商品房供給與往年均值相比減少2.62億平方米。而新開工面積的恢復至少還需要一個季度。

    長城證券分析，2005年以來，全國竣工面積一直小于銷售面積， 2008年供求關係出現反轉，市場處於供過於求。主要原因是銷量下降了20％左右。另外，近三年以來，土地購置面積一直只有銷售面積的60％左右，長期供應堪憂。

    從一線城市看，供求關係更加緊張。去年銷量大幅下降38％，才使得供求關係發生逆轉，但同時供給也在萎縮，2008年竣工面積同比下降23％，新開工面積和土地購置面積分別下降了8％和24％。而2005年以來，四大一線城市土地購置面積一直只佔銷售面積的30％左右，長期供求矛盾更加尖銳。

    在去庫存化方面，按最近4周的平均銷量計算，長城證券跟蹤的13個城市平均消化時間為26周（6個月）。按今年上半年的銷量來計算，則平均消化時間為36周（9個月），總體來看，短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市“供不應求”的情況較嚴重。

　　房企毛利率將走高

    業內預計，今年商品房原材料價格仍處於低位，2007年的高價土地將在今後幾年分攤消化，而2008年的土地多數以底價成交，因此，隨著房價走高，今年下半年房企銷售毛利率有望走出低谷。

    渤海證券報告指出，按照項目的銷售進度，商品房銷售毛利率在2008年下半年是谷底，今年上半年已提升。如果今年下半年的房價與上半年持平，預計今年的銷售毛利率同比增長38.72％。項目結算滯後於項目銷售，因此商品房結算毛利率在今年上半年處於谷底，下半年將有所提升；在目前的房價水平下，今年商品房結算毛利率年將同比增長3.15％。

    在銷售擴大和毛利率回升的影響下，房地産公司今年整體業績被看好。長城證券分析，如果2009年房價漲幅5％、銷量增長20％-25％，行業整體業績增長10％。如果2010年房價漲幅10％-12％、銷量增長10％-15％，行業整體業績增長25％左右。而房價上漲對於項目毛利率低的公司，具有更強的業績和重估價值的推動性。

    銷售利潤率與財務杠桿提升空間決定企業的業績。面對市場持續回暖，價格繼續上行，那些毛利率偏低、三項費用存在下調空間、在去年去杠桿化使得負債率明顯降低的房企，其業績將有更大的改善空間。

責編：韓文燕