上半年北京土地溢價57% 下半年奪地戰更加激烈

　　“中服地塊(北京商務中心區核心區一期NE19-1a地塊)的規劃已經上交了，近期就會批復，”北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠向記者透露。

　　剛剛過去的6月份，北京市的土地大戰成為了最為引人矚目的焦點，地王紀錄不斷被刷新，無論是半路殺出的央企黑馬還是老牌的地産房企在京城市場全是一擲千金。業內人士預計，進入下半年後北京市的土地爭奪會更加激烈，主要是由於一批明星地塊的上市。

　　上半年北京土地溢價57%

　　近日，中國指數研究院發佈了上半年重點城市土地溢價排行榜，北京上半年整體土地市場溢價達到了57%，排在了第五位，在一線城市中屬於土地溢價最高的。在近期全國樓面價十大排行榜中，北京的朝陽區廣渠路15號地14494元/平方米、朝陽區廣渠門外10號地14097元/平方米、西城區德外關廂13332元/平方米、朝陽區奧運村鄉水源九廠東墻外13171元/平方米佔據了四席，成為全國曝出單價地王最多的城市。

　　無獨有偶，近日華遠地産總裁任志強也炮轟北京市土地溢價嚴重，他指出今年五六月份北京市出讓土地溢價超74億元，政府從溢價中獲取最大收益。

　　任志強指出，北京市今年5月成交15塊地，其中10塊以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的5塊地溢價中標。5塊地合計建築面積為48.1萬平方米，成交總價為24.2億元，溢價高達14.05億元，每平方米平均溢價2919.6元。

　　6月份成交21塊土地，其中10塊為底價或近底價成交，主要為懷柔、密雲、順義、大興用地，包括舊改、限價房、回遷房建設用地，另外11塊則溢價中標(底價51.7億元)，溢價總收入高達約60億元。這11塊土地的規劃建築面積為142.7萬平方米，平均每平方米溢價4205.7元。

　　記者從北京市土地整理儲備中心了解到，今年上半年北京市共交易土地111宗，土地成交面積為623萬平方米，規劃建築面積為860萬平方米，成交總金額達到237億元，樓面均價為2262元/平方米。與去年上半年相比，土地成交宗數大幅上漲了91%。

　　“去年樓市低迷，土地市場供需兩弱。而到了今年樓市復蘇，開發商資金狀況得以改善，迫切需要購置一定規模的土地用於企業的擴張性發展，而此時政府應對不足，推地力度明顯滯後，因此導致了土地市場供不應求的局面，造成諸多房企爭搶優質地塊的現象。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為。

　　央企進軍房地産或將改變現有格局

　　值得關注的是，不管是中標“廣渠路15號地”的中化方興投資管理(北京)有限公司，還是摘牌“奧運村鄉居住用地”的成都中澤置業有限公司，其背後的母體企業均是以“中”字打頭的大型集團企業。

　　而就在市場關注國資搶地風潮之時，兩大國資巨頭再次出擊。6日，保利地産和上海國企綠地集團在北京土地招拍挂市場分別以16.3億元和30.25億元拿下兩幅地塊。這兩塊地分別為大興區域的單價地王和總價地王。

　　據了解，不僅是在北京，央企在全國土地市場也“越戰越勇”。上海綠地集團5月出手買下“2009年上海最貴地”，投資額達12億元；廣州城建集團6月拿下今年廣州“地王”，溢價高達154%。易居中國旗下克而瑞(中國)研究中心的數據顯示，截至6月10日，保利地産已在北京、廣州、貴陽拿下3幅地；綠地集團在上海、天津、南昌拿下7幅地。

　　除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地産、招商地産外，中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場。

　　“由於央企進入地産行業的時間很短，但是進入之後的強勢也越來越顯現出來。作為國家保值增值的執行者，選擇資金進入何種行業確實是他們的自主權。但是，國資委前幾年對房地産行業的不看好，限制央企國企資金進入房地産行業。也因為此，在房地産市場的新一輪發展中，央企國企手中無糧就是根本問題。”全國工商聯房地産商會理事陳寶存告訴記者，民營企業商機無限，而作為央企國企來説，選擇北京市場作為進軍房地産行業開篇之作是可以理解的。

　　“這一輪土地大戰的特點是，一些原本並不是以房地産為主業的國企、央企看到了房地産業的發展潛力也在此時加入競地大戰，這些企業的資金實力強、融資能力高，不僅加劇了土地市場供不應求的程度，而且無形中成為了推動地價高企的‘推手’，”任啟鑫分析認為。

　　“受地王頻現影響，下半年房價上漲幅度將不低於2007年，三環以內房價很有可能逼近3萬元/平方米，而五環房價有可能逼近1萬元/平方米。”北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒認為。

　　有業內人士認為，這些大型國資集團企業憑藉其雄厚的資金儲備逐鹿土地市場，進軍房地産領域，極有可能會改變房地産市場的現有格局。

　　“老潘們的酸葡萄心理是可以理解的。在推動地價上漲的過程中，王石和潘石屹更加不理性。這一點責任是逃脫不了的，也許中化方興和中國電子的操盤手，正是踩著王石和潘石屹的足跡前進。因為成功之後的開發商們思維偏于保守，王石和老潘也許變成了不適應市場的小綿羊。”陳寶存認為。

　　中服地塊近期入市

　　剛剛進入7月份土地市場依然延續了6月的火爆，7月6日，綠地集團以30.25億元競得大興黃村19號商業金融混合用地和20號居住項目用地，保利地産以16.3億元拿下大興黃村新城北區2號地。

　　“預計下半年拿地會更加精彩，”一位前來現場觀摩的開發商向記者表示。

　　隨即，記者電話聯絡葉向忠，他向記者表示，業內關注已久的中服地塊已經在做入市後的最後準備。但他並沒有透露具體細節。

　　記者了解到，中服地塊位於東三環與建國路交叉口的東北角，也就是現在中服大廈的北面，此前為光華賓館和光華中學。

　　業內一直傳聞，包括SOHO中國、遠洋地産、九龍倉以及嘉裏建設等諸多房企都對該地塊有濃厚興趣，業內預計價格將超過80億元。

　　“此前的SOHO中國和遠洋地産發債和接受銀行的授信全與此地塊有關，”一位業內人士向記者表示。

　　記者了解到，除了業內關注已久的中服地塊外，今年最大的一塊住宅用地——朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地也已經挂在了正在交易地塊中，該塊土地面積達到了近72萬平方米，起始地價為14億元。

　　此外還有一些二季度沒能如期入市的超級地塊，包括了建築面積高達68萬平方米的奧運南區地塊、建築面積23.5萬平方米的朝陽公園商業金融項目用地(仲盛國際中心)、建築面積39萬平方米的朝陽區望京中二街商業金融地塊等。

責編：王玉飛